Le début du mois d’octobre apporte plusieurs évolutions importantes pour les personnes qui achètent, vendent ou investissent dans l’immobilier sur la Côte d’Azur et à Monaco.
Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse en France, le gouvernement prépare une évolution du régime fiscal LMNP applicable à la location meublée, tandis que Monaco avance vers davantage de transparence pour les sociétés étrangères détenant des biens immobiliers dans la Principauté.
Dans le même temps, les prix de l’immobilier sur la Côte d’Azur ne montrent pas de baisse généralisée. Le marché devient surtout plus sélectif : les biens rares et correctement positionnés résistent bien, tandis que les propriétés affichées trop cher deviennent plus difficiles à vendre.
Les taux de crédit immobilier remontent en France
Après plusieurs mois relativement stables, les banques françaises ont recommencé à relever leurs barèmes.
En octobre 2026, les taux moyens se situent approximativement autour de 3,5 % sur 15 ans, 3,6 à 3,7 % sur 20 ans et près de 3,8 % sur 25 ans. Les conditions réelles varient toutefois fortement selon la banque, les revenus de l’acquéreur, le niveau d’apport personnel et la qualité globale du dossier.
Sur la Côte d’Azur, cette évolution est particulièrement importante, car les montants financés sont souvent élevés.
Une différence de seulement 0,2 ou 0,3 point sur un crédit d’un million d’euros peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée totale du prêt.
Mais les meilleurs profils conservent une réelle capacité de négociation.
Début octobre, les taux effectivement négociés sur 20 ans se situaient autour de 3,44 %, contre des barèmes bancaires proches de 3,67 % avant négociation. Sur 25 ans, l’écart était d’environ 3,59 % contre 3,88 %.
Il est donc particulièrement important pour un acquéreur de ne pas se limiter à l’offre d’une seule banque.
Pour un acquéreur disposant de revenus solides, d’un apport important et d’une situation patrimoniale claire, mettre plusieurs établissements en concurrence peut encore faire une différence significative.
La hausse des taux va-t-elle faire baisser les prix sur la Côte d’Azur ?
À ce stade, aucun signal ne permet de parler d’une baisse générale du marché.
Au 1er octobre 2026, les estimations moyennes des appartements se situaient autour de :
- 5 245 €/m² à Nice ;
- 6 106 €/m² à Cannes ;
- 6 488 €/m² à Antibes.
Mais ces moyennes doivent être interprétées avec prudence.
À Cannes, par exemple, la moyenne de la ville dépasse légèrement 6 000 €/m², tandis que les valeurs estimées sur la Croisette avoisinent déjà 11 700 €/m². À Antibes, les meilleures adresses du Cap d’Antibes se situent elles aussi très au-dessus de la moyenne communale.
Parler d’un seul « prix de l’immobilier sur la Côte d’Azur » devient donc de moins en moins pertinent.
Deux villas de même surface peuvent avoir des valeurs très différentes en fonction de la vue mer, du terrain, de l’intimité, de l’état général, de la qualité de la rénovation, de l’accès, du garage ou simplement de l’adresse.
La hausse du coût du crédit touche surtout le marché classique, où les acquéreurs dépendent davantage d’un financement bancaire et disposent de plusieurs alternatives comparables.
Le segment prime et ultra-prime fonctionne différemment. Les acheteurs qui recherchent des biens de qualité à Cannes Californie, au Cap d’Antibes, à Saint-Jean-Cap-Ferrat ou à proximité de Monaco disposent plus souvent d’une forte liquidité ou utilisent des solutions de private banking.
Pour les biens réellement rares, le niveau du taux de crédit reste donc souvent un facteur secondaire.
Le régime LMNP pourrait évoluer en 2027
Autre sujet important de ce mois d’octobre : le régime LMNP — location meublée non professionnelle.
Ce dispositif est largement utilisé par les propriétaires d’appartements meublés en France, notamment parce que le régime réel permet, dans certaines limites, de prendre en compte l’amortissement du bien pour réduire le résultat imposable.
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner les amortissements déductibles à 2,5 % de la valeur des actifs concernés, avec un maximum annuel de 7 000 € par foyer fiscal.
Si cette mesure était adoptée dans sa forme actuelle, la fiscalité de certains investissements locatifs meublés pourrait devenir moins favorable.
Cela concerne en particulier les biens pour lesquels une forte charge d’amortissement permet aujourd’hui de réduire fortement le revenu imposable.
Mais il faut rester prudent.
