Відповіді на питання про купівлю та продаж нерухомості у Франції

Так. У Франції немає жодних обмежень для іноземців щодо купівлі нерухомості — ні за громадянством, ні за місцем проживання, ні за наявністю посвідки на проживання.

• Купівля нерухомості не дає автоматичного права на посвідку на проживання.
• Угода оформляється через французького нотаріуса, який гарантує юридичну чистоту.
• Купити нерухомість можна особисто або за дорученням.
• Оформити покупку на фізичну особу або на компанію (наприклад, SCI).
• Отримати іпотеку у Франції (за умови виконання вимог банку).

Off-market об'єкти — це нерухомість, яка не публікується у відкритій рекламі та не розміщується на сайтах оголошень.

Такі об'єкти:

• пропонуються у закритому доступі та продаються конфіденційно
• як правило, належать до преміального або інвестиційного сегменту

Процес купівлі нерухомості у Франції проходить у кілька основних етапів:

1. Вибір об'єкта та узгодження ціни (Offre d’achat).

2. Підписання попереднього договору (Compromis de vente або Promesse de vente).

3. Внесення депозиту (зазвичай 5–10%).

4. Юридичні та технічні перевірки нотаріусом.

5. Підготовка фінансування (якщо є іпотека).

6. Підписання остаточного акту купівлі-продажу (Acte de vente) у нотаріуса.

7. Передача ключів і реєстрація права власності.

Вся угода проходить через нотаріуса, який гарантує юридичну чистоту і безпеку переказу грошей.

Детальніше тут: Купівля нерухомості у Франції — покроковий посібник

При виборі ліквідної нерухомості на Лазурному березі ключове значення мають:

локація:

• перша лінія, прямий вихід до води або піша доступність до моря прибережна зона або видова нерухомість на пагорбах

найліквідніші райони:

• Cap Ferrat, Cap d’Antibes, Cap d’Ail, Cap Martin, Villefranche-sur-Mer, Èze, Beaulieu sur Mer, Super Cannes, Mougins

видові характеристики:

• панорамний вид на море значно підвищує ліквідність і вартість 

тип резиденції:

• нерухомість в закритих резиденціях і доменах продається і здається помітно легше

Ліквідна нерухомість на Лазурному березі — це об'єкт, який легко здається в оренду і легко перепродається, навіть у складні періоди ринку.

Так, можна. Торг у Франції — це звичайна і нормальна практика.

Майже завжди ціна обговорюється через offre d’achat:

• покупець пропонує свою ціну
• продавець може прийняти, відхилити або зробити контрпропозицію

Розмір торгу залежить від ситуації на ринку, ситуації власника, стану об'єкта, терміновості продажу, правильності початкової ціни

У деяких випадках торг мінімальний, в інших — можлива істотна знижка.

Діагностичні звіти — це обов'язкові технічні перевірки нерухомості, які продавець повинен надати покупцеві.

Вони показують, наприклад:

• рівень енергоспоживання (DPE)

• наявність азбесту (amiante)

• наявність свинцю (plomb)

• стан електрики та газу

• можливі природні та техногенні ризики

Ці звіти інформують покупця про стан об'єкта, але не є гарантією його ідеального стану.

Детальніше тут: Продаж нерухомості у Франції: які діагностики є обов'язковими

Оплата нерухомості у Франції завжди відбувається через нотаріуса.

Процедура виглядає так:

• покупець переказує всю суму покупки на спеціальний захищений рахунок нотаріуса
• гроші не переказуються безпосередньо продавцю
• в день підписання Acte de vente нотаріус перераховує кошти продавцю і реєструє угоду

Це єдиний законний і повністю захищений законом спосіб оплати нерухомості у Франції.

Для продавця — Ні. Для покупця — Так, можна. Після підписання попереднього договору (Compromis de vente або Promesse de vente) у покупця є законний термін на роздуми — 10 днів.

Протягом цих 10 днів покупець може:

• відмовитися від покупки без пояснення причин
• і отримати назад весь внесений депозит

Після закінчення цього терміну відмовитися від угоди можна тільки у випадках, передбачених в договорі (наприклад, відмова банку в іпотеці).

Якщо покупець відмовляється без законних підстав, продавець має право утримати депозит в якості компенсації.

Покупець стає власником у день підписання остаточного акту купівлі-продажу (Acte de vente) у нотаріуса.

