L'achat et la vente de biens immobiliers en France

À noter toutefois :

• L’acquisition d’un bien immobilier n’ouvre pas automatiquement droit à un titre de séjour.
• La transaction est obligatoirement réalisée devant un notaire français, officier public chargé de sécuriser juridiquement l’opération et de garantir la conformité de l’acte.
• L’achat peut être effectué par le biais d’une procuration permettant de conclure la vente à distance.
• Le bien peut être acquis en nom propre ou via une structure juridique, telle qu’une SCI (Société Civile Immobilière), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’acheteur.
• Les acheteurs non-résidents peuvent, sous réserve d’acceptation par l’établissement prêteur, obtenir un financement hypothécaire auprès d’une banque française.

Le diagnostic immobilier est une étape indispensable pour la mise en vente ou location d’un bien immobilier en France. Le vendeur doit être en mesure de le fournir avant la signature d'un compromis de vente.

Le DPE - diagnostic de performance énergétique – permet de connaître la consommation d'énergie et d’évaluer son impact en termes d’émission de CO2.

Il regroupe les éléments suivants :

• Surface Loi Carrez – pour les appartements.
• Présence ou absence plomb, amiante, termites, etc.
• L’état d’isolation thermique.
• L’état de l’installations électriques et gaz.
• L’état de l’installation d’assainissement pour les maisons.
• L’état des risques naturels et technologique.

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie compris entre 5 % et 10 % du prix de vente du bien.

À noter :

• les fonds sont versés sur le compte séquestre du notaire, et non directement au vendeur,
• le dépôt est déduit du prix total d’acquisition lors de la signature de l’acte définitif,
• les sommes restent sécurisées et bloquées jusqu’à la conclusion de la vente par l’acte authentique.

Ce mécanisme garantit la sécurité financière de la transaction et la protection des intérêts des deux parties.

Le compromis de vente est un contrat préliminaire signé entre le vendeur et l’acheteur, qui formalise leur accord sur la vente d’un bien immobilier.

Il précise notamment :

• le prix de vente du bien,
• les conditions de la transaction,
• le délai prévu pour la signature de l’acte authentique,
• les conditions suspensives (clauses suspensives), telles que l’obtention d’un financement.

Une fois le compromis de vente signé, la transaction devient juridiquement engageante pour les deux parties, sous réserve de la réalisation des conditions prévues au contrat.

Elle constitue une phase de négociation entre l’acheteur et le vendeur. À la réception de l’offre, le propriétaire peut :

• accepter l’offre telle quelle,
• la refuser,
• ou formuler une contre-offre, en modifiant le prix et/ou les conditions.

Une fois le prix et les conditions définitivement arrêtés par les deux parties, un avant-contrat de vente est établi, sous la forme d’un Compromis de vente ou d’une Promesse de vente, marquant l’engagement préalable avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Oui. L’achat d’un bien immobilier peut être entièrement réalisé à distance grâce à une procuration notariée. Dans ce cadre :

• l’acheteur n’est pas tenu de se déplacer en France,
• une personne mandatée signe les actes chez le notaire en son nom et pour son compte,
• les fonds sont transférés directement sur le compte sécurisé du notaire.

Il s’agit d’une pratique courante et parfaitement sécurisée, largement utilisée par les acheteurs étrangers et non-résidents. Elle permet de finaliser une acquisition immobilière en France dans des conditions juridiques strictement encadrées, même à distance.

Pour l’acquisition d’un bien immobilier en France, l’acheteur devra fournir les documents suivants :

• Passeport ou pièce d’identité en cours de validité
• Justificatif de domicile (dans le pays de résidence)
• Documents relatifs à la situation familiale (état civil, régime matrimonial, le cas échéant)
• Justificatifs de l’origine des fonds, pouvant être demandés par la banque ou le notaire, conformément à la réglementation française et européenne

En cas d’acquisition via une structure juridique, telle qu’une SCI (Société Civile Immobilière), des documents complémentaires seront requis (statuts, extrait d’immatriculation, identité des associés, etc.).

Votre dossier de vente doit réunir les documents suivants :

• Pièce d’identité ou passeport du vendeur.
• Titre de propriété.
• Diagnostic technique global.
• Details sur un emprunt immobilier, s’il y en a un.