Il s’agit encore d’un projet de loi de finances, et non d’une règle définitive. Le texte peut évoluer au cours des débats parlementaires.
Pour un investisseur qui envisage actuellement d’acheter un appartement à Nice, Cannes ou Antibes pour le louer meublé, il est donc préférable de calculer plusieurs scénarios fiscaux plutôt que de baser toute la rentabilité du projet sur les règles actuelles du LMNP.
Monaco souhaite renforcer la transparence des sociétés étrangères propriétaires
À Monaco, une autre évolution mérite une attention particulière : la proposition de loi n°276 concernant les entités juridiques étrangères qui détiennent des biens immobiliers dans la Principauté.
Son objectif principal est de renforcer la transparence des structures de détention.
Le texte prévoit notamment une meilleure identification des bénéficiaires effectifs des sociétés étrangères propriétaires de biens immobiliers à Monaco. Il prévoit également un mécanisme permettant, sous certaines conditions, à certaines entités étrangères de transférer leur siège juridique à Monaco tout en conservant leur personnalité morale.
La disposition la plus remarquée concerne une contribution annuelle potentielle de 1 % de la valeur vénale du bien immobilier détenu par une entité étrangère.
Mais il existe une précision essentielle.
Le texte prévoit des exonérations, notamment pour les entités qui déclarent chaque année leurs bénéficiaires effectifs.
Il ne s’agit donc pas simplement d’un projet visant à imposer systématiquement une taxe de 1 % à toutes les sociétés étrangères propriétaires à Monaco. L’objectif principal est clairement d’encourager la transparence des structures de détention.
Pour un bien d’une valeur de 20 millions d’euros, 1 % représente 200 000 € par an. Les conséquences pourraient donc être significatives pour certaines sociétés étrangères, holdings familiales ou autres structures internationales.
Il serait toutefois incorrect d’affirmer aujourd’hui que Monaco a déjà instauré cette taxe.
La proposition de loi n°276 a été adoptée par le Conseil National, mais elle n’est pas encore entrée en vigueur comme loi.
Pour les propriétaires concernés, il est donc plus raisonnable de faire examiner dès maintenant leur structure de détention par un notaire ou un conseil fiscal monégasque que de procéder à une restructuration dans l’urgence.
Que se passe-t-il sur le marché locatif ?
Le marché de la location longue durée sur la Côte d’Azur reste relativement solide.
Début octobre, les loyers moyens estimés pour les appartements se situaient autour de :
- 20,9 €/m² par mois à Nice ;
- 19,5 €/m² à Cannes ;
- 19,5 €/m² à Antibes.
Pour les investisseurs, cela crée une situation intéressante.
Si le prix d’acquisition peut être négocié alors que les loyers restent stables, le rendement brut s’améliore mécaniquement.
Mais avec le niveau actuel des taux de crédit, il devient indispensable de regarder au-delà du rendement brut. Un calcul sérieux doit intégrer les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion, l’entretien, la vacance locative et la fiscalité.
Le même appartement peut donc rester attractif pour un acquéreur qui achète comptant, tout en étant beaucoup moins intéressant pour un investisseur qui finance 70 ou 80 % du prix.
Le marché devient plus exigeant, pas simplement moins cher
C’est probablement le changement le plus important de l’automne 2026.
Les acquéreurs sont beaucoup plus attentifs au prix et à la qualité des biens.
La hausse des taux renforce leur pouvoir de négociation. Les éventuelles évolutions du LMNP obligent les investisseurs à analyser plus finement leur rentabilité nette. À Monaco, les exigences croissantes de transparence rendent la structure de détention et l’origine des fonds encore plus importantes dans le processus de transaction.
Pour autant, rien ne permet aujourd’hui de parler d’un effondrement général des prix sur la Côte d’Azur.
La région reste confrontée à une réelle rareté des biens de qualité : villas avec vue mer panoramique, beaux terrains, intimité, appartements en première ligne, grandes terrasses, penthouses ou propriétés situées dans les résidences les plus recherchées.
Ces biens ne deviennent pas des produits standards simplement parce que les taux de crédit augmentent de quelques dixièmes de point.
En revanche, les biens plus classiques, pour lesquels l’acquéreur dispose de nombreuses alternatives comparables, nécessitent aujourd’hui un positionnement beaucoup plus précis.
Pour les vendeurs, cela signifie une estimation réaliste.
Pour les acheteurs, davantage d’opportunités de négociation.
Et pour les investisseurs, la nécessité de raisonner non seulement en rendement actuel, mais aussi en tenant compte d’un environnement fiscal et financier en pleine évolution.
