Le processus d'achat se déroule en quelques étapes : choisir un bien, le visiter, faire une offre de prix, signer un compromis de vente, payer l’indemnité d'immobilisation égale à 5-10% du prix de vente, patienter le temps nécessaire au notaire pour vérifier la régularité de la transaction, s’acquitter du prix de vente, signer l’acte final de vente et récupérer les clés de sa nouvelle maison.
Le délai moyen entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte de vente est de 2 à 3 mois. Notre agence vous accompagne tout au long du processus d'achat.
Il existe plusieurs possibilités d’obtenir titres, carte de séjour ou carte de résident pour un étranger en France. Selon votre situation, les exigences en matière d'immigration peuvent varier.
Guide étape par étape pour l’achat d’un bien immobilier sur la Côte d’Azur :
- Sélectionnez les biens et demandez à organiser les visites
- Visitez les biens et sélectionnez celui qui répond parfaitement à vos besoins
- Faites inspecter la maison et demandez les diagnostics immobiliers
- Faites une offre d’achat, présentez-la au vendeur et trouvez l’accord sur le prix
- Signez le compromis de vente
- Versez un acompte de 5 à 10 % du prix de vente
- Examinez vos options financières, demandez un prêt hypothécaire
- Attendez que le notaire vérifie la régularité de la transaction
- Payez 100 % du prix prévu
- Signez l’acte finale de vente et récupérez les clés de votre nouveau chez vous
- Obtenez votre titre de propriété auprès de votre notaire
- Faites gérer vos contacts d’énergie et d’assurance par notre service de gestion immobilière
Le diagnostic immobilier est une étape indispensable pour la mise en vente ou location d’un bien immobilier en France. Le vendeur doit être en mesure de le fournir avant la signature d'un compromis de vente.
Le DPE - diagnostic de performance énergétique – permet de connaître la consommation d'énergie et d’évaluer son impact en termes d’émission de CO2.
Il regroupe les éléments suivants :
- Surface Loi Carrez – pour les appartements.
- Présence ou absence plomb, amiante, termites, etc.
- L’état d’isolation thermique.
- L’état de l’installations électriques et gaz.
- L’état de l’installation d’assainissement pour les maisons.
- L’état des risques naturels et technologique.
Lors de la signature de l’avant-contrat, un dépôt de 5 à 10 % de la valeur du bien doit être transféré sur le compte du notaire. Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur doit verser le solde, plus les frais de notaire.
Votre dossier de vente doit réunir les documents suivants :
- Pièce d’identité ou passeport du vendeur.
- Titre de propriété.
- Diagnostic technique global.
- Details sur un emprunt immobilier, s’il y en a un.
Avant de pouvoir mettre un bien en vente, il est nécessaire de réaliser les diagnostics immobiliers indispensables :
- Surface Loi Carrez - pour les appartements.
- Présence ou absence plomb, amiante, termites, etc.
- L’état d’isolation thermique.
- L’état de l’installations électriques et gaz.
- L’état de l’installation d’assainissement pour les maisons.
- L’état des risques naturels et technologiques.
Assurez-vous de bien disposer de diagnostics immobiliers valables, car les dates de validité ne sont pas les mêmes pour tous les diagnostics. Certains ont une durée de vie illimitée, d’autres s’étendent de 6 mois à 10 ans selon les diagnostics.
Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit s’acquitter de certains frais inhérents à la vente :
- Le cout des diagnostics immobiliers
- Les frais de mutation au syndic pour la vente en copropriété
- Les honoraires d’agence si la vente aboutit grâce à elle
- Le remboursement anticipé d’emprunt immobilier
- L’impôt sur la plus-value, s’il s’agit d’une résidence secondaire. La plus-value correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.
Le principal secret de la préparation à la vente est de faire en sorte que l’acheteur se sente chez lui dès le premier pas dans la maison, comme s’il était chez lui. Cela se fait en créant un "effet visuel".
