Рынок недвижимости во Франции достаточно многообразен и имеет свои особенности. Прежде, чем принять решение о покупке, нужно взвесить все плюсы и минусы и разобраться, с какой целью приобретается недвижимость: для постоянного или временного проживания или для инвестиций.
Вторичное жилье
Если Вы решили купить недвижимость для себя в качестве летней резиденции, то традиционный вторичный рынок жилья во Франции располагает массой вариантов: от скромных апартаментов до шикарных поместий. Основное преимущество покупки вторичного жилья в том, что покупатель может вступить во владение недвижимостью сразу после подписания акта покупки-продажи.
Новое жилье, новостройки
Более длительным является процесс вступления в права собственника для желающих приобрести новое жилье. Но ведь новое жилье имеет массу привлекательных сторон: высокий уровень комфорта, качества и безопасности, и процент нотариальных сборов ниже в 2,5 раза. Покупка новой недвижимости по VEFA (Vente en l’état future achèvement) может стать идеальным вариантом для покупателей, мечтающих приобрести новое комфортабельное жилье, соответствующее современным техническим и экологическим нормам, где качество и безопасность обеспечены гарантиями от застройщика. Оплата производится согласно этапам строительства, покупка жилья оформляется нотариально после возведения фундамента.
Земельные участки под строительство
Для многих покупателей, мечтающих о собственном доме во Франции, оптимальным вариантом приобретения недвижимости является покупка земельного участка с последующим строительством. В данном случае возможно приобретение участка земли под индивидуальное строительство или покупка земельного надела у застройщика в рамках готовой программы строительства. Необходимо учесть, что площадь застройки участка определяется коэффициентом застройки, величина которого зависит от географического местоположения и регламентирована муниципалитетом. Во Франции далеко не каждый участок земли подлежит застройке, вся необходимая информация о возможности строительства на участке и перспективах застройки прилегающих территорий отражена в локальном плане градостроительства. При покупке земельного участка важно обратить внимание на наличие или отсутствие системы коммуникаций (электричества, газа, воды, телефона), подводка которых может значительно увеличить стоимость строительства. Сделка по купле-продаже земельного участка ничем не отличается от классической сделки по приобретению недвижимости, акт купли продажи подписывается нотариусом.
Строительство дома начинается с подачи заявки в мэрию на получение разрешения на строительство. Важно соблюсти все формальности и сроки. Как правило, разрешение выдается в течение 2 месяцев со дня регистрации заявки. Обязательным этапом является отправка в мэрию заявления о начале строительства и опубликование соответствующего объявления в мэрии и на самом участке. Через 2 месяца можно приступать к строительству. Каким будет новый дом, зависит от вкуса покупателя и его финансовых возможностей. Строительство индивидуального дома по плану застройщика избавит заказчика от лишней головной боли и сэкономит средства. Участие архитектора в проектировании и строительстве увеличит финальную стоимость недвижимости, но послужит максимальному воплощению мечты в реальность. Обращение к архитектору обязательно, если площадь застройки превышает 170 м².
Viager — выгодные инвестиции
Для покупателей, желающих выгодно вложить деньги во французскую недвижимость, и не преследующих целью немедленное проживание в приобретенной недвижимости, может быть интересна покупка недвижимости в форме «виаже» (viager). Покупатель оплачивает только часть стоимости недвижимости в момент подписания акта покупки-продажи, а разница выплачивается владельцу в форме пожизненной ренты, которая, как и любые доходы, подлежит налогообложению. В связи с прогрессивным ростом налоговых льгот согласно возрасту, продавцами недвижимости в рамках «виаже» становятся пожилые люди, переступившие порог 70-летия. Стоимость «букета» (первоначального взноса) и ренты рассчитывается нотариусом, принимается во внимание возраст продавца, предполагаемая продолжительность жизни, рыночная стоимость недвижимости.
Основная выгода Leaseback
Еще одной возможностью выгодного инвестирования во Франции является приобретение недвижимости в Leaseback. Основная выгода этой программы в том, что покупателю возвращается НДС 19,6%. Кроме того, он может ежегодно, в течение определенного периода, проживать в купленной недвижимости. В остальное время приобретенная недвижимость сдается в аренду управляющей компанией, а владелец получает гарантированный доход от аренды. Срок контракта аренды с управляющей компанией — 9 лет. При покупке недвижимости Leaseback в кредит покупатель освобождается от уплаты налога с доходов от аренды. Благодаря специальным ипотечным программам возможно кредитование до 70% от стоимости недвижимости. Объектами leaseback являются специализированные резиденции (туристические, студенческие, пенсионные, бизнес-резиденции) Государство заинтересовано в получении прибыли от подобных резиденций, максимально занятых в течение года, и стимулирует их строительство.
Особые случаи при покупке недвижимости во Франции
Необходимо помнить, что, согласно французским законам, приобретение недвижимости частным лицом не может ограничивать права и свободы граждан страны, что накладывает определенные обязательства на нового владельца.
Так, при покупке недвижимости на береговой линии (пользующейся большим спросом на Лазурном берегу) необходимо соблюдать следующие правила:
- Доступ к прибрежной зоне должен оставаться общедоступным: владелец не имеет права ограничивать прибрежную территорию для частного пляжа.
- Местные власти оставляют за собой право проложить проход к воде по частным владениям.
Расстояние от построек до нижней линии прилива — не менее 100 м.
Тип построек и ограждений, их высота и характер строительных материалов должны соответствовать нормам градостроительного плана.
Многих покупателей привлекает возможность покупки средневекового замка во Франции. Но нельзя забывать, что подобные объекты, имеющие историческую ценность, являются культурным наследием страны. Став владельцем средневекового замка, реально столкнуться с проблемой вторжения туристов на его территорию. С одной стороны должны учитываться права собственника, с другой — публичные свободы на посещение исторических памятников. Для подобных ситуаций нет стандартных решений, и они рассматриваются в индивидуальном порядке.
