Надання іпотечних кредитів у Франції та Монако
На фінансування нерухомості у Франції та Монако можна отримати іпотеку різного типу, оформивши покупку як на фізичну, так і на юридичну особу, наприклад, на некомерційну компанію з нерухомості SCI або інші компанії.Термін видачі кредиту варіюється від 5 до 30 років залежно від типу кредиту та досьє клієнта за умови розміщення задатку в банку. Завдаток становить близько 40 - 50% від вартості нерухомості, що купується.
Рішення про надання іпотечного кредиту приймається на підставі платоспроможності позичальника: коефіцієнт заборгованості ні перевищувати 1/3 чи 33% від суми його доходів. Такий поріг називається "le reste a vivre" - залишок на покриття витрат повсякденного життя (житло, продукти харчування, одяг).
Основні типи кредитних ставок:
- Іпотечний кредит із фіксованою банківською процентною ставкою на весь період виплати (prêt à taux fixe) варіюється від 3 до 3,5%. Основною перевагою такої ставки є надійність: спочатку відомі сума щомісячних платежів та загальна вартість кредиту. Незалежно від ринкових тенденцій ставка та термін кредиту не зміняться. Фіксована ставка може бути змінена лише за рефінансування кредиту.
- Кредит із плаваючою процентною ставкою (prêt à taux révisable) варіюється від 1,3 до 2%. Процентна ставка прив'язана до усередненого значення процентної ставки міжбанківського європейського ринку (Euribor - Euro Interbank Offered Rate), яка може змінюватися кожні 3-6 місяців. Плаваючі іпотечні ставки на перший погляд виглядають привабливіше, ніж запропоновані банками фіксовані відсотки іпотеки. Нестача полягає в тому, що прогнозувати значення ринкових кредитних ставок на тривалий термін дуже важко у зв'язку із коливаннями на ринку. Одним із механізмів обмеження є пункт у контракті "taux capé", який дозволяє варіювати плаваючу ставку у фіксованих межах ±1 або 2%.
- Кредит зі змішаною процентною ставкою (фіксованою та плаваючою). Принцип такої позики дозволяє користуватися протягом перших 7-10 років низькою фіксованою ставкою. Загалом позики зі змішаною ставкою обходяться дешевше, ніж позики з фіксованою ставкою за період часу.
Процедура оформлення іпотечного кредиту
Розгляд документів у банку триває близько 30 днів. Протягом 10 днів із дня подання повного пакета документів до банку клієнт має право відмовитися від своєї заявки на отримання кредиту. Для отримання позички на купівлю нерухомості у Франції всі документи мають бути подані в оригіналі та перекладені офіційним перекладачем.Рішення про надання іпотечного кредиту мови у Франції виробляється виходячи з платоспроможності позичальника. Сума іпотечного кредиту повністю залежатиме від загального доходу. Виплати з іпотеки нічого не винні перевищувати 33% місячного доходу (у разі високих доходів – до 40%).
Комісійні агенції та нотаріальні витрати не фінансуються кредитом.
Оптимізація податкових виплат під час інвестування у нерухомість у Франції з метою оренди
Кредит IN FINE
У разі погашення класичного кредиту позичальник виплачує частину позикового капіталу та банківський відсоток щомісяця. Принаймні виплати кредиту частина активів (капіталу) зростає, а сума банківського відсотка пропорційно зменшується. Платник податків, який підпадає під оплату податку ISF, повинен ознайомитися з амортизаційною таблицею кредиту в момент, коли повернена вартість його нерухомості перевищить податкову планку ISF.При виплаті кредиту IN FINE позичальник сплачує лише банківські відсотки . Щоб виплатити повну суму позикового капіталу, позичальник робить щомісячний внесок протягом усього терміну кредиту на спеціально передбачений для цієї мети ощадний рахунок або одним разом погашає тіло кредиту в кінці самого кредиту. Таким чином, позиковий капітал залишається недоторканим до закінчення терміну кредиту та виплачується повністю останнім платежем. Отже, протягом всього терміну кредиту IN FINE вартість придбаного майна розглядається як нульова, і оплата податку на багатство ISF відбуватиметься лише після виплати всього кредиту. З моменту подання повного досьє банку потрібно 2-3 тижні для ухвалення остаточного рішення про видачу кредиту.
Оптимізація кредиту
Банки Франції та Монако пропонують безліч схем оптимізації кредиту. Наприклад, розміщення коштів на депозит або інвестування у фінансові інструменти на час виплати кредиту (в середньому без особливих ризиків під 3—4% річних) може суттєво знизити вартість кредиту або покрити його повну вартість. Чим більша сума внеску, тим вигідніше це для клієнта.Додаткові витрати
До додаткових витрат ставляться адміністративні збори банку розмірі близько 0,25% - 0,5% від суми позикового капіталу. Також, перед тим як ухвалити остаточне рішення про видачу іпотеки позичальнику, банки Франції та Монако можуть запросити проведення оцінки об'єкта нерухомості, що купується. Вартість експертизи варіюється від 500 до 5000 євро залежно від об'єкта нерухомості та оціночної компанії. Слід також додати нотаріальні збори близько 1% при реєстрації в іпотечному бюро.Податкові пільги
Придбання нерухомості через кредитування у Франції та Монако сприяє отриманню певних податкових пільг.Платник податків може істотно знизити суму щорічного податку з прибутку (дохід від оренди) з допомогою відрахування банківських відсотків. Також платник податків може домогтися мінімізації або повного звільнення від податку на багатство ISF, віднімаючи з бази оподаткування для розрахунку податку ISF суму кредитної позики.
Компанія Property ServiceAzur надає допомогу в оформленні іпотечного кредитування та у координуванні дій усіх сторін (продавець, нотаріус, фінансова установа, страхова компанія та компанія з оцінки нерухомості). Ми допоможемо вам підібрати оптимальні умови кредитування запланованої угоди або рефінансування вже наявного кредиту. За бажанням клієнта можливе керування купленим об'єктом нерухомості.