Саме з цього моменту:

• право власності офіційно переходить до покупця
• передаються ключі
• покупець несе всі права та обов'язки власника

При виборі агентства на Лазурному березі варто звернути увагу на:

• офіційний статус агентства (професійна ліцензія, страхування, реєстрація)
• доступ до всього ринку через MLS / Inter-Agence, а не тільки до своєї бази
• повний супровід угоди: від підбору і переговорів до нотаріуса
• досвід роботи з іноземними покупцями і репутацію
• післяпродажні послуги – Управління нерухомістю

Хороше агентство – це партнер, який захищає ваші інтереси і спрощує весь процес покупки.

Детальніше тут: Як вибрати агентство нерухомості у Франції

Так, у більшості випадків — так. Французька нерухомість вважається надійним і стабільним інвестиційним активом.

Переваги:

• стабільний ринок і високий рівень юридичного захисту
• високий попит на оренду, особливо на Лазурному березі
• можливість отримувати орендний дохід + зростання вартості об'єкта

При цьому прибутковість сильно залежить від: локації, типу об'єкта, правильної стратегії оренди та управління

Грамотно підібраний об'єкт може бути як джерелом доходу, так і збереженням капіталу.

Основні ризики пов'язані не з самою системою, а з неправильним супроводом угоди.

Найчастіше це:

• купівля без професійної перевірки документів
• недооцінка стану нерухомості
• помилки в оцінці податків і витрат
• юридичні нюанси щодо землі або перепланувань

У Франції угода через нотаріуса дуже добре захищена, а професійний супровід з агентством практично повністю усуває ці ризики.

Вторинне житло — це нерухомість, яка вже була у власності та використовувалася.

Новобудова — це нове житло, куплене безпосередньо у забудовника.

Основні відмінності:

• у новобудов менше нотаріальні збори
• новобудови відповідають сучасним будівельним нормам
• вторинне житло зазвичай доступне відразу і часто краще розташоване
• вторинне житло може вимагати ремонту, новобудова — ні

Вибір залежить від цілей покупки, бюджету і термінів.

Так. У Франції нерухомість можна придбати не тільки на фізичну особу, але й на компанію.

Найчастіше для цього використовують компанію типу SCI (Société Civile Immobilière).

Купівля через компанію може бути корисною для:

• спільного володіння нерухомістю
• спадкового планування
• оптимізації управління та передачі часток

Вибір структури залежить від цілей покупки та податкової ситуації, тому в кожному випадку рішення приймається індивідуально.

Детальніше тут: SCI або SCP — що вибрати для володіння нерухомістю у Франції

Acte de vente — це основний нотаріальний документ, яким остаточно оформляється угода купівлі-продажу.

При його підписанні:

• покупець оплачує повну вартість нерухомості
• продавець отримує гроші
• покупцеві передаються ключі
• право власності офіційно реєструється

З моменту підписання Acte de vente покупець стає повноправним власником нерухомості.

Перед продажем нерухомості у Франції продавець зобов'язаний надати пакет обов'язкових технічних діагностик.

До нього входять перевірки:

• енергоефективності (DPE)
• наявності азбесту, свинцю, термітів (залежно від типу і віку будівлі)
• стану електрики і газу
• ризиків (повені, сейсміка тощо)
• стану каналізації

Ці документи передаються покупцеві до підписання попереднього договору і є обов'язковою частиною угоди.

Детальніше тут: Продаж нерухомості у Франції: які діагностики є обов'язковими

Нотаріуса може вибрати будь-яка сторона — і покупець, і продавець.

• Якщо кожна сторона хоче свого нотаріуса, в угоді беруть участь два нотаріуси.
• При цьому додаткових витрат не виникає — гонорар ділиться між ними.
• В обох випадках ціна для клієнта не змінюється.

Обидва нотаріуси працюють спільно і гарантують юридичну безпеку угоди.

 

Додаткові витрати при купівлі становлять в середньому:

7–8% від ціни для вторинної нерухомості
Близько 2% від ціни для новобудов
До них входять нотаріальні та державні збори.
Додатково можуть бути витрати на агентство та іпотеку.

Детальніше тут: Нотаріальні збори та податки при купівлі нерухомості

Обидва документи — це попередні договори купівлі-продажу, але між ними є юридична різниця.

Compromis de vente — це договір, який зобов'язує і покупця, і продавця.

• Обидві сторони вже вважаються згодні на угоду.
• Якщо одна зі сторін відмовляється без законних підстав — можливі санкції.
• Це найпоширеніший варіант попереднього договору у Франції.

