Покупка недвижимости «Виаже»

Введение

Виаже, инновационная модель сделок на французском рынке недвижимости, представляет уникальный подход к инвестированию в эту сферу. Эта система объединяет черты традиционной недвижимости с гибкостью финансового планирования, предлагая особый способ приобретения объектов. Виаже выделяется своим методом приобретения собственности через пожизненные аннуитеты, учитывая различные стратегии инвестирования и личные финансовые цели. В данной статье мы рассмотрим механику, преимущества и важные моменты сделок Виаже, проясняя его роль в современных инвестициях в недвижимость

Виж сделки "Виаже" (FR: Viager)

Сделка Виаже во Франции - это уникальное соглашение в сфере недвижимости, при котором собственность на объект передается от продавца (аннуитет) покупателю в обмен на пожизненную аннуитетную выплату. Пожизненная аннуитетная выплата представляет собой регулярное финансовое обязательство, которое покупатель соглашается выплачивать в течение жизни продавца. Окончательная стоимость объекта в сделке Виаже остается неопределенной до конца жизни продавца, что делает ее уникальной формой инвестиций, сочетающей в себе элементы как недвижимости, так и финансового планирования на пенсию.

Существуют два основных типа сделок Виаже, каждый из которых соответствует разным потребностям и сценариям:

• Занятая сделка Виаже (Viager Occupé): В этой наиболее распространенной форме сделки Виаже, составляющей около 90% всех сделок Виаже, продавец сохраняет право проживания в объекте до своей смерти. Покупатель, в данном случае, выплачивает более низкую аннуитетную плату из-за стоимости права пользования и проживания, оставленного продавцом. Это соглашение позволяет продавцу, часто находящемуся на пенсии, обеспечить регулярный доход и продолжать жить в своем доме, обеспечивая чувство безопасности и стабильности.

• Свободная сделка Виаже (Viager Libre): В отличие от Занятой сделки Виаже, в Свободной сделке Виаже объект продается без проживания продавца. Покупатель может, следовательно, немедленно заселить объект или выбрать его для аренды. Этот тип Виаже менее распространен, но может быть особенно привлекательным для покупателей, ищущих немедленное использование объекта или с целью инвестиций, таких как получение арендного дохода. Аннуитетные выплаты в Свободной сделке Виаже обычно выше по сравнению с Занятой сделкой Виаже, что отражает немедленную доступность и полное использование объекта.

Механизм сделки 

Сделки Виаже во Франции базируются на концепции пожизненных аннуитетов, финансовой схеме, при которой покупатель соглашается осуществлять периодические платежи продавцу в течение всей жизни продавца. Эта уникальная система включает в себя несколько ключевых юридических аспектов:

• Роль нотариуса: Нотариус играет центральную роль в сделке Виаже, обеспечивая выполнение всех юридических требований. Он отвечает за составление и надзор над контрактом, обеспечивая понимание обязательств и прав обеими сторонами. Важным аспектом роли нотариуса является установление залога продавца. Этот юридический механизм действует как мера безопасности для продавца, защищая его интересы в случае невыплаты покупателем согласованных аннуитетных платежей. Нотариус также обеспечивает соблюдение сделки требованиями французских законов о недвижимости и налогообложении, обеспечивая слой юридической защиты и ясность в сложном соглашении.

• Юридические риски и защита: Сделки Виаже сопряжены с юридическими рисками, в первую очередь, связанными со здоровьем и продолжительностью жизни продавца. Значительный юридический риск возникает, если здоровье продавца быстро ухудшается после продажи, приводя к его смерти. Если продавец умирает в течение 20 дней после подписания контракта из-за предварительно существовавшего заболевания, сделка может быть аннулирована. Этот аспект контракта, известный как "риск", является юридической мерой, предназначенной для защиты покупателя от непредвиденного и немедленного завершения периода аннуитета, что в противном случае могло бы привести к финансовым убыткам. Это разработано для обеспечения справедливости в сделке, учитывая непредсказуемую природу продолжительности жизни.

Сложность сделок типа Виаже заключается в необходимости глубоких знаний и юридической подкованности. В таких ситуациях крайне важно, чтобы и покупатели, и продавцы подходили к процессу с максимальной осмотрительностью и под контролем опытных профессионалов. Это обеспечит защиту интересов всех участников сделки и ее бесперебойное выполнение.

Расчет пожизненной ренты

В сделках по Виаже пожизненная рента представляет собой периодические платежи, которые делает покупатель продавцу. Расчет этой ренты – ключевой аспект, который зависит от нескольких факторов, взаимодействующих между собой и определяющих стоимость ренты:

• Возраст продавца: Возраст продавца на момент сделки играет важную роль при расчете пожизненной ренты. Как правило, более молодой продавец ведет к более низким платежам по ренте, так как ожидается более длительный период выплат из-за большего среднего срока жизни. Напротив, старший продавец обычно влечет за собой более высокие платежи, так как ожидается более короткий срок ренты.

• Рыночная стоимость недвижимости: Рыночная стоимость продаваемой недвижимости является отправной точкой при расчете пожизненной ренты. Она устанавливает базовую стоимость, на основе которой формируются рентные платежи. Факторами, влияющими на рыночную стоимость, являются местоположение недвижимости, ее состояние и спрос на рынке.