Avant de pouvoir mettre un bien en vente, il est nécessaire de réaliser les diagnostics immobiliers indispensables :

• Surface Loi Carrez - pour les appartements.
• Présence ou absence plomb, amiante, termites, etc.
• L’état d’isolation thermique.
• L’état de l’installations électriques et gaz.
• L’état de l’installation d’assainissement pour les maisons.
• L’état des risques naturels et technologiques.

Assurez-vous de bien disposer de diagnostics immobiliers valables, car les dates de validité ne sont pas les mêmes pour tous les diagnostics. Certains ont une durée de vie illimitée, d’autres s’étendent de 6 mois à 10 ans selon les diagnostics.

Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit s’acquitter de certains frais inhérents à la vente :

• Le cout des diagnostics immobiliers
• Les frais de mutation au syndic pour la vente en copropriété
• Les honoraires d’agence si la vente aboutit grâce à elle
• Le remboursement anticipé d’emprunt immobilier
• L’impôt sur la plus-value, s’il s’agit d’une résidence secondaire. La plus-value correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

En savoir plus sur la plus-value immobilière

Le principal secret de la préparation à la vente est de faire en sorte que l’acheteur se sente chez lui dès le premier pas dans la maison, comme s’il était chez lui. Cela se fait en créant un "effet visuel".

Préparer la vente :

• < Videz l’espace, enlevez tout ce qui est superflu, mettez de l’ordre. Rendez-la neutre et retirez tout ce qui lui donne du caractère : objets personnels, photos, souvenirs.
• Réparations mineures pour corriger les imperfections visibles et, si nécessaire, rafraîchir la couleur des murs.
• Créez une sensation d’espace en faisant entrer beaucoup de lumière et de tons clairs.

Avant votre visite :

• Choisissez un moment avantageux, en fonction de la lumière et aussi en fonction de la météo.
• Nettoyez à l’eau avant la visite de l’acheteur ou de l’agent et ventilez bien.
• Petits trucs pour de bonnes associations : des fleurs fraîches dans des vases, une odeur agréable (une canette de café ouverte ou une odeur de pâtisserie ou de vanille), de la convivialité et un sourire sur les visages.

Exemples de mandats de vente les plus courants :

• SIMPLE. Ce mandat permet au propriétaire de vendre soit par lui-même, soit par l’intermédiaire d’une ou plusieurs agences. Seule l’agence qui a trouvé un acheteur reçoit la commission. Le mandat simple ne garantit pas la commission de l’agence et les ressources de la campagne de marketing seront limitées. En conséquence, la vente de la propriété prendra plus de temps.
• EXCLUSIF : Ce mandat donne l’exclusivité de la vente à une seule agence. Cela permet à l’agence de donner la priorité à la commercialisation de la propriété et de maximiser les ressources publicitaires de l’entreprise, permettant ainsi à votre maison de figurer dans les premiers rangs des marchés de vente en ligne. L’agence qui a l’exclusivité de la vente communique avec les autres agences partenaires en leur donnant le droit de vente et, en cas de vente, elles partagent leurs honoraires.
• EXCLUSIF COMPLET : Variante du mandat exclusif avec le droit de vente, qui est partagé entre deux agences ou entre l’agence et le vendeur. Dans ce cas, le montant de la commission et les modalités de répartition de la commission sont convenus individuellement et précisés dans le mandat. Un tel mandat augmente la probabilité que l’agence reçoive une commission et, contrairement à un simple mandat, permet à l’agence d’augmenter ses ressources publicitaires.

La première chose à rechercher est une carte professionnelle «T». En France, l’activité d’agent immobilier est strictement réglementée.

La seconde est la connaissance du marché et la possession d’une importante base de clients, qui prend des années à se constituer et qui est l’une des sources de recherche de clients potentiels.

Vérifiez auprès de l’agence où votre propriété sera annoncée. Si l’agence participe à des foires internationales et quels outils de marketing elle utilise.

Il existe plusieurs impôts en France : l’impôt sur le revenu, la taxe de résidence et de possession, les droits de succession, l’impôt sur les plus-values lors de la revente de biens immobiliers. Lors de l’achat d’une propriété, l’acheteur paie des droits d’enregistrement de 7 à 8 % de la valeur totale du marché secondaire de la propriété ou de 2 à 3 % de la valeur pour les propriétés nouvellement construites ne datant pas de plus de 5 ans. L’impôt sur le revenu est dû si l’on est résident fiscal de France. Le propriétaire du bien paie un impôt sur la propriété et une taxe de résidence.