Promesse de vente — це договір, який зобов'язує тільки продавця.

• Продавець резервує об'єкт за покупцем.
• Покупець отримує право купити, але не зобов'язаний це робити.
• За це право покупець зазвичай платить резерваційний депозит (indemnité d'immobilisation).

В обох випадках покупець зберігає законне право на відмову протягом 10 днів після підписання.

Зазвичай депозит становить від 5% до 10% від вартості нерухомості.

• Гроші перераховуються на рахунок нотаріуса, а не продавцю
• Депозит зараховується у вартість покупки
• Він залишається заблокованим до підписання остаточного акту

Compromis de vente — це попередній договір купівлі-продажу між покупцем і продавцем.

У ньому фіксуються:

• ціна нерухомості
• умови угоди
• терміни підписання остаточного акту
• умови відмови (clauses suspensives)

Після підписання compromis de vente угода стає юридично зобов'язуючою для обох сторін.

Offre d’achat — це письмова пропозиція покупця про купівлю нерухомості за певною ціною. По суті, це етап торгу між покупцем і продавцем.

Після отримання offre d’achat власник може:

• прийняти пропозицію,
• відхилити її,
• або зробити контрпропозицію з іншою ціною або умовами.

Після того як сторони домовилися про ціну та умови, готується попередній договір купівлі-продажу (Compromis de vente або Promesse de vente).

Так. Купівля нерухомості у Франції може бути повністю оформлена дистанційно за нотаріальною довіреністю.

У цьому випадку:

• ви не зобов'язані приїжджати до Франції особисто
• довірена особа підписує документи у нотаріуса від вашого імені
• гроші перераховуються безпосередньо на рахунок нотаріуса

Це стандартна і широко використовувана практика для іноземних покупців.

В середньому процес купівлі нерухомості у Франції займає від 2 до 3 місяців.

Основний час потрібно на:

• обов'язкові юридичні перевірки
• підготовку документів нотаріусом
• оформлення іпотеки (якщо використовується кредит)

У деяких випадках (купівля без кредиту, готові документи) угода може бути завершена швидше.

Детальніше тут: Купівля нерухомості у Франції — покроковий посібник

Для придбання нерухомості у Франції покупцеві необхідні:

• паспорт або посвідчення особи
• підтвердження адреси проживання
• свідоцтво про сімейний стан (за необхідності)
• документи про походження коштів (на вимогу банку або нотаріуса)

Якщо покупка здійснюється через компанію (наприклад, SCI), додатково будуть потрібні установчі документи компанії.

Всі документи надаються нотаріусу, який оформляє угоду і перевіряє її юридичну чистоту.

Для покупця — безкоштовно.

У Франції, як правило, комісію агентства оплачує продавець

Якщо на нашому сайті ви не знайшли відповідний об'єкт — просто зв'яжіться з нами і повідомте ваші критерії пошуку.

Ми:

• підключаємо всю мережу партнерських агентств (MLS / Inter-Agence)
• шукаємо об'єкти по всьому ринку, а не тільки в нашій базі
• підбираємо варіант, який найкраще відповідає вашому запиту

Агентства у Франції працюють в єдиній професійній системі і ділять між собою вже передбачену винагороду, тому для покупця умови і вартість покупки не змінюються.

 

Під час продажу нерухомості продавець зобов’язаний надати такі документи:

1. Документ, що підтверджує особу: паспорт або ідентифікаційна карта. 
2. Документ, що підтверджує право на власність: Titre de propriété. 
3. Рапорти технічних експертиз житла, що продається. 
4. Інформацію про кредит, якщо житло перебуває в іпотеці.

Для продажу житла, французьке законодавство передбачає діагностику об’єкта нерухомості, що продається, і зобов’язує продавця надати рапорти технічних експертиз:

• Метраж загальної площі (Loi Carrez) — для апартаментів. 
• Перевірка на наявність свинцю, азбесту, термітів. 
• Перевірка на відповідність встановленим нормам електричної проводки та підведення газу. 
• Перевірка тепловтрат і ефективності використання електроенергії та газу. 
• Констатація природних ризиків залежно від зони місцезнаходження об’єкта нерухомості. 
• Перевірка відповідності нормам індивідуальної каналізаційної системи (у разі продажу будинків).

