Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous le mettez en location — qu’il s’agisse d’une location annuelle ou saisonnière, meublée ou non meublée — les revenus perçus doivent être déclarés et sont soumis à l’impôt en France.
L’administration fiscale classe ces revenus selon plusieurs critères :
-
le type de location;
-
le statut du propriétaire (résident fiscal ou non-résident);
-
le régime d’imposition choisi.
Chaque situation entraîne des obligations déclaratives spécifiques ainsi qu’une fiscalité adaptée au type d’exploitation du bien.
Location longue durée non meublée (location nue)
Un bail de location non meublée est conclu pour une durée de trois ans, avec un renouvellement automatique à son échéance. Le propriétaire ne peut y mettre fin que pour un motif légal, et doit en informer le locataire au moins six mois à l’avance.
Les motifs autorisés sont les suivants :
-
la vente du logement;
-
la reprise pour habitation au bénéfice du propriétaire ou d’un membre de sa famille;
-
des manquements graves de la part du locataire.
Le locataire, quant à lui, peut résilier le bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois (réduit à un mois dans les situations prévues par la loi ALUR).
Les revenus issus d’une location longue durée non meublée relèvent de la catégorie des Revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont possibles :
-
le régime micro-foncier (simplifié);
-
le régime réel (avec prise en compte des charges et dépenses réelles).
Fiscalité de la location non meublée
Régime micro-foncier
-
Ce régime s’applique automatiquement lorsque le revenu locatif brut annuel issu de locations non meublées n’excède pas 15 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal;
-
Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés. Concrètement, l’impôt est calculé uniquement sur 70 % du montant des loyers perçus, sans possibilité de déduire les charges réelles;
-
Les revenus doivent être déclarés sur le formulaire 2042, case 4BE.
Régime réel
- Ce régime s’applique lorsque les revenus locatifs dépassent 15 000 €, ou sur option volontaire du propriétaire;
-
Il permet de déduire les dépenses réelles, telles que : intérêts d’emprunt, travaux et réparations, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, etc;
-
Il nécessite le dépôt d’une déclaration complémentaire 2044.
Location meublée
La location meublée concerne des logements entièrement prêts à être occupés. Ce type de location est particulièrement prisé par les étudiants, jeunes familles et touristes, y compris dans le cadre de locations saisonnières.
Le logement doit être équipé d’un mobilier et d’équipements obligatoires, comprenant notamment :
-
un lit avec matelas et couverture;
-
la possibilité d’occultation de la chambre (stores, rideaux, volets);
-
une cuisine équipée;
-
une table et des chaises;
-
des placards et espaces de rangement;
-
un éclairage suffisant;
-
le matériel de nettoyage.
En France, il existe trois types de location meublée, chacun avec son seuil fiscal, son abattement et ses règles de déclaration.
Les revenus générés par une location meublée relèvent de la catégorie des BIC – bénéfices industriels et commerciaux.
Location meublée classique
Type de contrat : bail meublé d’habitation
Ce type de location est principalement utilisé lorsque le logement est loué en tant que résidence principale du locataire :
-
Durée minimale du bail : 1 an (ou 9 mois pour les étudiants);
-
Renouvellement automatique : en l’absence de préavis, le bail se renouvelle pour 1 an supplémentaire;
- Les locataires bénéficient d’une protection stricte prévue par la loi du 6 juillet 1989.
À noter : Le bail meublé d’habitation peut également concerner une résidence secondaire. Dans ce cas :
-
Le bail est régi par le Code civil, et non par la loi de 1989;
-
La durée, les conditions et le renouvellement sont définis librement par accord entre les parties;
-
Le renouvellement automatique n’est pas obligatoire et n’a lieu que si cela est prévu dans le contrat.
Fiscalité de la location meublée classique
-
Micro-BIC : s’applique aux revenus locatifs jusqu’à 77 700 € par an;
-
Abattement forfaitaire : 50 % des revenus. L’impôt est donc calculé uniquement sur la moitié restante des loyers perçus;
-
Possibilité d’opter pour le régime réel sur décision du propriétaire, permettant de déduire les charges réelles;
-
Déclaration à effectuer sur le formulaire 2042-C PRO.
