Construction sur la Côte d'Azur

Le permis de construire est le principal instrument de contrôle de l’urbanisme et est délivré dans deux cas :

pour la construction d’une maison individuelle et/ou de ses annexes (Permis de construire maison et/ou ses annexes) ;
pour la construction générale (Permis de construire général). 

Note : En France, il est d’usage d’inclure tous les éléments du projet dans la demande initiale et de n’utiliser la demande d’amendement que pour les modifications du projet initial. Vous ne devez pas demander un «permis de construire» pour la plupart des travaux, mais pas tous, dans l’espoir que le reste sera ajouté en tant qu’amendements — cela ne fonctionnera probablement pas.

Architectes et permis de construire

Seul l’architecte est habilité à demander un permis de construire. Selon la loi, une demande de permis de construire ne peut être examinée qu’après l’approbation du projet architectural par un architecte qualifié et agréé, c’est-à-dire après la préparation d’un dossier comprenant une description écrite de l’étendue des travaux, de l’emplacement des objets et du choix des matériaux, ainsi qu’un plan du site et des dessins en coupe (vue latérale intérieure et coupe verticale du bâtiment).

Nota : En application de l’article L421-2 du code de l’urbanisme, la demande de permis de construire pour une habitation individuelle est une exception, à condition que sa surface utile totale n’excède pas 170 m2 à l’achèvement des travaux. L’exception ne s’applique qu’aux propriétaires privés ; pour tous les projets commerciaux et autres nécessitant un permis de construire, quelle que soit la taille de la propriété, un architecte doit être impliqué.

Le formulaire de demande de permis de construire maison et/ou ses annexes tient compte de l’éventualité d’une résidence principale du demandeur hors de France et permet d’échanger toute correspondance avec l’architecte ou un tiers en lieu et place du demandeur.

Le formulaire de demande comprend des cases séparées pour les piscines, les garages, les serres et les abris de jardin, ainsi qu’une section relative à la démolition de structures existantes, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de présenter un permis de démolition distinct. Il prévoit également la possibilité d’envoyer une correspondance à la fois à l’acheteur potentiel et aux voisins en cas de travaux supplémentaires affectant leur parcelle.

Il est désormais permis d’échanger la correspondance avec le service de l’urbanisme par courrier électronique et de fournir des dessins en format PDF.

La fourniture des coordonnées et des numéros de licence de l’architecte, ainsi que sa signature, est requise. Des sanctions sévères s’appliquent aux architectes qui signent les dessins de quelqu’un d’autre : la licence d’architecte est retirée pour trois mois, l’autorisation du client est retirée et une amende est infligée à l’auteur des dessins qui a reçu un paiement pour ceux-ci.

Conseil pour l’architecture, l’urbanisme et l’environnement

Si vous déposez vous-même une demande de permis de construire, vous devez contacter l’antenne locale du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) pour obtenir un avis sur le contenu architectural du projet avant de le soumettre. Une case est prévue sur la demande pour confirmer une telle demande ; l’examen du projet peut être retardé si aucune recommandation n’a été reçue.

Travaux pour lesquels un «Permis de construire une maison et/ou des extensions» est requis.

Extension d’un bâtiment par la construction de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher (surface hors œuvre brute, SHOB). Travaux visant à modifier les structures porteuses/murs ou la façade d’un bâtiment en changeant la destination d’une pièce annexe du bâtiment sans changer la destination du bâtiment lui-même. Travaux impliquant la modification du volume d’un bâtiment ou la création de nouvelles ouvertures ou l’agrandissement d’ouvertures existantes dans les murs extérieurs. Construction de piscines dont la profondeur est inférieure à 1,8 m et supérieure à 100 mètres carrés. Toutes les piscines de plus de 1,8 m de profondeur.

Une liste approximative des documents requis :

