Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI est un impôt annuel portant sur la valeur nette de votre patrimoine immobilier situé en France, lorsque sa valeur nette dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. 

Le calcul s’effectue selon un barème progressif compris entre 0,5 % et 1,5 %, avec un point de départ de taxation fixé à la tranche à partir de 800 000 €. 

Vous trouverez ci-après tous les détails, accompagnés d’exemples concrets :

1. Qui est redevable de l’IFI ?

Résidents fiscaux français

Si vous êtes résident fiscal en France au 1er janvier, l’IFI s’applique à l’ensemble de votre patrimoine immobilier mondial (en France et à l’étranger), déduction faite des dettes admissibles, sous réserve de certaines exonérations prévues par la loi, par exemple le bien utilisé pour une activité professionnelle.

Les conventions fiscales internationales peuvent limiter l’imposition des biens immobiliers étrangers ; chaque situation doit donc être examinée en fonction du pays concerné.

Non-résidents

Si vous n’êtes pas résident fiscal français, vous êtes soumis à l’IFI uniquement sur vos biens immobiliers situés en France, y compris les parts de sociétés dans la mesure où celles-ci représentent des actifs immobiliers français.

Nouveaux résidents (« règle des cinq ans »)

Les personnes qui transfèrent leur résidence fiscale en France et qui n’ont pas été résidentes françaises au cours des cinq dernières années ne sont redevables de l’IFI que sur leur patrimoine immobilier situé en France pendant les cinq années suivantes (jusqu’au 31/12 de l’année N+5).

Au-delà de cette période, le régime de droit commun s’applique : l’IFI porte alors sur l’ensemble du patrimoine immobilier mondial. Cette règle, déjà en vigueur sous l’ISF, a été maintenue pour l’IFI.

Exemple :

Vous êtes devenu résident fiscal français en 2025 et vous ne l’étiez pas entre 2020 et 2024. Jusqu’au 31 décembre 2030, vous ne serez imposé à l’IFI que sur vos biens immobiliers situés en France (si la valeur nette taxable dépasse 1,3 M€).

2. Qui doit figurer dans la déclaration IFI ?

La composition du foyer à prendre en compte pour l’IFI diffère de celle utilisée pour l’impôt sur le revenu.

Sont déclarés ensemble :

• les époux (quel que soit leur régime matrimonial) ;

• les partenaires liés par un PACS ;

• les concubins en situation de « сoncubinage notoire » (cohabitation effective en tant que « famille ») ;

• les enfants mineurs dont les parents assurent la gestion légale du patrimoine.

Ne sont pas automatiquement inclus :

• les enfants majeurs : même s’ils sont rattachés au foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu, ils constituent leur propre foyer IFI et doivent déposer une déclaration séparée si leur patrimoine dépasse le seuil d’imposition.

3. Quand un couple peut-il déposer des déclarations IFI séparées ?

En principe, les époux, partenaires PACS ou concubins déclarent leurs biens ensemble. Une déclaration séparée n’est possible que dans des situations strictement définies :

• les époux sont mariés sous un régime de séparation de biens et ne vivent pas sous le même toit au 1er janvier ;

• les époux sont en cours de séparation judiciaire ou de divorce, et le juge a autorisé une résidence séparée au 1er janvier ;

• de même, en cas de rupture de PACS ou de décès de l’un des conjoints/partenaires.

Le simple régime matrimonial de séparation de biens ne suffit pas : il faut également un éloignement effectif ou autorisé par le tribunal.

4. Comment constituer l’assiette IFI : que faut-il inclure et déduire ?

• Lorsque le bien immobilier est détenu directement par une personne physique, une décote de 30 % s’applique sur la résidence principale.

En revanche, si cette résidence est détenue via une SCI de gestion, même soumise à l’impôt sur le revenu (IR), l’administration fiscale peut refuser l’application de cet abattement si l’activité de la SCI ou la nature du bien ne répondent pas strictement aux conditions requises.

Ainsi, l’application de l’abattement de 30 % via une SCI n’est pas automatique : elle doit être justifiée et validée au cas par cas.

• Un actif utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle peut être exonéré de l’IFI, sous réserve du respect des critères légaux.

• Les dettes (hypothèques, prêts pour l’acquisition, la construction ou les travaux, etc.) existant au 1er janvier sont déductibles lorsqu’elles remplissent les conditions requises. Pour les prêts in fine, une «pseudo-amortisation» s’applique : la déduction est calculée comme si le prêt était remboursé de manière linéaire chaque année.

• Depuis 2018, un plafonnement du passif déductible a été instauré lorsque la valeur de marché des actifs imposables dépasse 5 M€ : la part de dettes déductibles excédant 60 % de la valeur des actifs imposables est alors réduite de moitié.

5. Échelle IFI 2025

6. Exemples de calcul de l’IFI

Exemple 1 : calcul rapide de l’IFI pour un patrimoine de 6 000 000 €.

