Diagnostics obligatoires avant la vente d’un bien immobilier

Lors de la vente d’un bien immobilier, la loi impose au vendeur de remettre à l’acquéreur un ensemble de rapports techniques regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier vise à garantir une parfaite transparence pour l’acheteur tout en protégeant le vendeur contre d’éventuelles actions liées à des vices cachés.

Le DDT doit obligatoirement être annexé au compromis de vente.

Vous trouverez ci-dessous la liste complète des diagnostics obligatoires, leurs conditions de réalisation ainsi que leur durée de validité.

1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

• Obligatoire pour toute vente immobilière, sans exception.

• Évalue la consommation énergétique du logement ainsi que son niveau d’émissions de CO₂.

• La performance énergétique est classée sur une échelle allant de A à G.

• Durée de validité : 10 ans, à condition que le diagnostic ait été réalisé après le 1er juillet 2021.

2. Diagnostic relatif à la présence d’amiante

• Obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1 juillet 1997.

• Comprend l’inspection des murs, plafonds, sols, locaux techniques ainsi que des matériaux et produits de construction.

• Durée de validité illimitée en l’absence d’amiante. En cas de présence d’amiante, un suivi périodique ou des mesures spécifiques peuvent être requis, conformément à la réglementation en vigueur.

3. Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

• Obligatoire pour les biens immobiliers construits avant le 1 janvier 1949.

• Vise à détecter la présence de plomb dans les peintures anciennes et autres revêtements.

• Durée de validité : 1 an en cas de présence de plomb, illimitée en son absence.

4. Diagnostic Gaz

• Obligatoire pour les installations de gaz intérieures de plus de 15 ans.

• Contrôle l’état des canalisations, des équipements, de la ventilation et des dispositifs d’évacuation.

• Durée de validité : 3 ans.

5. Diagnostic Électricité

• Obligatoire pour les installations électriques intérieures de plus de 15 ans.

• Détecte les risques liés aux courts-circuits, l’absence de mise à terre correcte, ainsi que les dispositifs de protection obsolètes.

• Durée de validité : 3 ans.

6. Diagnostic Termites

• Obligatoire uniquement dans les départements et communes déclarés zones à risque par la préfecture.

• Particulièrement recommandé dans les régions du sud de la France.

• Durée de validité : 6 mois.

7. État des Risques et Pollutions (ERP)

Le document comprend l’évaluation des risques suivants :

• les risques d’inondation,

• le risque sismique,

• le radon,

• les risques liés aux activités industrielles,

• les zones technologiques,

• la conformité aux plans de prévention des risques (PPR). 

Obligatoire pour tout bien situé dans une zone exposée à un risque réglementé.

Durée de validité : 6 mois.

8. Diagnostic Bruit — Évaluation de l’exposition au bruit des aérodromes

• Obligatoire si le bien est situé dans une zone incluse dans le Plan de Prévention du Bruit dans l’Environnement (PPBE).

• Informe l’acheteur de l’exposition du logement aux trajectoires aériennes et au bruit des avions.

• Durée de validité illimitée, à condition que le rapport reflète le plan actuel de la zone.

9. Mesurage Loi Carrez — Mesurage de la superficie privative (pour les biens en copropriété)

• Obligatoire pour tous les biens situés en copropriété, incluant non seulement les appartements, mais aussi les maisons ou locaux constituant un lot en copropriété.

• Détermine la surface privative exacte, en excluant les murs, cloisons, balcons, terrasses, garages, caves, ainsi que les zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

• Une erreur de mesurage supérieure à 5 % permet à l’acheteur de demander une réduction proportionnelle du prix.

• Durée de validité : illimitée, tant qu’aucune modification ou réaménagement affectant la surface n’a été réalisée depuis le mesurage.

10. Diagnostic Assainissement Non Collectif

Obligatoire pour les biens non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, ce qui est fréquent pour les villas.

Le diagnostic inclut :

• l'état de la fosse septique ou de tout autre système de traitement des eaux usées,

• la conformité aux normes sanitaires en vigueur,

• la nécessité éventuelle de réparation ou de mise aux normes.

Durée de validité: généralement 3 à 8 ans, mais le notaire exige un rapport récent au moment de la vente, le plus souvent datant de moins de 3 ans.

11. Diagnostic Mérules — Contrôle des mérules et parasites du bois (dans certains départements)

• Obligatoire dans les départements où la préfecture a publié un arrêté de risque de mérules (champignon lignivore).

• Vérifie l’état des structures en bois porteuses du bâtiment.

• Durée de validité variable, un rapport récent est souvent exigé lors de la vente.

12. Tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires selon la situation

13. Exemples de coûts des diagnostics immobiliers

Les tarifs peuvent varier selon la région, l’entreprise et la surface du bien. Ci-dessous, une estimation des prix pratiqués sur la Côte d’Azur et dans la plupart des régions de France.

1. Appartement 100 m² (en copropriété)

Diagnostics généralement requis : DPE, Amiante (si construction avant 1997), Électricité, Gaz (si installation existante), ERP, Loi Carrez, parfois Termites et Bruit.

Coût moyen du pack de diagnostics : entre 350 et 700 €.

2. Villa 300 m² avec assainissement individuel (fosse septique)

Diagnostics requis : l’ensemble des diagnostics standards, plus Assainissement Non Collectif, Termites (si zone à risque), Mérules (si arrêté préfectoral).

Coût moyen du pack de diagnostics : entre 700 et 1 300 €.

Selon la complexité du bien, sa surface et l’état du système d’assainissement, le coût total peut atteindre jusqu’à 1 500 €.

Conclusion

Le diagnostic obligatoire est une partie intégrante de la vente d'un bien immobilier. Il garantit la transparence de la transaction et assure la protection juridique tant pour le vendeur que pour l’acheteur. La préparation en temps et en heure d'un dossier complet DDT permet d'éviter les retards et les malentendus lors de la conclusion d'une transaction.