Préparer la vente :
- < Videz l’espace, enlevez tout ce qui est superflu, mettez de l’ordre. Rendez-la neutre et retirez tout ce qui lui donne du caractère : objets personnels, photos, souvenirs.
- Réparations mineures pour corriger les imperfections visibles et, si nécessaire, rafraîchir la couleur des murs.
- Créez une sensation d’espace en faisant entrer beaucoup de lumière et de tons clairs.
Avant votre visite :
- Choisissez un moment avantageux, en fonction de la lumière et aussi en fonction de la météo.
- Nettoyez à l’eau avant la visite de l’acheteur ou de l’agent et ventilez bien.
- Petits trucs pour de bonnes associations : des fleurs fraîches dans des vases, une odeur agréable (une canette de café ouverte ou une odeur de pâtisserie ou de vanille), de la convivialité et un sourire sur les visages.
Exemples de mandats de vente les plus courants :
- SIMPLE. Ce mandat permet au propriétaire de vendre soit par lui-même, soit par l’intermédiaire d’une ou plusieurs agences. Seule l’agence qui a trouvé un acheteur reçoit la commission. Le mandat simple ne garantit pas la commission de l’agence et les ressources de la campagne de marketing seront limitées. En conséquence, la vente de la propriété prendra plus de temps.
- EXCLUSIF : Ce mandat donne l’exclusivité de la vente à une seule agence. Cela permet à l’agence de donner la priorité à la commercialisation de la propriété et de maximiser les ressources publicitaires de l’entreprise, permettant ainsi à votre maison de figurer dans les premiers rangs des marchés de vente en ligne. L’agence qui a l’exclusivité de la vente communique avec les autres agences partenaires en leur donnant le droit de vente et, en cas de vente, elles partagent leurs honoraires.
- EXCLUSIF COMPLET : Variante du mandat exclusif avec le droit de vente, qui est partagé entre deux agences ou entre l’agence et le vendeur. Dans ce cas, le montant de la commission et les modalités de répartition de la commission sont convenus individuellement et précisés dans le mandat. Un tel mandat augmente la probabilité que l’agence reçoive une commission et, contrairement à un simple mandat, permet à l’agence d’augmenter ses ressources publicitaires.
La première chose à rechercher est une carte professionnelle «T». En France, l’activité d’agent immobilier est strictement réglementée.
La seconde est la connaissance du marché et la possession d’une importante base de clients, qui prend des années à se constituer et qui est l’une des sources de recherche de clients potentiels.
Vérifiez auprès de l’agence où votre propriété sera annoncée. Si l’agence participe à des foires internationales et quels outils de marketing elle utilise.
Il existe plusieurs impôts en France : l’impôt sur le revenu, la taxe de résidence et de possession, les droits de succession, l’impôt sur les plus-values lors de la revente de biens immobiliers. Lors de l’achat d’une propriété, l’acheteur paie des droits d’enregistrement de 7 à 8 % de la valeur totale du marché secondaire de la propriété ou de 2 à 3 % de la valeur pour les propriétés nouvellement construites ne datant pas de plus de 5 ans. L’impôt sur le revenu est dû si l’on est résident fiscal de France. Le propriétaire du bien paie un impôt sur la propriété et une taxe de résidence.
Au moment de l’achat, taxe unique : frais d’enregistrement d’environ 7 à 8 % de la valeur du bien pour les biens du marché secondaire ou de 2 à 3 % pour les biens neufs de moins de 5 ans.
En cours d’utilisation :
- Impôt sur la propriété -Taxe foncière.
- Taxe d’habitation (les résidents français sont exonérés de cette taxe).
- Taxe IFI — uniquement si l’ensemble des biens d’un propriétaire (ou d’une famille selon le contrat de mariage) sur le territoire français, dépasse la valeur de 1,3 million d’euros. Le montant de la taxe est calculé selon un barème progressif en fonction de la valeur des biens et varie de 0,5 % à 1,5 %.
