Chaque transaction immobilière en France se fait par l'intermédiaire d'un notaire. Officier de l'État, il agit conformément à ses lois. Prenant en charge plusieurs formalités le notaire devient incontournable dans une vente immobilière. Il est tenu, notamment, de contrôler la pureté juridique de la transaction immobilière, il recueille les actes, les authentifie et conserve. Il vérifie l’ensemble des informations sur le bien et son état technique, sur son propriétaire et les éventuels copropriétaires, dont le consentement officiel pour la vente est requis. Il s’assure s'il y a ou non une hypothèque sur le bien, qu'elle soit fiscale, bancaire ou judiciaire. Il publie au service de la publicité foncière le transfert de propriété.
Les frais de notaire ou «frais d’acquisition» sont calculés sur le prix de vente et représentent 2 à 3% pour une acquisition dans le neuf (un logement bâti depuis 5 ans) et 7 à 8% pour une acquisition dans l'ancien (logement de plus de 5 ans faisant l’objet de vente, donation ou succession par son premier propriétaire). C’est une somme non-négligeable laquelle s'ajoute au prix de vente du logement et laquelle il ne faut pas confondre avec les honoraires d’agence immobilière. Les frais de notaire représentent la rémunération du notaire, mais aussi se composent de diverses taxes sur la vente collectées par le notaire pour l’État, notamment : les droits d'enregistrement et la TVA. Les frais de notaire sont à payer par l'acquéreur au moment de la signature de l'acte définitif de vente.
Compromis de vente et l’acte définitif de vente
Une fois que le bien idéal est trouvé, le vendeur et l’acquéreur signent une promesse synallagmatique de vente (un autre nom « compromis de vente » ou un « avant-contrat ») par lequel ils stipulent leur accord sur les conditions de la vente et le prix. L’acquéreur verse en suite une somme d’environ 5 à 10% du prix de vente, appelée l’indemnité d’immobilisation ( un autre nom « dépôt de garantie » ou un « acompte »), qui reste ensuite bloquée sur un compte séquestre du notaire. L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour revenir sur son engagement et doit présenter un motif légitime lui permettant de récupérer son avance sans pénalité.
Vient ensuite la dernière étape de la vente – signature de l’acte définitif de vente. Conclu devant un notaire il devient un acte authentique et permet à l’acquéreur de devenir définitivement propriétaire du bien.
Diagnostics immobiliers
Dans une vente immobilière ce n’est pas le notaire, mais le vendeur qui est tenu à fournir les différents diagnostics techniques, énergetiques et écologiques ainsi que toutes autres informations relatives à l'état de son logement. Le notaire se charge de vérifier que ces diagnostics ont été établis et sont en cours de validité au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente et de l'acte de vente. Regroupés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT), les documents suivants doivent y figurer:
- métrage loi carrez
- diagnostic de énergétique (DPE)
- constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
- présence ou l’absence de l’amiante
- l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT);
- état de l'installation intérieure de gaz
- état d’un risque de mérule
- état relatif à la présence de termites
- installation d’assainissement non collectif pour les immeubles non raccordés au réseau public
- depuis le 1er juin 2020, état des nuisances sonores aériennes pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit des aérodromes.
En savoir plus sur les diagnostics immobiliers
Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur.