Location meublée touristique (non classée)
Type de contrat : contrat de location saisonnière
-
Durée de location : de 1 à 90 jours consécutifs;
-
Pas de renouvellement automatique;
-
Le logement n’est pas considéré comme la résidence principale du locataire;
-
Les conditions du contrat sont librement définies par les parties.
Ce type de location est destiné à un hébergement court terme et saisonnier, via des plateformes comme Airbnb, Booking ou par des agences immobilières. Il convient parfaitement aux touristes et vacanciers, en été comme en hiver.
Fiscalité de la location meublée touristique (non classée)
-
Pour un revenu annuel jusqu’à 15 000 € : abattement de 30 %, ce qui signifie que l’impôt est calculé sur 70 % des loyers perçus;
-
Au-delà de 15 000 €, le régime réel s’applique automatiquement;
-
Déclaration à effectuer sur le formulaire 2042-C PRO;
-
En régime réel, il est nécessaire de tenir un suivi des revenus et des dépenses (un simple tableau Excel avec factures suffit). Les documents fiscaux (liasse fiscale) doivent être annexés à la déclaration et peuvent être remplis par le propriétaire, l’agence, un service en ligne ou un expert-comptable.
Location meublée touristique classée (1 à 5 étoiles)
Type de contrat : contrat de location saisonnière
-
Durée de location : de 1 à 90 jours consécutifs;
-
Pas de renouvellement automatique;
-
Le logement n’est pas considéré comme la résidence principale du locataire;
-
Destiné à un hébergement touristique de courte durée;
Le logement a obtenu une classification officielle (1 à 5 étoiles) auprès d’un organisme agréé, ce qui renforce la confiance des touristes et améliore la visibilité sur les plateformes telles qu’Airbnb et Booking.
Avantages :
-
Attractivité accrue du bien;
-
Taux de taxe de séjour réduit;
-
Avantages fiscaux maximisés par rapport aux autres types de locations saisonnières.
Fiscalité de la location meublée touristique classée
-
Pour un revenu annuel jusqu’à 188 700 € : régime micro-BIC avec un abattement de 71 %, ce qui signifie que l’impôt est calculé sur 29 % seulement des loyers perçus.
-
Possibilité d’opter pour le régime réel si les dépenses réelles (amortissement, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) sont supérieures à l’abattement.
-
Déclaration à effectuer sur le formulaire 2042-C PRO.
-
En régime réel, il est nécessaire de tenir un suivi des revenus et des dépenses (un simple tableau Excel accompagné des factures suffit). La liasse fiscale doit être annexée à la déclaration et peut être remplie par le propriétaire, l’agence, un service en ligne ou un expert-comptable.
Charges déductibles en régime réel
En régime réel, le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs l’ensemble des charges et dépenses liées au logement, notamment :
-
Amortissement du bâtiment, du mobilier et des équipements;
-
Travaux de réparation et d’entretien
-
Intérêts d’emprunt;
-
Assurances (habitation, loyers impayés…);
-
Charges de copropriété et services publics;
-
Frais de gestion et honoraires d’agences;
-
Commissions des plateformes (Airbnb, Booking), et des agences;
-
Taxe foncière;
-
Frais publicitaires et administratifs;
-
Si nécessaire, frais de transport liés à la gestion du bien.
Paiement de l’impôt pour les résidents et non-résidents en France
Résidents fiscaux
-
Les revenus locatifs sont intégrés aux autres revenus et imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (11 à 45 %), majoré des contributions sociales;
-
Ils doivent être déclarés via le formulaire 2042 et les annexes correspondantes.
Non-résidents
-
Imposés uniquement sur les revenus de source française;
-
Taux minimum d’imposition : 20 %;
-
Si le revenu annuel dépasse environ 27 519 € (valeur réévaluée chaque année), le taux passe à 30 %.