Le permis de construire est le principal instrument de contrôle de l’urbanisme et est délivré dans deux cas :
pour la construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes (Permis de construire maison et/ou ses annexes) ;
pour la construction générale (Permis de construire général).
Note : En France, il est d’usage d’inclure tous les éléments du projet dans la demande initiale et de n’utiliser la demande d’amendement que pour les modifications du projet initial. Vous ne devez pas demander un «permis de construire» pour la plupart des travaux, mais pas tous, dans l’espoir que le reste sera ajouté en tant qu’amendements — cela ne fonctionnera probablement pas.
Architectes et permis de construire
Seul l’architecte est habilité à demander un permis de construire. Selon la loi, une demande de permis de construire ne peut être examinée qu’après l’approbation du projet architectural par un architecte qualifié et agréé, c’est-à-dire après la préparation d’un dossier comprenant une description écrite de l’étendue des travaux, de l’emplacement des objets et du choix des matériaux, ainsi qu’un plan du site et des dessins en coupe (vue latérale intérieure et coupe verticale du bâtiment).
Nota : En application de l’article L421-2 du code de l’urbanisme, la demande de permis de construire pour une habitation individuelle est une exception, à condition que sa surface utile totale n’excède pas 170 m2 à l’achèvement des travaux. L’exception ne s’applique qu’aux propriétaires privés ; pour tous les projets commerciaux et autres nécessitant un permis de construire, quelle que soit la taille de la propriété, un architecte doit être impliqué.
Le formulaire de demande de permis de construire maison et/ou ses annexes tient compte de l’éventualité d’une résidence principale du demandeur hors de France et permet d’échanger toute correspondance avec l’architecte ou un tiers en lieu et place du demandeur.
Le formulaire de demande comprend des cases séparées pour les piscines, les garages, les serres et les abris de jardin, ainsi qu’une section relative à la démolition de structures existantes, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de présenter un permis de démolition distinct. Il prévoit également la possibilité d’envoyer une correspondance à la fois à l’acheteur potentiel et aux voisins en cas de travaux supplémentaires affectant leur parcelle.
Il est désormais permis d’échanger la correspondance avec le service de l’urbanisme par courrier électronique et de fournir des dessins en format PDF.
La fourniture des coordonnées et des numéros de licence de l’architecte, ainsi que sa signature, est requise. Des sanctions sévères s’appliquent aux architectes qui signent les dessins de quelqu’un d’autre : la licence d’architecte est retirée pour trois mois, l’autorisation du client est retirée et une amende est infligée à l’auteur des dessins qui a reçu un paiement pour ceux-ci.
Conseil pour l’architecture, l’urbanisme et l’environnement
Si vous déposez vous-même une demande de permis de construire, vous devez contacter l’antenne locale du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) pour obtenir un avis sur le contenu architectural du projet avant de le soumettre. Une case est prévue sur la demande pour confirmer une telle demande ; l’examen du projet peut être retardé si aucune recommandation n’a été reçue.
Travaux pour lesquels un «Permis de construire une maison et/ou des extensions» est requis.
Extension d’un bâtiment par la construction de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher (surface hors œuvre brute, SHOB). Travaux visant à modifier les structures porteuses/murs ou la façade d’un bâtiment en changeant la destination d’une pièce annexe du bâtiment sans changer la destination du bâtiment lui-même. Travaux impliquant la modification du volume d’un bâtiment ou la création de nouvelles ouvertures ou l’agrandissement d’ouvertures existantes dans les murs extérieurs. Construction de piscines dont la profondeur est inférieure à 1,8 m et supérieure à 100 mètres carrés. Toutes les piscines de plus de 1,8 m de profondeur.
Une liste approximative des documents requis :
- Un plan du site à une échelle de 1:5000 ou 1:10000 montrant l’emplacement du site dans le district.
