Réduire les droits de succession en France: démembrement et SCI

En France, les droits de succession peuvent atteindre jusqu’à 45 % de la valeur d’un bien immobilier. Pour un patrimoine de 3 millions d’euros, cela représente une charge fiscale considérable.

Il existe toutefois une solution parfaitement légale et largement utilisée pour en réduire le coût : le démembrement de propriété.

Qu’est-ce que c’est ?

Selon le droit français, la pleine propriété d’un bien peut être divisée en deux droits distincts :

L'usufruit : le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les revenus (par exemple, les loyers).
La nue-propriété : le droit de posséder le bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus.

Les parents peuvent transférer la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit pour eux-mêmes. À leur décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants deviennent pleinement propriétaires — sans payer de nouveau de droits de succession.

Comment cela fonctionne en pratique

Scénario : couple marié, âgé de 60 ans, propriétaire d’un bien estimé à 3 000 000 €, avec deux enfants.

1. Succession classique

Chaque enfant hérite de 1 500 000 €.
Abattement : 100 000 € → base imposable : 1 400 000 €.
Barème progressif ≈ 412 000 € par enfant.
Charge fiscale totale ≈ 824 000 €.

2. Utilisation du démembrement de propriété

Les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants (50 % de la valeur, compte tenu de leur âge de 60 ans).
Base imposable : 1 500 000 € (50 % de 3 millions).
Pour deux enfants → 750 000 € chacun.
Don des deux parents → abattement total de 200 000 € par enfant → base imposable : 550 000 €.
Impôt ≈ 108 000 € par enfant.
Charge fiscale totale ≈ 216 000 €.

3. Via une SCI avec une décote de 15 %

Valeur ajustée du bien après décote : 2 550 000 €.
Nue-propriété (50 %) = 1 275 000 €, soit 637 500 € par enfant.
Don des deux parents → abattement de 200 000 € par enfant → base imposable : 437 500 €.
Impôt ≈ 85 000 € par enfant.
Charge fiscale totale ≈ 170 000 €.

4. SCI avec démembrement dès l’acquisition

Les parents achètent le bien via une SCI et conservent l’usufruit des parts.
Les enfants reçoivent immédiatement la nue-propriété des parts.
Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleinement propriétaires — sans droits de succession supplémentaires.

Dans ce cas, l’imposition intervient une seule fois, lors du transfert initial de la nue-propriété, calculée sur une valeur réduite. Aucun impôt supplémentaire n’est dû par la suite.

Pourquoi cela fonctionne

Âge de l’usufruitier : plus les parents sont âgés, plus la valeur de la nue-propriété est élevée et plus la base imposable est faible. À 60 ans, usufruit = 50 %, nue-propriété = 50 %.
Abattements : chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €.
SCI familiale : elle permet :
- un transfert progressif de la propriété via des parts ;
- l’application d’une décote (généralement de 10 à 20 %) sur ces parts ;
- le maintien d’un contrôle intégral par les parents en qualité de gérants.

Points clés à considérer

Le montage doit être soigneusement rédigé, en précisant qui supporte les charges, taxes et travaux, ainsi que les droits conservés par les parents.
En cas de vente du bien, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est indispensable.
Dans les familles recomposées, il est essentiel d’anticiper l’organisation successorale afin d’éviter tout conflit entre héritiers.
La SCI doit être correctement constituée — des erreurs peuvent entraîner des difficultés avec l’administration fiscale.

Conclusion

Le démembrement de propriété et la SCI familiale ne sont pas réservés aux grandes fortunes. Même pour un bien d’une valeur de 500 000 €, ces stratégies peuvent permettre à vos héritiers d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros d’impôts.

La clé : anticiper — ne pas attendre l’ouverture de la succession.