Fiscalité Immobilière

Pour l'acquisition et l'entretien d'un bien immobilier, il est nécessaire de prévoir le paiement de trois taxes directes obligatoires :

Au moment de l'achat : Paiement des droits d'enregistrement pour l'immobilier (enregistrement des droits de propriété). Ceci représente 7-8% de la valeur totale du bien pour les propriétés sur le marché secondaire, et 2-3% pour les constructions neuves de moins de 5 ans (VEFA – la vente en l’état futur d’achèvement).

Pour l'entretien : Paiement des taxes annuelles - taxe foncière et taxe d'habitation. De plus, lors de l'acquisition d'un bien immobilier en France d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros, le propriétaire peut être assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière. L'impôt est calculé sur une échelle progressive de 0,5% à 1,5% de la valeur totale du bien. Lors de la revente ultérieure du bien immobilier, si la valeur de la propriété a augmenté, le propriétaire sera tenu de payer l'impôt sur les plus-values immobilières sur la vente. D'autres taxes en France, qui seront discutées plus tard, peuvent également affecter le contribuable en fonction de sa situation individuelle.

Droits d'Enregistrement

Les premiers coûts obligatoires auxquels les acheteurs sont confrontés lors de l'achat d'un bien immobilier en France sont les droits d'enregistrement. Ces frais sont payés à un Notaire (représentant des intérêts de l'État) lors de la signature du contrat de vente et d'achat de propriété, connu sous le nom de 'Convention de vente'. Essentiellement, ces frais et taxes couvrent la réinscription des droits de propriété suite au changement de propriétaire.

Le calcul des droits d'enregistrement et des taxes dépend principalement de l'emplacement de l'immobilier et varie de 5,09% à 5,81%, déterminé par les frais départementaux. Un frais supplémentaire de 0,1% et des honoraires de notaire, généralement autour de 1,5 à 2%, sont également inclus. Par conséquent, le total des droits d'enregistrement et des taxes pour les propriétés de plus de 5 ans s'élève à environ 7-8%, tandis que pour les nouveaux bâtiments, les frais sont d'environ 2-3%.

Calculer vos frais d’enregistrement ici.

La Taxe Foncière

Tous les propriétaires (résidents et non-résidents) d'un bien immobilier situé en France sont redevables de la taxe foncière, qui est imposée au propriétaire du bien au 1er janvier de l'année entière. En cas de changement de propriétaire en cours d'année, la taxe est calculée au prorata du temps de possession.

L'administration fiscale distingue deux types de taxe foncière: la taxe sur les propriétés bâties et la taxe sur les propriétés non bâties.

La Taxe foncière sur les propriétés bâties

Les propriétés bâties comprennent tous les types de biens immobiliers, structures et terrains à usage industriel et commercial (chantiers de construction, entrepôts, terrains utilisés pour des panneaux publicitaires, etc.) et sont taxés dans la commune où ils se trouvent.

Sont donc imposables les biens suivants:

• Les locaux d'habitation (maison, appartement, loft, chalet, villa, etc)
• Les parking
• Le sol des bâtiments et terrains formant une dépendance indispensable et immédiate d'une construction
• Les bateaux et péniches utilisés en un point fixe et aménagé pour l'habitation, le commerce ou l'industrie
• Les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels
• Toute installation industrielle ou commerciale (hangar, atelier, cuve, etc.)
• Tout terrain à usage commercial ou industriel ou utilisé, dans certaines conditions, pour la publicité (panneaux publicitaires)

Sont exemptés de cette taxe :

• Les bâtiments et structures appartenant à l'État ou aux administrations locales (région, département, commune, etc.)
• Les bâtiments appartenant à d'autres États (ambassades, etc.)
• Les bâtiments des institutions de l'État (universités, hôpitaux, etc.)
• Les édifices religieux
• Les structures utilisées pour les activités agricoles

De plus, les particuliers de plus de 75 ans ayant de faibles revenus, et ceux percevant des prestations de sécurité sociale ou des allocations d'invalidité, sont exonérés de la taxe foncière.

