Налог на прирост капитала

В законодательстве Франции существуют три категории налога на прирост капитала: налог на прирост капитала в результате операций с недвижимым имуществом, налог на прирост капитала в результате операций с движимыми объектами и социальными правами/долями, налог на прирост капитала в результате операций с объектами, используемыми в личных целях, с такими, например, как яхты, драгоценные металлы.

В этой статье мы детально расскажем, как рассчитывается налог Plus-Value immobilière — налог на прирост капитала в результате операций с недвижимым имуществом.

В каких случаях применяется налог на прирост капитала

Налог на прирост капитала при реализации недвижимого имущества распространяется на сделки по продаже недвижимости частным лицом либо через гражданское общество SCI, которое облагается подоходным налогом.

Налог взыскивается с прироста капитала, возникающего в случае передачи прав собственности, а также сопряженного с расходами на построенную или непостроенную недвижимость (незавершенные объекты, конструкции и земельные участки под строительство). Налог также распространяется на имущественные права: передача прав узуфрукта (usufruit) или «голого» права собственности (nuepropriété) без права пользования.

Важно помнить о следующих особенностях: резиденты Франции облагаются налогом во Франции, за исключением случаев, когда передаваемый объект находится в стране, которая заключила с Францией налоговое соглашение. Нерезиденты облагаются налогом во Франции, в случае если передаваемый объект находится на территории Франции.

Необлагаемый прирост капитала

Существует полное освобождение от налога на прирост капитала в результате продажи основного объекта недвижимости и пристроек к нему (таких, например, как гараж, паркинг, дом сторожа). Однако это правило распространяется исключительно на резидентов, так как речь идет об основном объекте недвижимости.

Однако нерезиденты, при некоторых условиях (владение имуществом во Франции на протяжении определенного количества лет, гражданство одной из стран ЕС и пр.), могут получить особое налоговое преимущество для собственности, которая находится во Франции. Во всех случаях налоговая льгота лимитирована суммой 150 000 евро от прироста капитала нетто.

Налог Plus-Value производится в три этапа

Первый этап

Определение «прироста стоимости брутто» — это разница между ценой продажи и ценой покупки.

Цена продажи — это установленная продавцом (собственником) стоимость недвижимости, которая прописана в акте купли-продажи. У продавца есть возможность ее уменьшить за счет документально подтвержденных расходов (комиссия посредникам, стоимость проведенной диагностики, гонорары архитекторам для предварительного изучения прав на строительство и прочие расходы).

Цена покупки — это стоимость приобретения недвижимости, которая фигурирует в договоре о покупке. Если речь идет о получении этой недвижимости бесплатно, то ценой покупки будет считаться сумма, которая фигурирует в договоре дарения или декларации о наследовании.

Эта сумма корректируется за счет следующих элементов:

расходы на приобретение (расходы на экспертизу, гонорар нотариуса). Исключение составляют пошлины на дарение и наследование. Другая возможность — принять затраты, равные 7,5% (заранее установленный процент) от цены покупки;
расходы, касающиеся различных работ, которые могли быть проведены на протяжении всего времени владения имуществом (затраты на строительство, реконструкцию, расширение, реновацию). Они складываются из реальных затрат, фактически произведенных предприятием и подтвержденных чеками;
произведена позднее пяти лет после даты покупки, владелец (продавец) имеет право на фиксированную скидку в размере 15% от цены покупки или же на вычет фактических затрат, если это более выгодно.

Второй этап

Определение «прироста стоимости нетто» — результата после применения льготы на длительность владения имуществом. При продаже недвижимости длительность владения которой была более 5 лет, предусматривается применение налоговых льгот на прирост стоимости брутто. Последние поправки по налоговым льготам при передаче прав на недвижимое имущество вступили в силу с 1 сентября 2013 года.

Сегодня применяются льготы в размере 6% за каждый последующий год, начиная с 6-го и по 21-й год владения, и 4% для 22-го года владения. Важно знать, что при расчете учитываются только полные годы владения. Таким образом, прирост стоимости реализуемой недвижимости освобождается от налога после 22 лет владения. Недвижимость, стоимость которой снизилась по истечении времени, при продаже освобождается от налога.

Третий этап

Расчет суммы налога, применение ставки в размере 36,2% (19% и 17,2% социальные отчисления). 26 февраля 2015 года в Люксембурге Судом Европейского союза было принято решение об унифицированном налоге в размере 19% как для нерезидентов Франции из государств-членов Европейского союза, так и для нерезидентов (физических лиц и членов SCI), проживающих вне ЕС/ЕЭЗ.

Дополнительный налог на прирост капитала

В случае если прирост стоимости нетто (после применения налоговых льгот) превышает 50 000 евро, физическое лицо/член гражданского общества SCI выплачивает дополнительный налог. Ставка налога составляет от 2% до 6% в зависимости от суммы прироста стоимости. Расчёт производится по прогрессивной шкале (см. таблицу).

Сумма налогооблагаемой прибыли	Ставка налога
от 50 000 до 60 000 €	2% PV — (60 000-PV)x1/20
от 60 001 до 100 000 €	2%
от 100 001 до 110 000 €	3% PV — (110 000-PV)x1/10
от 110 001 до 150 000 €	3%
от 150 001 до 160 000 €	4% PV — (160 000-PV)x15/100
от 160 001 до 200 000 €	4%
от 200 001 до 210 000 €	5% PV — (210 000-PV)x20/100
от 210 001 до 250 000 €	5% PV
от 250 001 до 260 000 €	6% PV — (260 000-PV)x25/100
свыше 260 000 €	6%