Taxe de 3 % – Impôt sur la valeur vénale des immeubles détenus par des personnes morales en France.
La taxe dite « de 3 % » est un impôt annuel en France appliqué aux personnes morales, françaises ou étrangères, qui détiennent directement ou par l’intermédiaire d’une chaîne de sociétés un bien immobilier ou des droits immobiliers situés sur le territoire français.
Ce dispositif est encadré par les articles 990 D à 990 G du Code général des impôts.
À qui s’applique la taxe de 3 % ?
Sont notamment soumis à cette taxe :
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les sociétés, y compris les holdings étrangères et les structures de type SPV ;
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les fonds, organismes et associations ;
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les trusts, fiducies et structures assimilées.
La taxe est calculée au niveau de la structure — et non des personnes physiques — dès lors qu’au 1er janvier de l’année, celle-ci détient un bien immobilier situé en France ou des droits immobiliers (y compris la détention en indivision, l’usufruit, le bail de longue durée, etc.).
En pratique, la taxe de 3 % concerne tout particulièrement les sociétés étrangères utilisées pour l’acquisition d’un bien immobilier en France.
Taux et assiette de la taxe
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Taux : 3 %
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Assiette : la valeur vénale de l’ensemble des biens immobiliers et des droits y afférents détenus par la structure en France au 1er janvier de l’année concernée.
Comment bénéficier d'une exonération de la taxe de 3 % ?
Dans de nombreux cas, cette taxe n’est effectivement pas applicable lorsque les conditions d’exonération sont respectées et que les formalités sont correctement accomplies. Principales catégories d’exonération :
Exonération (automatique) liée au statut
Sont notamment exonérés :
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les États et leurs établissements publics ;
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les organisations internationales ;
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les sociétés dont les actions sont principalement cotées sur un marché réglementé (sociétés cotées) ;
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certains fonds d’investissement collectifs ;
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les structures utilisant les biens immobiliers pour leur propre activité industrielle ou commerciale et les comptabilisent dans leur bilan.
Exonération liée à la transparence des bénéficiaires effectifs (cas principal pour un investisseur étranger)
Une société étrangère (ou française) peut éviter la taxe de 3 % si elle :
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dépose chaque année la déclaration n° 2746-SD (TVVI) avant le 15 mai ;
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y révèle les bénéficiaires effectifs finaux (personnes physiques ou morales) détenant plus de 1 % du capital, ou indique la société intermédiaire suivante qui effectue elle-même cette déclaration.
C’est le modèle principal : en cas de transparence totale de la structure de détention et de dépôt de la déclaration dans les délais, la taxe de 3 % n’est pas due.
Exonération prévue par les conventions fiscales internationales
Si la société est enregistrée dans un pays avec lequel la France a conclu une convention visant à éviter la double imposition et prévoyant l'échange d'informations fiscales, elle peut bénéficier d'une exonération d'impôt, à condition de divulguer l'identité de ses propriétaires et de respecter les procédures en vigueur.
Déclaration et délais
Pour bénéficier de l’exonération, il est généralement nécessaire de :
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déposer chaque année la déclaration n° 2746-SD (ou, dans certains cas, d’autres formulaires, par exemple le 2072 pour certaines SCI) ;
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effectuer cette démarche avant le 15 mai de l’année suivant celle de la détention ;
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remplir la déclaration avec soin, sans omissions ni erreurs concernant les bénéficiaires effectifs.
La déclaration se fait en ligne (télédéclaration) ou, dans certains cas spécifiques, sur support papier.
Risques en cas de non-respect des formalités
Si la déclaration n’est pas déposée, est déposée en retard (en particulier en cas de récidive), ou comporte des informations incomplètes ou erronées, l’administration fiscale peut :
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exiger le versement de la taxe de 3 % (même si la société aurait pu bénéficier d’une exonération) ;
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appliquer des intérêts de retard et des pénalités ;
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recalculer la taxe pour les années antérieures dans la limite des délais de prescription fiscale.
La jurisprudence et les instructions récentes de la Direction générale des finances publiques soulignent qu’en matière de taxe de 3 %, il n’existe pratiquement pas de «droit à l’erreur» : une déclaration inexacte ou incomplète peut coûter presque autant que son absence totale.
Conclusion pratique
Avec une structure de détention correctement organisée et une déclaration annuelle déposée dans les délais, la taxe de 3 % n’est pas due. L’élément clé consiste à garantir la transparence de la structure et à déclarer les bénéficiaires effectifs à l’administration fiscale dans les délais prévus.