У кожного акта діагностики свій термін дії: від 6 місяців (акт про констатацію природних ризиків) до безмежного (акт про відсутність свинцю).

Технічна діагностика у Франції в обов’язковому порядку проводиться кваліфікованими експертами, з ліцензією, затвердженою COFRAC (Comité français d’accréditation).

Вартість проведених діагностик залежатиме від характеру нерухомості (будинок або квартира) і від метражу. Також на ціну може впливати місце розташування житла. У середньому по регіону Приморські Альпи вартість діагностики варіюватиметься від 300 до 600 євро.

Під час продажу нерухомості продавцю необхідно сплатити:

• Технічні експертизи житла, що продається. 
• Розрахуватися із синдиком (зі спілкою співвласників — syndicat de copropriété), якщо будинок або квартира перебувають у спілці співвласників.
• Оплатити комісію агенту, якщо нерухомість продана за допомогою агентства. 
• Погасити залишковий борг за іпотекою, якщо нерухомість перебуває в іпотеці (цією процедурою займається нотаріус). 
• Сплатити податок на приріст капіталу «plus-value», якщо нерухомість, яку продають, не є основним місцем проживання і якщо сума продажу більша за суму купівлі. Більше інформації про податок на приріст капіталу.

Французьке законодавство не передбачає для продавця можливості анулювати продаж після підписання офіційної угоди, на відміну від покупця, у якого є 10 днів на відмову від покупки.

Угода купівля-продаж може бути здійснена як одним нотаріусом (з боку покупця, або продавця), так і двома нотаріусами (у кожної сторони свій нотаріус). На вартість оформлення, це ніяк не впливає.

Головний секрет передпродажної підготовки — дати можливість покупцеві з першого кроку в будинок, відчути себе затишно, як у себе вдома. Для цього потрібно створити «Візуальний ефект».

Підготовка до продажу:

• Звільнити простір, прибрати все зайве, навести лад. Внести нейтральність і прибрати все, що надає характерності: особисті речі, фото, сувеніри.
• Зробити дрібний ремонт і усунути видимі недоліки, якщо необхідно, освіжити колір стін.
• Створити відчуття простору за рахунок великої кількості світла і світлих тонів.

Перед візитом:

• Вибрати вигідний час, відповідно до освітленості, а також відповідно до погоди.
• Зробити вологе прибирання перед візитом агента або покупця і добре провітрити.
• Маленькі хитрощі для хороших асоціацій: свіжі квіти у вазах, приємний запах (відкрита банка з кавою або запах випічки чи ванілі), доброзичливість і посмішка на обличчях.

Приклади найпоширеніших мандатів на продаж:

• ПРОСТИЙ. Такий мандат дає можливість власнику продавати як самому, так і через одне або кілька агентств. Комісію отримує тільки те агентство, яке знайшло покупця. Простий мандат не гарантує агентству отримання комісії і ресурс рекламної кампанії буде органічний. У результаті об’єкт продаватиметься довше.
• ЕКСКЛЮЗИВНИЙ: Такий мандат дає ексклюзивне право продажу одному агентству. Це дає змогу агентству віддавати перевагу комерціалізації будинку, і для продажу буде використано максимальний ресурс компанії на рекламу, що дасть змогу вашому будинку перебувати в перших рядках інтернет-майданчиків для продажу. Агентство з ексклюзивним правом на продаж комунікує з іншими агентствами-партнерами, надаючи їм право на продаж, і в разі продажу ділить свій гонорар.
• НАПІВ-ЕКСКЛЮЗИВНИЙ: Варіант ексклюзивного мандата з правом продажу, що розділяється між двома агентствами або між агентством і продавцем. У цьому разі розмір комісії та умови розподілу комісії обговорюються індивідуально і зазначені в мандаті. Такий мандат підвищує ймовірність отримання комісії агентством і, на відміну від простого мандата, дає змогу збільшити ресурс на рекламу.

Перше, на що варто звернути увагу, це наявність професійної карти «Т». У Франції діяльність агента з нерухомості суворо регламентована.

Друге — це знання ринку і наявність великої клієнтської бази, які напрацьовуються роками і служать одним із джерел у пошуку потенційних клієнтів.

Уточніть в агентства, де буде рекламуватися ваш об’єкт нерухомості. Чи бере участь агентство на інтернаціональних виставках і які інструменти маркетингу використовує.