• Un plan du site à une échelle de 1:5000 ou 1:10000 montrant l’emplacement du site dans le district.
• Un plan cadastral à l’échelle 1:2000/ 1000.
• Un plan urbain des installations existantes ou proposées à une échelle de 1:500.
• Plan d’étage du bâtiment existant à l’échelle 1:100 (le cas échéant).
• Dessins de toutes les façades du bâtiment existant (le cas échéant) montrant les dimensions spatiales des fenêtres et des portes à une échelle de 1:100.
• Dessins de toutes les sections du bâtiment existant (le cas échéant) à l’échelle 1:100.
• Plan d’étage du bâtiment proposé à l’échelle 1:100 avec les dimensions spatiales.
• Dessins de toutes les façades du bâtiment projeté avec les dimensions spatiales des fenêtres et des portes à l’échelle 1:100. et identification des matériaux.
• Dessins en coupe à l’échelle 1:100.
• Dessins de coupes transversales à l’échelle 1:200 montrant les niveaux de modification de la conception du bâtiment.
• Deux photographies de l’installation existante et/ou un photomontage/une modélisation visuelle de l’installation projetée.
• Note explicative sur l’impact du projet sur l’intégrité du paysage.
• Dessins de conception combinés sur les points clés, notamment la route d’accès, l’aménagement paysager et la plantation.
• Une note écrite expliquant l’impact visuel du projet sur la zone environnante, qui devrait inclure :
• Le zonage fonctionnel de l’ensemble du site.
• La zone environnante en dehors du site (maisons, rues, paysage).
• Bâtiment et aménagement paysager existants sur le site, y compris les haies, les plantations de jardin et les matériaux existants.
• Une description du concept architectural du projet, y compris les matériaux et les couleurs (il n’y a plus de cases séparées pour ces informations dans la demande). La consultation d’un architecte du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) local doit toujours être mentionnée dans cette case.

Le formulaire de demande de permis d’aménager (PA) couvre les demandes relatives aux campings/aires de caravanes, aux terrains de sport et aux aires de loisirs ainsi qu’aux espaces communs, y compris les parcs et les parkings publics.

Travaux pour lesquels un «permis d’aménagement du site» est requis

• Construction de routes et/ou d’espaces communs sur deux ou plusieurs parcelles délimitées. 
• Construction de routes et/ou d’espaces communs.
• Aménagement ou extension de terrains de camping pour 20 personnes ou plus, ou pour 6 tentes, remorques ou maisons mobiles ou plus. 
• Construction ou extension de complexes de camping avec des cabanes de camping en bois et des maisons mobiles.
• Construction ou extension de terrains de camping.
• Construction de stades de sport, de pistes de karting.
• Un parc d’attractions de plus de 2 hectares.
• Terrains de golf de plus de 25 hectares.
• Construction de parkings publics d’au moins 50 places de stationnement.

Le code de l’urbanisme et la loi sur la protection de l’environnement en France

La plupart des projets susmentionnés doivent répondre non seulement aux exigences du Code de l’Urbanisme, mais aussi à celles du Code de l’Environnement. En outre, de nombreux projets nécessitent diverses évaluations et enquêtes afin d’obtenir un «permis de développement».

Par exemple, un terrain de golf nécessitera une étude d’impact sur l’environnement (directive européenne) et éventuellement, en vertu de la loi sur la protection de l’environnement, une demande de défrichement, un avis au titre de la loi sur l’eau, et bien d’autres documents présentés avec une demande de "Permis d’aménager".Pour tout projet impliquant un changement d’utilisation du terrain, il faut d’abord consulter un architecte et/ou un Bureau des etu.

L’ensemble des documents de base pour un permis de construire général est identique à celui requis pour un permis de construire une maison et/ou ses annexes (Permis de construire maison et/ou ses annexes). Cependant, il est probable qu’une documentation supplémentaire soit nécessaire, qui ne peut être énumérée ici en raison de sa grande dépendance au type de bâtiment. Les documents ne peuvent être soumis que par un architecte agréé — il est conseillé de contacter l’architecte à l’avance pour obtenir des détails spécifiques sur chaque question de construction non résidentielle.

Application :

• 4 copies du dossier de candidature, de la demande, des copies supplémentaires et/ou des enquêtes supplémentaires.
• Réponse à la demande — dans les 3 mois.

Demande de modification d’un permis délivré en cours de validité Si, après l’obtention d’un permis de construire, il s’avère nécessaire de modifier un aspect quelconque du projet pendant les travaux sur le site, une demande de modification du permis délivré en cours de validité (Permis modificatif) doit être présentée. Un tel permis est nécessaire lorsqu’il y a une modification du nombre de fenêtres, de la surface habitable ou une augmentation de la portée du projet. Il est déconseillé de commencer les travaux avant d’avoir obtenu l’approbation officielle du «Permis modificatif» qui, en cas de refus, vous obligera à revenir au projet initial et à rectifier les modifications déjà effectuées, quitte à les démolir. Le formulaire «Permis modificatif» s’applique au permis de construire, au permis de construire maison et/ou ses annexes et au permis d’aménager, avec l’obligation d’approuver toute modification apportée pendant la phase de conception ou de construction jusqu’à la réception finale des travaux de construction et la déclaration d’achèvement conformément au permis.

Soumission de la demande :

• 4 exemplaires du jeu de documents + demande à déposer à la mairie.

Examen de la demande :

• 2 mois — Permis de construire maison (Permis to build a dwelling house);
• 3 mois — Permis de construire ou Permis d’aménager.