D'autres exonérations de la taxe existent, mais sont souvent limitées dans le temps:

• Les nouvelles constructions résidentielles sont systématiquement exemptées pendant les deux premières années suivant leur achèvement, ainsi que les reconstructions et extensions de bâtiments.
• Certains logements sociaux peuvent être exonérés de taxe pendant jusqu'à 15 ans.
• Certains logements à haute efficacité énergétique peuvent ne pas être taxés pendant jusqu'à 5 ans.

La Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)

Les propriétés non bâties englobent tout ce qui n'est pas inclus dans la catégorie susmentionnée des propriétés bâties: forêts, champs, marécages, etc. Une exonération totale de la taxe s'applique aux biens appartenant à l'État:

• Routes, chemins, rivières, ponts
• Propriété

Des exonérations temporaires peuvent être aussie accordées:

• Pour des zones plantées d'arbres pendant 10 à 30 ans, selon l'objectif de la plantation
• Pour les parcelles de terrain situées dans le réseau de conservation Natura 2000
• Les plantations de noyers et de truffiers peuvent être exemptées de taxe foncière pendant jusqu'à 50 ans

Le calcul de la taxe foncière suit un principe simple : l'assiette fiscale est multipliée par un certain pourcentage fixé par l'administration locale. L'assiette fiscale pour les propriétés bâties consiste en 50% de la valeur locative cadastrale (d’un loyer théorique qui pourrait être appliqué si le bien immobilier était loué) et 80% de la valeur locative cadastrale pour les propriétés non bâties. Le montant de la valeur locative cadastrale dépend du type, de la superficie, de l'emplacement de la propriété et de tous ses avantages.

Les propriétés situées dans des quartiers prestigieux ont une valeur locative plus élevée, et par conséquent, une taxe plus élevée. Chaque année, à la fin du mois d'août, le propriétaire reçoit un avis d'imposition dans lequel la taxe foncière est automatiquement calculée par l'administration fiscale. Posséder plusieurs biens immobiliers oblige le propriétaire à payer la taxe pour chaque propriété séparément. Le paiement doit être effectué au plus tard le 15 octobre.

La Taxe d’Habitation

Depuis 2018, la taxe d'habitation pour la résidence principale de tous les résidents diminue progressivement. En 2021, 80% des résidents ne la payaient plus, et pour les 20% de ménages restants, l'allégement était de 30 % en 2021, de 65% en 2022, et depuis 2023, aucun ménage résident ne paie la taxe d'habitation pour leur résidence principale.

La taxe est prélevée sur:

• Tous les propriétaires, tous les locataires ou occupants vivant à titre gratuit.
• Tout local destiné à l'habitation permanente ou au séjour temporaire (comme les résidences de vacances).

Les locaux doivent être équipés pour l'habitation (meublés, au moins partiellement). Cette taxe affecte également les éléments structurels de l'habitation, tels que les sous-sols, jardins, aires de jeux, garages, places de parking.

Les exonérations de cette taxe s'appliquent uniquement à:

• les locaux appartenant aux constitutions économiques territoriales.
• le logement étudiant dans les résidences universitaires ou l'hébergement pour les élèves en internat.
• les locaux pour les membres du corps diplomatique ou consulaire.

La différenciation du paiement de la taxe repose sur le principe:

• Le propriétaire-investisseur qui loue un appartement est tenu de payer la taxe foncière.
• Le locataire de l'appartement doit payer la taxe d'habitation.

La taxe d'habitation est prélevée sur l'occupant résidant là au 1er janvier. Si un contribuable acquiert la propriété après cette date, par exemple, emménage dans un appartement le 2 janvier, il n'est pas tenu de payer la taxe pour l'année en cours.

L'assiette fiscale est calculée en se référant à la valeur locative cadastrale des locaux sur laquelle est appliqué un taux fixe de taxe communale et départementale, qui est fixé par l'administration locale.

Si le propriétaire du bien n'habite pas de manière permanente dans la propriété achetée en France mais l'utilise comme une résidence 'secondaire', alors le montant de la taxe est essentiellement équivalent à la taxe foncière.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier en France d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros, le propriétaire peut être assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière.

L'impôt annuel sur la fortune immobilière (IFI) a été introduit en 2018, remplaçant l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Ce nouvel impôt est limité aux biens immobiliers non utilisés dans les activités professionnelles du contribuable. Il inclut les maisons, les appartements, les bâtiments en construction au 1er janvier 2018, les terrains, et autres biens immobiliers.