• "Букет" (начальный единовременный платеж): Помимо пожизненной ренты, покупатель часто выплачивает начальный единовременный платеж, который называется "букет" (Le bouquet). Этот платеж обычно составляет около 30% рыночной стоимости недвижимости, хотя процент может варьироваться в зависимости от договоренностей и особенностей сделки. Букет является важным компонентом, поскольку он непосредственно влияет на сумму и структуру последующих платежей по ренте – более высокий букет, как правило, ведет к более низким рентным платежам.

• Ежегодные корректировки: Пожизненные ренты в сделках по Виаже не являются статичными; они подвержены ежегодным корректировкам, чтобы учитывать изменения в стоимости жизни и экономических условиях. Обычно эти корректировки индексируются по индексу строительных затрат или подобным экономическим показателям, что обеспечивает сохранение стоимости платежей на уровне инфляции и рыночных тенденций.

Понимание этих факторов необходимо как для покупателей, так и для продавцов в сделке по Виаже, поскольку они непосредственно влияют на финансовое соглашение и долгосрочную жизнеспособность сделки. Точный расчет пожизненной ренты является фундаментальным условием обеспечения справедливой и устойчивой сделки для обеих сторон, участвующих в ней.

Налоговые и финансовые аспекты

Налоговые аспекты в сделках по Виаже значительно разнятся в зависимости от возраста продавца на момент продажи и непосредственно влияют на налогооблагаемую часть ренты:

Ставки налогообложения в зависимости от возраста:

• Младше 50 лет (70% налогооблагаемая база): Значительная часть ренты облагается налогом, что отражает более длительный период выплат, ожидаемый для молодых продавцов.
• 50-59 лет (50% база): Для продавцов в этом возрастном диапазоне половина ренты подлежит налогообложению.
• 60-69 лет (40% база): Продавцы в этой возрастной группе имеют более низкую налогооблагаемую часть ренты.
• Старше 70 лет (30% база): Эта возрастная группа пользуется самой низкой ставкой налогообложения, что соответствует финансовым потребностям более пожилых продавцов.

Налог на капитал и налоги на недвижимость:

• Продажи по Виаже включают в себя налоги на капитал и налоги на недвижимость, соответствуя общим нормам продажи недвижимости во Франции.
• Существует важное исключение, которое применяется к продаже основного жилья и часто приводит к снижению налоговой обязанности продавца.

Эти налоговые и финансовые аспекты неотъемлемы от сделок по Виаже и влияют на решения как покупателей, так и продавцов. Понимание этих элементов имеет ключевое значение для эффективного финансового планирования и ориентирования на уникальном рынке Виаже.

Преимущества и особенности инвестиций в Виаже

Инвестиции в Виаже, предоставляя уникальные возможности на рынке недвижимости, также сопровождаются своими особенностями и сложностями как для покупателей, так и для продавцов: 

Преимущества для покупателей

• Более низкие начальные инвестиции: Виаже позволяет покупателям приобретать недвижимость без необходимости большого первоначального платежа, что делает его финансово доступным. Первоначальный платеж, известный как букет, часто составляет около 30% стоимости недвижимости, а остальное выплачивается в виде пожизненной ренты.
• Потенциал поста стоимости: Покупатели могут выиграть от роста стоимости недвижимости со временем, особенно в востребованных районах, таких как Французская Ривьера, что делает Виаже потенциально прибыльным долгосрочным инвестиционным решением.

Преимущества для продавцов

• Регулярный доход: Виаже обеспечивает продавцов, обычно пожилых собственников, стабильным источником дохода в виде пожизненной ренты, обеспечивая финансовую безопасность на пенсии.
• Продолжительное проживание в доме: при виде занятой сделки Виаже (Viager Occupé) продавцы сохраняют право жить в своей недвижимости до конца своих дней, обеспечивая стабильность и уверенность в завтрашнем дне.

Сложности непредсказуемость

• Непредсказуемость продолжительности жизни продавца: Одной из основных сложностей в инвестициях в Виаже является неопределенность продолжительности жизни продавца. Эта неопределимость может повлиять на общую стоимость для покупателей, так как длительность выплат пожизненной ренты может варьироваться.
• Сложные правовые и финансовые соглашения: по юридические и финансовые аспекты сделок в Виаже требует внимательного рассмотрения и часто профессионального сопровождения. Сложности включают в себя понимание налоговых последствий, ежегодную корректировку ренты и управление потенциальными юридическими рисками, такими как аннулирование контракта в определенных обстоятельствах.

Заключение

Система Виаже во Франции представляет собой уникальное сочетание традиционных практик в области недвижимости и инновационных финансовых соглашений. Она предоставляет покупателям путь к собственности с более низкими начальными затратами и потенциалом значительного роста стоимости, особенно в таких регионах: как Лазурный Берег. Для продавцов, как правило, пожилых людей, стремящихся к финансовой стабильности на пенсии, Виаже обеспечивает регулярный источник дохода и комфорт проживания в своих домах. Однако сложности, свойственные сделкам в Виаже, такие как непредсказуемость продолжительности жизни продавца и тонкости юридических и финансовых соглашений, требуют внимательной навигации и обоснованных решений. Эта уникальная модель инвестирования подчеркивает важность тщательного понимания и профессионального сопровождения, чтобы обеспечить успешные результаты для всех сторон, участвующих в сделке Виаже.