У Франції існує кілька податків: прибутковий податок, податок на проживання і на володіння нерухомістю, податок на спадщину, податок на приріст капіталу під час перепродажу нерухомості. Під час купівлі нерухомості покупець сплачує реєстраційні збори 7-8% від загальної вартості майна вторинного ринку або 2-3% від вартості для новобудов, яким не більше 5 років. Прибутковий податок оплачується в тому випадку, якщо людина є фіскальним резидентом Франції. Власник нерухомості оплачує податок на володіння і податок на проживання.

Більше інформації щодо податків у Франції

У момент придбання, разовий податок: Оплата реєстраційних зборів близько 7-8% від вартості майна для об’єктів вторинного ринку або 2-3% для новобудов, які не старші 5 років.

У процесі експлуатації:

• Податок на володіння — Taxe foncière. 
• Податок на проживання — Taxe d’habitation (резиденти Франції звільнені від цього податку). 
• Податок IFI — тільки в тому випадку, якщо вся нерухомість одного власника (або однієї сім’ї, залежно від шлюбного контракту) на території Франції, перевищує вартість у €1,3 млн. Сума податку розраховується за прогресивною шкалою залежно від вартості нерухомості і в межах від 0,5% до 1,5%.

Швидкий розрахунок на калькуляторі

Дозвіл на виконання будівельних робіт (Permis de construire) є головним інструментом містобудівного контролю і видається у двох випадках:

• для будівництва окремого будинку та/або прибудов (Permis de construire maison et/ou ses annexes);
• для загального будівництва (Permis de construire général).

Увага: У Франції належить включати всі пункти проєкту до первісної заявки і використовувати заяву на поправки тільки для змін до первісного проєкту. Не слід подавати заяву на «Дозвіл на будівництво» (permis de construire) на більшість, але не на всі, роботи в надії на те, що решта буде додана як поправки — найімовірніше, це не спрацює.

Архітектори та дозвіл на будівництво

Тільки архітектор має право подавати заявку на дозвіл на будівництво. Згідно із законом заявка на дозвіл на будівництво (Permis de construire) може бути розглянута тільки після того, як кваліфікований ліцензований архітектор затвердить архітектурний проєкт, тобто підготує пакет документів, який містить письмовий опис обсягу робіт, розташування об’єктів і вибору матеріалів, а також план ділянки забудови та креслення розрізів (внутрішній вигляд збоку і вертикальний поперечний переріз будівлі).

Увага: Згідно зі ст. L421-2 Містобудівного кодексу, винятком є заявка на дозвіл на будівництво для окремого приватного будинку, за умови, що після завершення робіт його загальна корисна площа не перевищить 170 кв. м. Виняток стосується лише приватних власників; для всіх комерційних та інших проєктів, що потребують дозволу на будівництво, незалежно від розміру об’єкта, необхідно задіяти архітектора.

Формуляр заявки на дозвіл на будівництво будинку та/або прибудов (Permis de construire maison et/ou ses annexes) враховує можливість знаходження основного місця проживання заявника за межами Франції та дає можливість обмінюватися всією кореспонденцією з архітектором або третьою стороною замість заявника.

Формуляр заяви містить окремі графи для плавальних басейнів, гаражів, оранжерей і садових будиночків, а також розділ про знесення наявних споруд, завдяки чому не потрібно подавати окремий дозвіл на знесення, а також надається можливість надсилати кореспонденцію, як майбутньому покупцю, так і сусідам, у разі якщо додаткові роботи зачіпають їхню ділянку.

Наразі дозволяється обмін кореспонденцією з Департаментом містобудування електронною поштою та надання креслень у форматі PDF.

Потрібно надання контактних даних і номерів ліцензій архітектора разом із його підписом. Для архітекторів, які підписують чужі креслення, застосовують суворі заходи покарання: архітектора позбавляють ліцензії на три місяці, дозвіл замовника анулюють, а на автора креслень, який отримав за них оплату, накладають штраф.

Рада з архітектури, містобудування та охорони навколишнього середовища

У разі самостійного подання заявки на дозвіл на будівництво, до її подачі необхідно звернутися до місцевого відділення Ради з архітектури, містобудування та охорони довкілля (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement, CAUE) для отримання рекомендацій щодо архітектурного змісту проєкту. У заяві є графа для підтвердження такого звернення; розгляд проєкту може затягнутися, якщо рекомендації не були отримані.