Valeur nette taxable au 1er janvier (après déduction des dettes) : 6 000 000 €

Calcul par tranches :

• (1 300 000 € − 800 000 €) × 0,5 % = 2 500 €

• (2 570 000 € − 1 300 000 €) × 0,7 % = 8 890 €

• (5 000 000 € − 2 570 000 €) × 1,0 % = 24 300 €

• (6 000 000 € − 5 000 000 €) × 1,25 % = 12 500 €

Montant total de l’IFI : 2 500 € + 8 890 € + 24 300 € + 12 500 € = 48 190 €

Méthode alternative — calcul «rapide» pour la tranche 5–10 M€ :

IFI = P × 1,25 % − 26 810 €

IFI = 6 000 000 × 1,25 % − 26 810 = 48 190 €

Exemple 2 — Résidence principale avec abattement et prêt immobilier

• Valeur de la résidence principale à Cannes : 3 000 000 €

• Solde du prêt immobilier au 1er janvier : 900 000 €

• Aucun autre bien imposable à l’IFI.

Étape 1 — Abattement de 30 % sur la résidence principale : 3 000 000 € × 70 % = 2 100 000 €.

Étape 2 — Déduction du prêt : 2 100 000 € − 900 000 € = 1 200 000 €.

Résultat : 1 200 000 € ≤ 1 300 000 € → aucun IFI n’est dû.

Exemple 3 — Nouveau résident (règle des 5 ans)

• Résident fiscal depuis 2024 (installation en France)

• Non-résident entre 2019 et 2023

• Bien immobilier à Nice : 2 M€

• Bien immobilier en Italie : 1,8 M€

• Dette liée au bien de Nice : 0,6 M€

Calcul de l’assiette IFI : 2 M€ − 0,6 M€ = 1,4 M€

Le seuil d’imposition est dépassé, mais seul l’immeuble situé en France est pris en compte durant les cinq premières années suivant l’installation.

Exemple 4 — Déclarations IFI séparées pour des époux

• Couple marié sous le régime de la séparation de biens

• Résidences distinctes au 01/01/2025

• Chacun possède un patrimoine immobilier net de 1,1 M€

Conséquence : 1,1 M€ < 1,3 M€ → aucun des deux n’est redevable de l’IFI.

Si une déclaration commune était déposée, la base imposable totale serait de 2,2 M€, ce qui entraînerait le paiement de l’IFI.

La déclaration séparée est possible uniquement si deux conditions sont réunies : séparation de biens + résidences distinctes.

Utilisez notre simulateur interactif pour estimer le montant de votre IFI.

7. Comment réduire et optimiser l’IFI

Dons (donations IFI, art. 978 CGI)

Il est possible de réduire l’IFI grâce aux dons à des œuvres caritatives :

• le montant de l’IFI est réduit de 75 % du montant du don ;

• la réduction maximale s’élève à 50 000 € par an, ce qui correspond à un don de 66 667 € ;

• l’excédent de réduction n’est ni remboursé ni reportable sur les années suivantes.

Ce dispositif est souvent utilisé par les grands propriétaires, qui effectuent des dons à des fonds, hôpitaux, ou organisations scientifiques et sociales.

Plafonnement de l’IFI (75 % des revenus)

Le montant total de l’IFI de l’année en cours, ajouté à l’impôt sur le revenu (IR) et aux impôts assimilés de l’année précédente, ne peut pas dépasser 75 % de vos revenus mondiaux de l’année précédente.

Si la charge fiscale globale excède ce plafond de 75 %, l’IFI est réduit de la différence correspondante.

Ce mécanisme de plafonnement de l’IFI est réservé aux résidents fiscaux français. Les non-résidents fiscaux en France ne peuvent pas bénéficier de cette réduction.

Optimisation de l’IFI par démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est l’un des moyens les plus efficaces pour réduire légalement l’IFI. Il repose sur la séparation des droits entre usufruit et nue-propriété :

• L’usufruitier utilise le bien et perçoit les revenus générés.

• Le nu-propriétaire détient la propriété du bien sans en avoir l’usage.

Pour l’IFI, un point clé : l’impôt est dû par l’usufruitier, tandis que la nue-propriété n’est pas imposable.

Pour en savoir plus sur l’optimisation de l’IFI via le démembrement, vous pouvez consulter notre guide détaillé 

8. Déclaration et échéances

• L’IFI se déclare en même temps que la déclaration de revenus (généralement entre avril et juin ; les dates exactes sont publiées chaque année sur impots.gouv.fr

• L’avis et le paiement de l’IFI sont généralement envoyés séparément, vers les mois d’août–septembre.

• Les non-résidents et les résidents de Monaco déposent leur IFI via le service fiscal compétent (SIP NR / Menton, selon la situation).