- Un plan cadastral à l’échelle 1:2000/ 1000.
- Un plan urbain des installations existantes ou proposées à une échelle de 1:500.
- Plan d’étage du bâtiment existant à l’échelle 1:100 (le cas échéant).
- Dessins de toutes les façades du bâtiment existant (le cas échéant) montrant les dimensions spatiales des fenêtres et des portes à une échelle de 1:100.
- Dessins de toutes les sections du bâtiment existant (le cas échéant) à l’échelle 1:100.
- Plan d’étage du bâtiment proposé à l’échelle 1:100 avec les dimensions spatiales.
- Dessins de toutes les façades du bâtiment projeté avec les dimensions spatiales des fenêtres et des portes à l’échelle 1:100. et identification des matériaux.
- Dessins en coupe à l’échelle 1:100.
- Dessins de coupes transversales à l’échelle 1:200 montrant les niveaux de modification de la conception du bâtiment.
- Deux photographies de l’installation existante et/ou un photomontage/une modélisation visuelle de l’installation projetée.
- Note explicative sur l’impact du projet sur l’intégrité du paysage.
- Dessins de conception combinés sur les points clés, notamment la route d’accès, l’aménagement paysager et la plantation.
- Une note écrite expliquant l’impact visuel du projet sur la zone environnante, qui devrait inclure :
- Le zonage fonctionnel de l’ensemble du site.
- La zone environnante en dehors du site (maisons, rues, paysage).
- Bâtiment et aménagement paysager existants sur le site, y compris les haies, les plantations de jardin et les matériaux existants.
- Une description du concept architectural du projet, y compris les matériaux et les couleurs (il n’y a plus de cases séparées pour ces informations dans la demande). La consultation d’un architecte du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) local doit toujours être mentionnée dans cette case.
Le formulaire de demande de permis d’aménager (PA) couvre les demandes relatives aux campings/aires de caravanes, aux terrains de sport et aux aires de loisirs ainsi qu’aux espaces communs, y compris les parcs et les parkings publics.
Travaux pour lesquels un «permis d’aménagement du site» est requis
- Construction de routes et/ou d’espaces communs sur deux ou plusieurs parcelles délimitées.
- Construction de routes et/ou d’espaces communs.
- Aménagement ou extension de terrains de camping pour 20 personnes ou plus, ou pour 6 tentes, remorques ou maisons mobiles ou plus.
- Construction ou extension de complexes de camping avec des cabanes de camping en bois et des maisons mobiles.
- Construction ou extension de terrains de camping.
- Construction de stades de sport, de pistes de karting.
- Un parc d’attractions de plus de 2 hectares.
- Terrains de golf de plus de 25 hectares.
- Construction de parkings publics d’au moins 50 places de stationnement.
Le code de l’urbanisme et la loi sur la protection de l’environnement en France
La plupart des projets susmentionnés doivent répondre non seulement aux exigences du Code de l’Urbanisme, mais aussi à celles du Code de l’Environnement. En outre, de nombreux projets nécessitent diverses évaluations et enquêtes afin d’obtenir un «permis de développement».
Par exemple, un terrain de golf nécessitera une étude d’impact sur l’environnement (directive européenne) et éventuellement, en vertu de la loi sur la protection de l’environnement, une demande de défrichement, un avis au titre de la loi sur l’eau, et bien d’autres documents présentés avec une demande de "Permis d’aménager".Pour tout projet impliquant un changement d’utilisation du terrain, il faut d’abord consulter un architecte et/ou un Bureau des etu.
L’ensemble des documents de base pour un permis de construire général est identique à celui requis pour un permis de construire une maison et/ou ses annexes (Permis de construire maison et/ou ses annexes). Cependant, il est probable qu’une documentation supplémentaire soit nécessaire, qui ne peut être énumérée ici en raison de sa grande dépendance au type de bâtiment. Les documents ne peuvent être soumis que par un architecte agréé — il est conseillé de contacter l’architecte à l’avance pour obtenir des détails spécifiques sur chaque question de construction non résidentielle.