Contributions sociales
-
17,2 % en règle générale;
-
7,5 % si le non-résident est couvert par le système de sécurité sociale de l’UE/EEE (certificat S1).
La base imposable dépend du régime fiscal choisi : micro-foncier, réel, micro-BIC ou réel BIC.
Déclarations et procédures
-
Location non meublée (micro-foncier) : formulaire 2042, case 4BE;
-
Location non meublée (régime réel) : formulaire 2044;
-
Location meublée (micro-BIC) : formulaire 2042-C PRO;
-
Location meublée (régime réel) : tenue obligatoire d’une comptabilité complète et établissement de la liasse fiscale;
-
Les plateformes comme Airbnb ou Booking transmettent automatiquement les données aux services fiscaux : un suivi précis des revenus et dépenses est donc essentiel.
Exemples de calculs
Exemple 1 – Résident français, location non meublée (location nue)
Revenu locatif : 14 000 €
Régime fiscal : micro-foncier
Abattement : 30 % → base imposable = 9 800 €
Taux d’IR (hypothétique) : 20 % → impôt ≈ 1 960 €
Contributions sociales (payées par le résident) : taux 17,2 % sur 9 800 € → ≈ 1 686 €
Le montant exact dépend de la situation familiale et des autres revenus.
Exemple 2 – Non-résident, location non meublée (location nue)
Revenu locatif : 12 000 €
Régime fiscal : micro-foncier
Abattement : 30 % → base imposable = 8 400 €
Taux applicable non-résidents : 20 % → impôt ≈ 1 680 €
Contributions sociales (non-résident) : taux standard 17,2 % → ≈ 1 445 €; si ressortissant UE/EEE + certificat S1 → taux réduit à 7,5 %
Exemple 3 – Non-résident, location meublée classique (longue durée)
Revenu locatif : 20 000 €
Régime fiscal : micro-BIC (revenu < 77 700 €)
Abattement : 50 % → base = 10 000 €
Taux non-résidents : 20 % → impôt = 2 000 €
Contributions sociales (non-résident) : 17,2 % × 10 000 € = 1 720 €; UE/EEE + S1 → 7,5 % × 10 000 € = 750 €
Exemple 4 – Non-résident, location touristique non classée
Revenu locatif : 18 000 €
Seuil micro-BIC 2025 : 15 000 €
Le seuil est dépassé → application du régime réel
Dépenses supposées : 6 000 € → base imposable = 18 000 € – 6 000 € = 12 000 €. Taux non-résidents : 20 % → impôt = 2 400 €
Contributions sociales (non-résident) : 17,2 % × 12 000 € = 2 064 €; UE/EEE + S1 → 7,5 % × 12 000 € = 900 €
Conseils pratiques
-
Suivre les évolutions fiscales : les seuils et règles ont été significativement modifiés depuis 2025.
-
Régime réel avantageux : si vos dépenses sont importantes (amortissement, travaux, prêt immobilier), ce régime est souvent plus intéressant.
-
Tenue de comptabilité rigoureuse : conservez un suivi précis des revenus et dépenses (Excel) ainsi que toutes les factures, contrats, rapports et documents relatifs au bien.
-
Non-résidents : prenez en compte les taux fixes d’imposition (20 à 30 %) et les contributions sociales (17,2 % ou 7,5 % pour les ressortissants UE/EEE avec certificat S1).
-
Locations saisonnières : certaines communes exigent une déclaration en mairie, un numéro d’enregistrement et le respect des règles locales (par exemple, limite de 120 jours pour la résidence principale).
-
Plateformes en ligne : les revenus transmis automatiquement par Airbnb, Booking, etc., doivent correspondre à votre comptabilité.
-
Meublé de tourisme classé : la classification est valable 5 ans et doit être renouvelée ensuite.
-
Régime réel : la liasse fiscale doit être jointe à la déclaration, et peut être remplie par le propriétaire, une agence ou un service en ligne.
Cet article est fourni à titre strictement informatif. L’agence n’effectue aucun calcul fiscal personnalisé pour les particuliers, sauf pour les clients de Property Service Azur.