Les personnes qui sont résidentes fiscales de France sont soumises à l'IFI si la valeur nette de leurs actifs immobiliers dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier 2018. L'impôt s'applique à tous leurs biens immobiliers, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger. Les personnes résidant dans un autre pays sont redevables de l'IFI pour tous les biens immobiliers situés en France. L'impôt est calculé sur une échelle progressive de 0,5% à 1,5%.

Il est possible d'optimiser voire d'éviter cet impôt sous certaines conditions. Pour l'optimisation, la règle est : plus les passifs sont importants, plus l'IFI est faible. La base imposable peut être réduite en déduisant les obligations du contribuable liées uniquement au bien imposable, par exemple, un prêt, des dépenses de construction, etc.

Plus d’informations sur l'impôt sur la fortune immobilière

Calculez votre impôt ici

La Taxe sur la Valeur Vénale des Immeubles Détenus en France (TVVI ou la taxe de 3%)

Un impôt annuel de 3% sur la valeur du bien est dû lorsque le bien immobilier en France est acquis par une entité juridique et que le nom du véritable propriétaire est gardé confidentiel.

Sont exemptées de cet impôt les sociétés françaises, ou les sociétés enregistrées dans des pays ayant un accord fiscal avec la France concernant la fourniture d'informations sur l'identité de tous les actionnaires de la société.

La Plus-value Immobilière

Résidence principale est exonérée de la taxe sur les plus-values immobilières. Lors de la vente d'un bien immobilier sécondaire (maison, appartement ou terrain) à un prix supérieur à son coût d'achat, le propriétaire réalise une plus-value. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. En France, ce gain est considéré comme un revenu et est soumis à un taux d'imposition fixe de 36,2% (19% d'impôt sur les plus-values plus 17,2% de prélèvements sociaux (ou 7,5% pour non-résidents affiliés au système de sécurité sociale d’un autre pays européen).

Avant d'appliquer le taux d'imposition, il existe des réductions d'impôt pour la durée de détention du bien. Aucune réduction n'est accordée pour les cinq premières années de possession. Pour les biens possédés de 6 à 21 ans, la réduction est de 6% par an et de 4% pour la 22ème année de détention. Cette réduction est applicable au taux principal de 19%. Pour les 17,2% de prélèvements sociaux, la réduction est la suivante : 1,65% pour une possession de 6 à 21 ans, 1,60% pour la 22ème année, et 9% de 23 à 30 ans.

Si, après application des réductions d'impôt, la plus-value dépasse 50 000 euros, un impôt supplémentaire est dû, calculé sur une échelle progressive de 2% à 6%. Les terrains destinés à la construction sont exonérés de cet impôt supplémentaire.

L'article 26 de la Loi n° 2018-1203 du 22.12.2018 sur le financement de la sécurité sociale pour 2019 exempte les non-résidents affiliés au système de sécurité sociale d'un autre pays européen des 17,2% de prélèvements sociaux, mais ils sont soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5%.

Plus d’informations sur la taxe sur les plus-values immobilières

Calculez votre impôt ici

Impôt sur le Revenu Locatif

L'administration fiscale française catégorise les revenus locatifs en fonction du type de logement loué. Il peut s'agir de revenus issus de locations à long terme ou saisonnières.

Impôt sur les revenus de la location saisonnière (location meublée) pour un particulier. 

Sur le plan fiscal, la location saisonnière meublée est considérée comme une activité commerciale, contrairement à la location de logements non meublés (long terme). Cette location relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si le revenu locatif est inférieur à 72 600 euros, le 'régime microBIC' est automatiquement appliqué avec une réduction attractive de 50% pour les déductions de dépenses. Cependant, le propriétaire peut opter pour le régime fiscal 'le régime réel'. Cette option peut être intéressante si les dépenses réelles dépassent la réduction de 50% sur le revenu locatif reçu. Une fois que le revenu locatif dépasse 72 600 euros par an, le régime réel est automatiquement appliqué.

Revenus de la location de propriété pour une utilisation à long terme pour un particulier. 