Plus d’informations sur les impôts en France

Au moment de l’achat, taxe unique : frais d’enregistrement d’environ 7 à 8 % de la valeur du bien pour les biens du marché secondaire ou de 2 à 3 % pour les biens neufs de moins de 5 ans.

En cours d’utilisation :

• Impôt sur la propriété -Taxe foncière. 
• Taxe d’habitation (les résidents français sont exonérés de cette taxe). 
• Taxe IFI — uniquement si l’ensemble des biens d’un propriétaire (ou d’une famille selon le contrat de mariage) sur le territoire français, dépasse la valeur de 1,3 million d’euros. Le montant de la taxe est calculé selon un barème progressif en fonction de la valeur des biens et varie de 0,5 % à 1,5 %.

Calculs rapides avec la calculatrice

Le permis de construire est le principal instrument de contrôle de l’urbanisme et est délivré dans deux cas :

pour la construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes (Permis de construire maison et/ou ses annexes) ;
pour la construction générale (Permis de construire général). 

Note : En France, il est d’usage d’inclure tous les éléments du projet dans la demande initiale et de n’utiliser la demande d’amendement que pour les modifications du projet initial. Vous ne devez pas demander un «permis de construire» pour la plupart des travaux, mais pas tous, dans l’espoir que le reste sera ajouté en tant qu’amendements — cela ne fonctionnera probablement pas.

Architectes et permis de construire

Seul l’architecte est habilité à demander un permis de construire. Selon la loi, une demande de permis de construire ne peut être examinée qu’après l’approbation du projet architectural par un architecte qualifié et agréé, c’est-à-dire après la préparation d’un dossier comprenant une description écrite de l’étendue des travaux, de l’emplacement des objets et du choix des matériaux, ainsi qu’un plan du site et des dessins en coupe (vue latérale intérieure et coupe verticale du bâtiment).

Nota : En application de l’article L421-2 du code de l’urbanisme, la demande de permis de construire pour une habitation individuelle est une exception, à condition que sa surface utile totale n’excède pas 170 m2 à l’achèvement des travaux. L’exception ne s’applique qu’aux propriétaires privés ; pour tous les projets commerciaux et autres nécessitant un permis de construire, quelle que soit la taille de la propriété, un architecte doit être impliqué.

Le formulaire de demande de permis de construire maison et/ou ses annexes tient compte de l’éventualité d’une résidence principale du demandeur hors de France et permet d’échanger toute correspondance avec l’architecte ou un tiers en lieu et place du demandeur.

Le formulaire de demande comprend des cases séparées pour les piscines, les garages, les serres et les abris de jardin, ainsi qu’une section relative à la démolition de structures existantes, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de présenter un permis de démolition distinct. Il prévoit également la possibilité d’envoyer une correspondance à la fois à l’acheteur potentiel et aux voisins en cas de travaux supplémentaires affectant leur parcelle.

Il est désormais permis d’échanger la correspondance avec le service de l’urbanisme par courrier électronique et de fournir des dessins en format PDF.

La fourniture des coordonnées et des numéros de licence de l’architecte, ainsi que sa signature, est requise. Des sanctions sévères s’appliquent aux architectes qui signent les dessins de quelqu’un d’autre : la licence d’architecte est retirée pour trois mois, l’autorisation du client est retirée et une amende est infligée à l’auteur des dessins qui a reçu un paiement pour ceux-ci.

Conseil pour l’architecture, l’urbanisme et l’environnement

Si vous déposez vous-même une demande de permis de construire, vous devez contacter l’antenne locale du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) pour obtenir un avis sur le contenu architectural du projet avant de le soumettre. Une case est prévue sur la demande pour confirmer une telle demande ; l’examen du projet peut être retardé si aucune recommandation n’a été reçue.

Travaux pour lesquels un «Permis de construire une maison et/ou des extensions» est requis.

Extension d’un bâtiment par la construction de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher (surface hors œuvre brute, SHOB). Travaux visant à modifier les structures porteuses/murs ou la façade d’un bâtiment en changeant la destination d’une pièce annexe du bâtiment sans changer la destination du bâtiment lui-même. Travaux impliquant la modification du volume d’un bâtiment ou la création de nouvelles ouvertures ou l’agrandissement d’ouvertures existantes dans les murs extérieurs. Construction de piscines dont la profondeur est inférieure à 1,8 m et supérieure à 100 mètres carrés. Toutes les piscines de plus de 1,8 m de profondeur.

