Investir dans l’immobilier ou être propriétaire d’un bien immobilier en France implique de comprendre les différents types d’impôts et de taxes pouvant intervenir à chaque étape : lors de l’achat, de la détention, de la location, de la vente ou de la transmission du patrimoine. Le système fiscal français en matière immobilière est assez complexe : il comprend non seulement des impôts nationaux, mais également des taxes et contributions locales (communales).
Vous trouverez ci-dessous un aperçu des principaux impôts, accompagné d’une brève explication pour chacun.
Pour un examen détaillé, vous pouvez consulter le lien « En savoir plus sur l’impôt… », où sont présentés les taux, les méthodes de calcul, les exonérations et des exemples pratiques.
1. Frais de notaire (Frais d’enregistrement / Droits de mutation)
Il s’agit des premiers frais auxquels un acquéreur est confronté lors de l’achat d’un bien immobilier en France. Les frais d’enregistrement comprennent les droits de mutation perçus par l’État pour la transcription de la propriété, les taxes départementales locales et les honoraires du notaire.
- Pour les biens anciens : environ 8 % du prix d’achat (tous frais inclus).
- Pour les biens neufs (jusqu’à 5 ans) : environ 2 %.
✦ Les frais d’enregistrement sont réglés au notaire le jour de la signature de l’acte de vente.
En savoir plus sur les frais → Frais de notaire
2. Taxe foncière
Il s’agit d’un impôt annuel dû par le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il y réside ou qu’il le loue.
Le montant de la taxe foncière dépend de la valeur cadastrale du bien ainsi que des taux votés par les collectivités locales (communes, intercommunalités et départements).
✦ Certaines catégories de biens (logements neufs, maisons à haute performance énergétique) peuvent bénéficier d’exonérations temporaires.
En savoir plus sur la taxe → Taxe foncière
3. Taxe d’habitation
Cette taxe était auparavant due par toute personne occupant un logement, qu’elle en soit propriétaire ou locataire.
Depuis 2023, elle est supprimée pour la résidence principale, mais reste applicable pour les résidences secondaires et certains propriétaires à hauts revenus.
✦ Le montant de la taxe dépend de la surface du logement, de sa localisation et du niveau de revenu du contribuable.
En savoir plus sur la taxe → Taxe d’habitation
4. Impôt sur les revenus locatifs
Si un bien immobilier en France est loué, les loyers perçus sont soumis à l’imposition.
Le revenu peut être déclaré selon l’un des deux régimes :
- Micro-foncier : régime simplifié pour les petits revenus (jusqu’à 15 000 € par an), avec un abattement forfaitaire de 30 %.
- Régime réel : régime classique prenant en compte toutes les charges réelles (travaux, assurance, intérêts d’emprunt, etc.).
✦ Pour les non-résidents, un prélèvement à la source et des contributions sociales de 17,2 % s’appliquent également.
En savoir plus sur l’impôt → Revenus locatifs
5. Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Cet impôt s’applique aux propriétaires dont la valeur totale de leurs biens immobiliers en France excède 1,3 million d’euros.
Le taux est progressif, de 0,5 % à 1,5 %, et ne s’applique qu’à la fraction de la valeur dépassant ce seuil.
✦ Sont inclus dans l’assiette de l’IFI les biens immobiliers détenus en direct, les biens loués ainsi que les parts de sociétés possédant de l’immobilier.
En savoir plus sur l’impôt → IFI
6. Impôt sur la plus-value immobilière
Lors de la vente d’un bien immobilier, si le prix de vente est supérieur au prix d’achat, la différence constitue une plus-value, qui est soumise à l’imposition.
Le taux pour les personnes physiques est de 19 % plus les contributions sociales de 17,2 %, avec un système d’abattements dégressifs en fonction de la durée de détention.
✦ La résidence principale est exonérée totalement, tandis que pour les résidences secondaires, l’exonération totale s’applique après 22 ans de détention.
En savoir plus sur l’impôt → Plus-value immobilière
7. Taxe de 3 %
Il s’agit d’un impôt spécifique s’appliquant aux sociétés étrangères possédant des biens immobiliers en France via des structures juridiques.
Le montant de la taxe est de 3 % de la valeur vénale du bien immobilier.
✦ Dans certains cas, les sociétés peuvent s’en exonérer en déclarant leur structure de propriété à l’administration fiscale française.
En savoir plus sur la taxe → Taxe 3 %
8. Droits de succession
Lors de la transmission d’un bien immobilier par héritage ou donation, un impôt est appliqué dont le taux dépend du lien de parenté et de la valeur du patrimoine.
- Pour les proches parents : de 5 % à 45 %.
- Pour les parents éloignés ou non apparentés : jusqu’à 60 %.
✦ D’importantes exonérations et abattements existent pour les conjoints, enfants et petits-enfants.
En savoir plus sur l’impôt → Droits de succession
Conclusion
La législation fiscale française couvre toutes les étapes de la détention d’un bien immobilier, de l’achat à la transmission par héritage.
Une bonne connaissance des principaux impôts et de leurs spécificités permet de planifier ses dépenses de manière optimale, d’alléger la charge fiscale et d’éviter les paiements imprévus.