Application :
- 4 copies du dossier de candidature, de la demande, des copies supplémentaires et/ou des enquêtes supplémentaires.
- Réponse à la demande — dans les 3 mois.
Demande de modification d’un permis délivré en cours de validité Si, après l’obtention d’un permis de construire, il s’avère nécessaire de modifier un aspect quelconque du projet pendant les travaux sur le site, une demande de modification du permis délivré en cours de validité (Permis modificatif) doit être présentée. Un tel permis est nécessaire lorsqu’il y a une modification du nombre de fenêtres, de la surface habitable ou une augmentation de la portée du projet. Il est déconseillé de commencer les travaux avant d’avoir obtenu l’approbation officielle du «Permis modificatif» qui, en cas de refus, vous obligera à revenir au projet initial et à rectifier les modifications déjà effectuées, quitte à les démolir. Le formulaire «Permis modificatif» s’applique au permis de construire, au permis de construire maison et/ou ses annexes et au permis d’aménager, avec l’obligation d’approuver toute modification apportée pendant la phase de conception ou de construction jusqu’à la réception finale des travaux de construction et la déclaration d’achèvement conformément au permis.
Soumission de la demande :
- 4 exemplaires du jeu de documents + demande à déposer à la mairie.
Examen de la demande :
- 2 mois — Permis de construire maison (Permis to build a dwelling house);
- 3 mois — Permis de construire ou Permis d’aménager.
La gestion immobilière est l’activité qui consiste à maintenir et à améliorer l’état du bien et de ses utilités, en résolvant avec succès les problèmes dans l’intérêt du propriétaire.
Les principaux objectifs de la gestion immobilière : l’excellent fonctionnement de l’objet, la réduction des coûts d’entretien et l’augmentation des bénéfices de son utilisation.
Avec 17 ans d’expérience sur le marché immobilier français, ServiceAzur a constitué une équipe de gestion immobilière dédiée avec des professionnels russophones pour mieux répondre à vos besoins une fois l’achat effectué.
Les principaux objectifs de la gestion immobilière : maintenir le bon fonctionnement de la maison et assurer le confort du propriétaire.
Le désir de tout propriétaire est de réduire les coûts d’entretien et de maintenir et améliorer l’état de son bien. Le chemin pour atteindre les objectifs susmentionnés consiste en une série d’étapes dans l’organisation de la gestion économique, qui est une révision et une amélioration constantes de la structure des revenus et des coûts directement liés à l’utilisation et à l’entretien de la propriété.
L’avantage de l’approche professionnelle de ServiceAzur en matière de gestion immobilière en France est que le travail est effectué de manière complète et continue, ce qui vous permet de minimiser les coûts et d’augmenter les bénéfices en utilisant la propriété de manière vraiment efficace et rentable !
Notre approche professionnelle comprend une consultation administrative complète sur les services juridiques, comptables, de bureau et de conciergerie. Nous préparons les états financiers annuels et aidons les particuliers et les entreprises à remplir leurs déclarations fiscales.
La partie juridique du contrat de gestion comprend une assistance annuelle pour les déclarations fiscales et le paiement des impôts tels que :
- Taxe Foncière — impôt sur la propriété.
- Impôt sur revenu — impôt sur le revenu.
- Taxe d’Habitation — taxe sur la résidence.
- Taxe IFI sur les biens immobiliers.
- Taxe de 3%.
- Déclaration 2072 — formulaire de déclaration de revenus 2072.
Pour ceux qui veulent optimiser leur fiscalité, nous les aidons à répartir et à combiner correctement les droits de propriété, principalement par l’enregistrement d’une société civile immobilière (SCI).
À son tour, la SCI exige des états financiers annuels. Le propriétaire dispose d’un tableau des dépenses par groupe constitué pendant l’exploitation du bien et par période pour un suivi aisé des fonds.