Une liste approximative des documents requis :

• Un plan du site à une échelle de 1:5000 ou 1:10000 montrant l’emplacement du site dans le district.
• Un plan cadastral à l’échelle 1:2000/ 1000.
• Un plan urbain des installations existantes ou proposées à une échelle de 1:500.
• Plan d’étage du bâtiment existant à l’échelle 1:100 (le cas échéant).
• Dessins de toutes les façades du bâtiment existant (le cas échéant) montrant les dimensions spatiales des fenêtres et des portes à une échelle de 1:100.
• Dessins de toutes les sections du bâtiment existant (le cas échéant) à l’échelle 1:100.
• Plan d’étage du bâtiment proposé à l’échelle 1:100 avec les dimensions spatiales.
• Dessins de toutes les façades du bâtiment projeté avec les dimensions spatiales des fenêtres et des portes à l’échelle 1:100. et identification des matériaux.
• Dessins en coupe à l’échelle 1:100.
• Dessins de coupes transversales à l’échelle 1:200 montrant les niveaux de modification de la conception du bâtiment.
• Deux photographies de l’installation existante et/ou un photomontage/une modélisation visuelle de l’installation projetée.
• Note explicative sur l’impact du projet sur l’intégrité du paysage.
• Dessins de conception combinés sur les points clés, notamment la route d’accès, l’aménagement paysager et la plantation.
• Une note écrite expliquant l’impact visuel du projet sur la zone environnante, qui devrait inclure :
• Le zonage fonctionnel de l’ensemble du site.
• La zone environnante en dehors du site (maisons, rues, paysage).
• Bâtiment et aménagement paysager existants sur le site, y compris les haies, les plantations de jardin et les matériaux existants.
• Une description du concept architectural du projet, y compris les matériaux et les couleurs (il n’y a plus de cases séparées pour ces informations dans la demande). La consultation d’un architecte du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) local doit toujours être mentionnée dans cette case.

Le formulaire de demande de permis d’aménager (PA) couvre les demandes relatives aux campings/aires de caravanes, aux terrains de sport et aux aires de loisirs ainsi qu’aux espaces communs, y compris les parcs et les parkings publics.

Travaux pour lesquels un «permis d’aménagement du site» est requis

• Construction de routes et/ou d’espaces communs sur deux ou plusieurs parcelles délimitées. 
• Construction de routes et/ou d’espaces communs.
• Aménagement ou extension de terrains de camping pour 20 personnes ou plus, ou pour 6 tentes, remorques ou maisons mobiles ou plus. 
• Construction ou extension de complexes de camping avec des cabanes de camping en bois et des maisons mobiles.
• Construction ou extension de terrains de camping.
• Construction de stades de sport, de pistes de karting.
• Un parc d’attractions de plus de 2 hectares.
• Terrains de golf de plus de 25 hectares.
• Construction de parkings publics d’au moins 50 places de stationnement.

Le code de l’urbanisme et la loi sur la protection de l’environnement en France

La plupart des projets susmentionnés doivent répondre non seulement aux exigences du Code de l’Urbanisme, mais aussi à celles du Code de l’Environnement. En outre, de nombreux projets nécessitent diverses évaluations et enquêtes afin d’obtenir un «permis de développement».

Par exemple, un terrain de golf nécessitera une étude d’impact sur l’environnement (directive européenne) et éventuellement, en vertu de la loi sur la protection de l’environnement, une demande de défrichement, un avis au titre de la loi sur l’eau, et bien d’autres documents présentés avec une demande de "Permis d’aménager".Pour tout projet impliquant un changement d’utilisation du terrain, il faut d’abord consulter un architecte et/ou un Bureau des etu.

L’ensemble des documents de base pour un permis de construire général est identique à celui requis pour un permis de construire une maison et/ou ses annexes (Permis de construire maison et/ou ses annexes). Cependant, il est probable qu’une documentation supplémentaire soit nécessaire, qui ne peut être énumérée ici en raison de sa grande dépendance au type de bâtiment. Les documents ne peuvent être soumis que par un architecte agréé — il est conseillé de contacter l’architecte à l’avance pour obtenir des détails spécifiques sur chaque question de construction non résidentielle.