Для яких робіт потрібен «Дозвіл на будівництво будинку та/або прибудов»

Розширення будівлі за рахунок спорудження понад 20 кв.м. загальної площі (surface hors œuvre brut, SHOB). Роботи зі зміни несучих конструкцій/стін або фасаду будівлі при зміні призначення допоміжного приміщення будівлі без зміни призначення самої будівлі. Роботи зі зміни об’єму будівлі або створення нових чи збільшення наявних прорізів у зовнішніх стінах. Будівництво плавальних басейнів глибиною менше ніж 1,8 м і площею понад 100 кв. м. Усі плавальні басейни глибиною понад 1,8 м.

Приблизний перелік необхідних документів:

• План місцевості масштабом 1:5000 або 1:10000, що показує розташування ділянки в цьому окрузі.
• Кадастровий план масштабом 1:2000/1000.
• Містобудівний план наявних або проектованих об’єктів масштабом 1:500.
• Поверховий план наявної будівлі масштабом 1:100 (якщо застосовно).
• Креслення розгорток усіх фасадів наявної будівлі (якщо застосовно) з позначенням просторових розмірів вікон і дверей. масштабом 1:100.
• Креслення всіх розрізів існуючої будівлі (якщо застосовно) масштабом 1:100.
• Поверховий план проектованої будівлі масштабом 1:100 з просторовими розмірами.
• Креслення розгорток усіх фасадів проєктованої будівлі з позначенням просторових розмірів вікон і дверей масштабом 1:100 і зазначенням матеріалів.
• Креслення розрізів масштабом 1:100.
• Креслення розрізів масштабом 1:200 із зазначенням рівнів проектованих модифікацій на об’єкті.
• Дві фотографії наявного об’єкта та/або фотомонтаж/візуальне моделювання проєктованого об’єкта.
• Пояснювальна записка про вплив проєкту на цілісність ландшафту.
• Поєднані креслення проєкту за ключовими моментами, що включають під’їзну дорогу, садово-парковий благоустрій і насадження.
• Письмова записка, що пояснює візуальний ефект проєкту на навколишню територію, в якій необхідно вказати:
• Функціональне зонування території всієї ділянки.
• Навколишню територію за межами об’єкта (будинки, вулиці, ландшафт).
• Наявну будівлю та благоустрій у межах ділянки, включно з огорожею, садовими насадженнями та наявними матеріалами.
• Опис архітектурної концепції проєкту, включно з матеріалами та кольорами (у заяві більше немає окремих граф для цієї інформації). У цій графі обов’язково слід згадати консультацію з архітектором із місцевої Ради з архітектури, містобудування та охорони навколишнього середовища (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement, CAUE).

Формуляр заяви на "Дозвіл на облаштування ділянки" (Permis d'Aménager, PA) об'єднує заявки на облаштування кемпінгів/трейлерних парків, спортивних майданчиків і зон відпочинку, а також місць загального користування, включно з громадськими парковками та парками.

Для яких робіт потрібен "Дозвіл на облаштування ділянки"

• Будівництво доріг та/або місць загального користування на двох і більше розмежованих ділянках.
• Будівництво доріг та/або місць загального користування.
• Облаштування або розширення кемпінгу на 20 і більше осіб або 6 і більше наметів, трейлерів чи пересувних будинків.
• Будівництво або розширення туристських комплексів на базі дерев'яних туристичних будиночків і пересувних будинків.
• Будівництво або розширення автотуристських комплексів.
• Облаштування спортивних стадіонів, картингових трас.
• Парк атракціонів площею понад 2 гектари.
• Поля для гольфу площею понад 25 гектарів.
• Влаштування громадських стоянок із кількістю паркувальних місць від 50.

Містобудівний кодекс і Закон з охорони навколишнього середовища у Франції

Більшість вищезазначених проєктів повинні відповідати не тільки вимогам Містобудівного законодавства (Code de l'Urbanisme), а й зводу законів з охорони навколишнього середовища (Code de l'Environnement). Ба більше, для багатьох проєктів необхідні різні експертизи та обстеження для отримання "Дозволу на облаштування ділянки".

Наприклад, для влаштування поля для гольфу знадобиться оцінка впливу на навколишнє середовище (директива ЄС), а також, можливо, відповідно до закону про охорону довкілля - заява на вирубування лісу (défrichement), висновок згідно з водним законодавством (loisur l'eau), та безліч інших документів, які подають разом із заявкою на "Дозвіл на облаштування ділянки" (Permis d'aménager). для здійснення будь-якого проєкту, який передбачає зміну призначення земельної ділянки, необхідно перш за все проконсультуватися з архітектором та/або Проєктним бюро (Bureau des etu.