Nous effectuons généralement des visites planifiées et convenues avec le propriétaire pour vérifier régulièrement l’état de la propriété, diagnostiquer les services publics et appliquer les mesures de sécurité. Nous contrôlons et supervisons les performances du personnel (jardinier, technicien de piscine, nettoyeurs, autres services), prenons des photos et envoyons aux clients un rapport sur l’état de leur propriété.
En restant en contact permanent avec les services publics et les entrepreneurs, nous les tenons " à jour " afin qu’ils continuent à remplir leurs obligations.
La gestion administrative (technique) est l’ensemble des activités visant à maintenir l’état de l’installation elle-même et de toutes les communications qui assurent son plein fonctionnement.
La partie bureau est très chronophage ; par exemple, nous maintenons une communication régulière entre les différentes autorités et les sujets du processus, comme:
- services publics (électricité, gaz, eau, égouts) ;
- services de communication (téléphone, internet, télévision) ;
- personnel d’entretien des jardins et des piscines, femmes de ménage, chauffeurs ;
- services de sécurité (alarmes, CCTV, sécurité) ;
- instances d’assurance (immobilier, transport, santé) ;
- organisations de construction (architectes, concepteurs, géomètres).
Notre service assure un suivi permanent de la correspondance, traduit des documents, établit des contrats, négocie et paie des factures, etc. Tous les documents reçus sont étudiés, classés et archivés. Chaque élément élaboré fait l’objet d’un rapport au propriétaire.
En tant que nouveau propriétaire en France, la première chose que vous devez faire est d’assurer votre propriété, ce qui vous apportera la tranquillité d’esprit et protégera votre propriété contre les dommages imprévus.
Le marché de l’assurance en France est l’un des plus diversifiés de l’Union européenne et souvent pour les propriétaires non résidents, le choix d’une compagnie d’assurance devient un processus difficile. De plus, il est important que le contrat avec la compagnie d’assurance soit clair et compréhensible pour l’assuré. Le contrat doit également indiquer clairement les clauses de garantie, telles que le montant de la franchise, les conditions générales et les modalités de paiement des dommages.
C’est pourquoi notre équipe de direction, en collaboration avec les partenaires les plus fiables et les plus dignes de confiance, pourra vous aider à choisir la police d’assurance qui vous convient avec les conditions les plus optimales.
Et si nécessaire (en cas d’événement assuré), nous vous accompagnerons et vous aiderons à déclarer l’accident à la compagnie d’assurance afin de recevoir une indemnisation rapide et efficace des dommages.
Nous savons à quel point la sécurité de votre propriété est importante. Cette question devient particulièrement pertinente pour ceux qui ont un bien immobilier sur la Côte d’Azur comme résidence d’été.
Nous conseillons toujours à nos clients de sécuriser leur propriété pour leur plus grand confort. C’est pourquoi nos partenaires de sécurité proposent les solutions d’alarme de sécurité les plus avancées et les plus fiables, adaptées aux besoins individuels de chaque client.
Si votre propriété est sous notre gestion, vous pouvez entièrement compter sur le professionnalisme de notre personnel. Nos responsables effectuent des visites de contrôle, au cours desquelles l’état général de la résidence est vérifié, le nombre de ces visites dépend de la formule que vous avez choisie.
Nos services de conciergerie sont votre assistant personnel fiable !
En plus de l’entretien de la propriété elle-même, nous essayons de rendre la vie de nos propriétaires sur la Côte d’Azur aussi confortable que possible et d’y contribuer autant que possible.
La recherche de toute information, par exemple, sur la location de transport (yacht, hélicoptère, voiture) ou d’hébergement, les services médicaux, les tournées shopping, les transferts, les excursions, la réservation de restaurants, d’hôtels, de billets divers, avec l’aide d’un professionnel, fournira vous avec un résultat efficace et fiable.