Application :

• 4 copies du dossier de candidature, de la demande, des copies supplémentaires et/ou des enquêtes supplémentaires.
• Réponse à la demande — dans les 3 mois.

Demande de modification d’un permis délivré en cours de validité Si, après l’obtention d’un permis de construire, il s’avère nécessaire de modifier un aspect quelconque du projet pendant les travaux sur le site, une demande de modification du permis délivré en cours de validité (Permis modificatif) doit être présentée. Un tel permis est nécessaire lorsqu’il y a une modification du nombre de fenêtres, de la surface habitable ou une augmentation de la portée du projet. Il est déconseillé de commencer les travaux avant d’avoir obtenu l’approbation officielle du «Permis modificatif» qui, en cas de refus, vous obligera à revenir au projet initial et à rectifier les modifications déjà effectuées, quitte à les démolir. Le formulaire «Permis modificatif» s’applique au permis de construire, au permis de construire maison et/ou ses annexes et au permis d’aménager, avec l’obligation d’approuver toute modification apportée pendant la phase de conception ou de construction jusqu’à la réception finale des travaux de construction et la déclaration d’achèvement conformément au permis.

Soumission de la demande :

• 4 exemplaires du jeu de documents + demande à déposer à la mairie.

Examen de la demande :

• 2 mois — Permis de construire maison (Permis to build a dwelling house);
• 3 mois — Permis de construire ou Permis d’aménager.

Notre service s’adresse principalement aux propriétaires internationaux non-résidents possédant une villa ou un appartement sur la Côte d’Azur, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’un investissement immobilier. Il convient également aux propriétaires souhaitant déléguer totalement la gestion quotidienne de leur bien à un interlocuteur local de confiance.

Nous assurons la gestion de villas de prestige, appartements haut de gamme et résidences secondaires situés sur la Côte d’Azur. Chaque bien fait l’objet d’une approche personnalisée, adaptée à sa configuration, à son usage et aux attentes spécifiques du propriétaire.

Nous intervenons rapidement et efficacement en cas d’urgence (panne, dégât, problème technique ou sécuritaire). Grâce à notre réseau de prestataires fiables et à notre présence locale, les situations imprévues sont traitées sans délai et dans l’intérêt du propriétaire.

La fréquence des contrôles dépend de la formule de gestion choisie et des besoins du propriétaire. Les visites peuvent être ponctuelles ou régulières, planifiées à l’avance et systématiquement validées avec le client.

Nous mettons en place une communication claire et transparente, adaptée aux attentes du client.
Le propriétaire reçoit des rapports réguliers, des comptes rendus de visites et des informations ciblées sur les points essentiels, sans être sollicité inutilement pour la gestion courante.

Oui, en France l’assurance habitation est obligatoire dans certains cas — mais pas dans tous. Voici une explication claire selon les situations :

• Si vous êtes propriétaire occupant

Elle n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Sans assurance, vous assumez vous-même tout dommage (incendie, dégât des eaux, explosion, etc.), y compris les dommages causés aux voisins. Les propriétaires souscrivent généralement une assurance multirisque habitation (MRH).

• Si vous êtes propriétaire bailleur

Elle n’est pas obligatoire, mais le propriétaire reste responsable en cas d’incendie ou de dégât des eaux si le locataire n’est pas assuré. C’est pourquoi la plupart des bailleurs incluent une obligation d’assurance dans le bail et exigent une copie du contrat d’assurance du locataire.

• Si vous êtes locataire

Elle est obligatoire en vertu de la loi (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire doit être assuré au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). En l’absence d’assurance, le propriétaire est en droit de résilier le bail ou de souscrire lui-même une assurance, dont le coût sera ensuite répercuté sur le loyer.

• Si le logement est en copropriété

Depuis 2014 (loi Alur), l’assurance est obligatoire pour chaque propriétaire, y compris ceux qui n’occupent pas le bien à titre permanent. La couverture minimale exigée est une assurance responsabilité civile, destinée à protéger les voisins et les occupants en cas de dommages liés au logement.

Contrairement à une gestion individuelle, ServiceAzur offre la stabilité d’une structure professionnelle, une équipe dédiée, une continuité de service et un engagement contractuel. Avec plus de 20 ans d’expérience, nous garantissons fiabilité, confidentialité, efficacité et protection durable de votre patrimoine immobilier.