Frais de notaire (frais d’enregistrement / droits de mutation)

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, tout acquéreur est soumis à un impôt obligatoire : les frais d’enregistrement, communément appelés frais de notaire.

Ces frais comprennent l’ensemble des taxes et droits perçus par l’État lors du changement de propriétaire d’un bien immobilier.

Ils correspondent, d’une part, aux formalités liées au transfert du droit de propriété (droits de mutation à titre onéreux – DMTO) et, d’autre part, à la rémunération du notaire. Le notaire agit en qualité d’officier public, représentant de l’État, et garantit la sécurité juridique et la validité de la transaction.

Les frais d’enregistrement sont acquittés le jour de la signature de l’acte authentique de vente et sont reversés par le notaire directement au Trésor public.

Composition des frais de notaire

Les frais de notaire comprennent les éléments suivants :

• Les droits de mutation : impôt perçu lors du transfert de propriété du bien immobilier.

• La taxe de publicité foncière : taxe liée à l’enregistrement et à la publication de l’acte de vente auprès du service de la publicité foncière.

• Les émoluments du notaire : honoraires réglementés par l’État, calculés selon un barème officiel.

• Les frais et débours administratifs : frais divers liés au traitement du dossier (copies d’actes, archivage, vérifications juridiques et administratives, demandes de documents officiels, etc.).

Important : l’expression « frais de notaire » ne signifie pas que l’ensemble des sommes perçues revient au notaire. Environ 80 % de ces frais correspondent en réalité à des taxes et droits reversés à l’État et aux collectivités locales.

Montant des frais de notaire

Le montant des frais de notaire varie en fonction de la catégorie du bien immobilier et du département dans lequel il est situé.

• Biens immobiliers anciens (marché secondaire) : environ 7 à 8 % du prix d’acquisition, incluant l’ensemble des taxes, droits et la rémunération du notaire.

• Biens immobiliers neufs (moins de 5 ans) : environ 2 à 3 % du prix de vente.

Cette différence s’explique par l’application d’un taux réduit des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) pour les biens immobiliers neufs.

Comment sont calculés les frais de notaire

Les frais de notaire se composent de trois éléments principaux :

1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — Ils représentent entre 3,8 % et 4,5 % du prix de vente. À compter de 2025, la majorité des départements appliquent le taux maximal de 4,5 %, bien que de légères variations puissent subsister selon la localisation du bien.
2. Les émoluments du notaire — Ils s’élèvent généralement entre 1 % et 2 % du montant de la transaction, conformément au barème officiel réglementé par l’État.
3. Les taxes et frais administratifs — Ils correspondent à environ 0,1 % à 0,3 % du prix du bien (frais de formalités, débours, contributions diverses).

Exemples de calcul :

• Pour l’achat d’un appartement au prix de 300 000 € sur le marché de l’ancien, les frais de notaire s’élèvent à environ 21 000 €.

• Pour un bien immobilier neuf de même valeur, les frais sont réduits et représentent environ 6 000 à 9 000 €.

Comment réduire les frais de notaire

Il existe plusieurs moyens légaux d’optimiser le montant des frais de notaire :

• Distinguer la valeur du mobilier : la valeur du mobilier (cuisine équipée, électroménager, meubles, etc.) peut être déduite du prix de vente, car elle n’entre pas dans l’assiette de calcul des droits de mutation à titre onéreux (DMTO).

• Dissocier les honoraires d’agence : lorsque les frais d’agence sont clairement indiqués à part et à la charge de l’acquéreur, ils ne sont pas inclus dans la base taxable.

• Acquérir un bien immobilier neuf (VEFA) : l’achat sur plan ou d’un bien neuf ouvre automatiquement droit à des frais de notaire réduits, généralement de l’ordre de 2 %.

• Demander une estimation préalable au notaire : solliciter un devis détaillé avant la signature de l’acte authentique permet d’anticiper précisément le montant des frais et d’éviter toute surprise financière.

Important à savoir

• Les frais de notaire ne sont pas inclus dans le prix du bien et ne sont généralement pas couverts par un prêt immobilier. Ils doivent donc être réglés sur fonds propres.

• Le montant des frais peut varier selon les départements. Dans certains départements, le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) a déjà été porté à 4,7 %.