Основний пакет документів для отримання дозволу на загальні будівельні роботи (Permis de construire général) ідентичний пакету документів, що вимагається для дозволу на будівництво будинку та/або прибудов (Permis de construire maison et/ou ses annexes). Однак, велика ймовірність того, що може бути затребувана додаткова документація, яку неможливо перерахувати тут через її велику залежність від типу будови. Документи можуть бути подані тільки ліцензованим архітектором — рекомендується зв’язатися з архітектором заздалегідь для з’ясування конкретних деталей з кожного питання нежитлового будівництва.

Подання заяви:

• 4 копії пакета документів, заява, додаткові копії та/або додаткові обстеження.
• Відповідь на заявку — протягом 3 місяців.

Заява на внесення змін до дійсного дозволу на будівництво (Permis délivré en cours de validité)Якщо після отримання дозволу на будівництво під час робіт на об’єкті виникає потреба внести зміни до будь-якого аспекту проєкту, потрібно подати коригувальну заяву (Permis modificatif) на внесення змін до дійсного дозволу на будівництво (Permis délivré en cours de validité). Такий дозвіл потрібен у разі зміни проєктної кількості вікон, житлової площі або збільшення масштабу проєкту. Формуляр «Коригувальної заяви» подають разом із необхідними зміненими кресленнями в складі початкового пакета документів. Не рекомендується починати роботи до отримання офіційного схвалення «Коригувальної заяви» (Permis modificatif), тому що в разі її відхилення доведеться повернутися до початкового проєкту та усунути всі вже реалізовані модифікації, навіть якщо це передбачає їхнє знесення. Формуляр «Коригувальної заяви» (Permis modificatif) застосовується до Дозволу на будівництво (permis de construire), Дозволу на будівництво окремого будинку та/або прибудови (permis de construire maison et/ou ses annexes) і Дозволу на облаштування ділянки (permis d’aménager) з обов’язковим схваленням будь-яких змін, внесених на стадії проєктування або будівництва, до остаточного приймання будівельних робіт та декларації їхнього завершення відповідно до дозволу.

Подання заяви:

• 4 копії пакета документів + заява для подачі в Мерію.

Розгляд заявки:

• 2 місяці — Дозвіл на будівництво житлового будинку (Permis de construire maison);
• 3 місяці — Дозвіл на будівництво (Permis de construire) або Дозвіл на облаштування (Permis de construire або Permis d’aménager).

Управління нерухомістю — діяльність, що являє собою підтримання і поліпшення стану об’єкта нерухомості та його комунікацій, успішне вирішення питань в інтересах власника.

Основні цілі управління нерухомістю: відмінне функціонування об’єкта, скорочення витрат на його утримання та збільшення прибутку від його використання.

Компанія ServiceAzur, маючи 17-річний досвід на ринку нерухомості у Франції, створила спеціальний відділ з управління нерухомістю з російськомовними професіоналами для максимально повного задоволення потреб власників після покупки.

Основні завдання управління нерухомістю: підтримання успішного функціонування будинку та забезпечення комфорту власника.

Бажання кожного власника — скоротити витрати на утримання, зберегти і поліпшити стан нерухомості. Шлях до здійснення вищевказаних цілей складається з низки етапів організації економічного управління, що є постійним аналізом і поліпшенням структури доходів і витрат, безпосередньо пов’язаних з використанням і утриманням нерухомості.

Перевага професійного підходу компанії з управління нерухомістю у Франції ServiceAzur полягає в тому, що робота проводиться комплексно та безперервно, що дає змогу мінімізувати витрати та збільшити прибуток, використовуючи об’єкт по-справжньому ефективно та вигідно!

Наш професійний підхід включає комплексний консалтинг з адміністративних питань: юридичних, бухгалтерських, офісних і консьєрж-послуг. Ми здійснюємо підготовку щорічної фінансової звітності та допомагаємо заповнювати податкові декларації фізичним і юридичним особам.

До юридичної частини контракту з управління входить щорічна допомога в оформленні податкових декларацій і сплаті податків, таких як:

• Taxe Foncière — податок на володіння.
• Impôt sur revenu — податок на дохід.
• Taxe d’Habitation — податок на проживання.
• IFI — податок на нерухомий стан.
• Taxe 3% — податок 3%.
• Déclaration 2072 — декларація за формою 2072.