Si le revenu annuel tiré de la location immobilière ne dépasse pas 15 000 euros, le régime fiscal 'Le régime micro-foncier' est automatiquement appliqué. Ce régime implique une réduction fixe de 30 % sur le revenu locatif annuel total. Les dépenses de réparation et autres types de dépenses ne peuvent pas être déduites sous ce régime. Si le revenu locatif annuel dépasse 15 000 euros, le régime fiscal 'Le régime réel' est appliqué. Le revenu locatif net est calculé après déduction des dépenses réelles (réparations de bâtiment, remplacement de chaudières ou de canalisations, restauration de toit, réparations de l'installation électrique existante, dépenses liées aux diagnostics, frais de gestion, intérêts de prêt, taxe foncière, assurance, etc.).

L'impôt est appliqué sur le revenu locatif net. Le pourcentage varie en fonction du statut du propriétaire :

• Pour les résidents : Les revenus locatifs sont ajoutés aux autres revenus et sont imposés à un taux progressif allant de 11% à 45%.
• Pour les non-résidents : À partir de 2021, le taux d'imposition des revenus locatifs a augmenté pour atteindre 30%, mais reste à 20% si le revenu est inférieur ou égal à 27 519 euros.

Exemple de calcul de l'impôt sur les revenus locatifs à long terme pour un non-résident :

• Le revenu était de 12 000 euros par an (une réduction fixe s'applique car le revenu est inférieur à 15 000 euros) - réduction de 30 % = (12 000 - 3 600 euros) x 20% = 1 680 euros.
• Si le revenu annuel dépasse 15 000 euros, les dépenses réelles (assurance, coûts de réparation, intérêts de prêt et autres dépenses) sont déduites. Après ces déductions, un taux d'imposition de 20% est appliqué. Exemple de calcul de l'impôt sur les revenus locatifs saisonniers :
• Le revenu était de 20 000 euros par an - réduction de 50% = 10 000 euros x taux d'imposition de 20% = 2 000 euros d'impôt.

Dans le cas de locations saisonnières meublées de propriétés acquises au nom d'une société civile immobilière (SCI), l'administration fiscale peut automatiquement classer la SCI comme une société assujettie à l'imposition sur les bénéfices. Dans ce cas, la fiscalité sera la suivante : si le profit locatif est jusqu'à 38 120 euros, la SCI est taxée à un taux réduit de 15 %, de 38 120 euros à 500 000 euros à 25%, et à partir de 500 000 euros à 33,33%. Si les membres de la société souhaitent choisir les dividendes, les dividendes font l'objet d'un prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou encore appelé « flat taxe » de 30% (composé de 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,20% au titre des prélèvements sociaux).

Option pour le Taux Progressif

Les dividendes sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM). Ils s'ajoutent aux autres revenus de son foyer fiscal, puis l'ensemble est soumis au barème progressif par tranches de l'impôt sur le revenu.

Le revenu net à déclarer doit être calculé de la façon suivante :

• Appliquer un abattement de 40% sur le montant des dividendes bruts (et autres distributions).
• Déduire la CSG (contribution saciale généralisée) à hauteur de 6,8%.
• Soustraire ensuite les dépenses effectuées pour leur acquisition et leur conservation (frais de garde, par exemple).
• À cet impôt s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%).

L'abattement de 40 % est retenu uniquement si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• Les dividendes ont été décidés en assemblée générale (AG).
• La société distributrice est une société française ou une société ayant son siège en Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France un accord en vue d'éviter les doubles impositions.

Cet abattement est calculé automatiquement par l’administration fiscale dès lors que l’option pour l’imposition des dividendes au barème progressif a été choisie.

L’Impôt sur la Succession

L'impôt sur les successions est prélevé sur les héritiers en cas de décès du propriétaire d'un bien immobilier en France. Il est conseillé de déterminer l'ordre de la succession avec un notaire au moment de l'achat de la propriété. Le propriétaire ne peut pas librement désigner un héritier, car il existe des mécanismes contrôlant le processus de succession. Selon les lois françaises, le conjoint survivant peut être l'unique héritier ou hériter conjointement avec les parents consanguins du défunt. Le système d'héritage pour les parents consanguins repose sur trois principes : l'ordre de succession, les degrés de parenté et la lignée.

Il est important de noter que le paiement de l'impôt sur les successions par les héritiers dépendra des instructions de l'acheteur concernant le droit de succession, établies au moment de l'acquisition de la propriété.

Plus d’informations sur l'impôt sur les successions