Тим, хто хоче оптимізувати оподаткування, ми допомагаємо правильно розподілити і комбінувати права на нерухомість, в основному за допомогою оформлення громадянського товариства з нерухомості (SCI — Société Civile Immobilierère).

Своєю чергою, ведення SCI вимагає оформлення щорічної фінансової звітності. Власнику надається таблиця з витратами за групами, що формуються в процесі експлуатації нерухомості, і періодами для зручності контролю коштів.

Як правило, ми здійснюємо заздалегідь заплановані та узгоджені з власником виїзди для регулярної перевірки стану об’єкта, діагностики комунікацій і дотримання заходів безпеки. Стежимо за роботою персоналу і контролюємо виконання робіт (садівника, фахівця з басейну, прибиральниць, інших служб), робимо фотографії та надсилаємо клієнтам звіт про стан їхніх володінь.

Підтримуючи постійний зв’язок із комунальними службами та підрядниками, ми тримаємо їх «у тонусі», завдяки чому ті продовжують якісно виконувати свої зобов’язання.

Адміністративне (технічне) управління являє собою весь комплекс робіт, спрямованих на підтримку стану як самого об’єкта, так і всіх комунікацій, що забезпечують його повноцінний функціональний стан.

Офісна частина дуже трудомістка, наприклад, ми ведемо регулярну комунікацію між різними інстанціями і суб’єктами процесу, такими як:

• комунальні структури (електрика, газ, вода, каналізація);
• комунікаційні служби (телефон, інтернет, телебачення);
• персонал з обслуговування саду і басейну, покоївки, водії; служби безпеки (сигналізація, відеоспостереження, охорона);
• страхові інстанції (нерухомість, транспорт, здоров’я);
• будівельні організації (архітектори, дизайнери, геометри).

Наш відділ веде постійний контроль за кореспонденцією, займається перекладом документації, оформленням контрактів, узгодженням і оплатою рахунків тощо. Усі отримані документи вивчаються, класифікуються та архівуються. Кожен відпрацьований пункт стає предметом звітності перед власником.

Так, у Франції страхування нерухомості є обов'язковим у деяких випадках, але не в усіх. Ось коротке пояснення щодо різних ситуацій:

• Якщо ви власник (propriétaire occupant)

Не обов'язково за законом, але настійно рекомендується. Без страховки ви самі несете відповідальність за будь-які збитки (пожежа, повінь, вибух тощо), включаючи збитки сусідам. Зазвичай власники оформляють assurance multirisque habitation (MRH) — комплексну страховку житла.

• Якщо ви власник житла, яке здаєте в оренду (propriétaire bailleur)

Не обов'язково, але орендодавець ризикує в разі пожежі або затоплення, якщо орендар не застрахований. Тому більшість орендодавців включають обов'язок страхування в договір оренди і вимагають копію поліса від орендаря.

• Якщо ви орендар (locataire)

Обов'язково за законом (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Орендар зобов'язаний мати страховку logement як мінімум від risques locatifs (пожежа, вибух, затоплення). Без поліса власник може:

• розірвати договір, або
• оформити страховку сам і додати її вартість до оренди.

• Якщо це житло в copropriété (багатоквартирний будинок)

З 2014 року (loi Alur) обов'язкова страховка для кожного власника, включаючи тих, хто проживає не постійно, із мінімальним покриттям responsabilité civile — цивільної відповідальності перед сусідами та мешканцями.

Ми знаємо, наскільки важливим питанням є безпека вашого майна. Особливо це питання стає актуальним для тих, хто має нерухомість на Французькій Рів’єрі як літню резиденцію.

Ми завжди радимо нашим клієнтам убезпечити їхню нерухомість для їхнього повного комфорту. Тому наші партнери з безпеки пропонують найсучасніші та найнадійніші рішення в галузі систем охоронної сигналізації, враховуючи індивідуальні потреби кожного клієнта.

Якщо ваша нерухомість знаходиться в нашому управлінні, ви можете розраховувати на професіоналізм наших співробітників. Наші менеджери здійснюють контрольні виїзди, під час яких проводиться перевірка загального стану резиденції, кількість таких візитів залежить від обраної формули.

Наші консьєрж-послуги — ваш надійний персональний помічник!

Крім обслуговування самої нерухомості ми намагаємося, щоб життя наших власників на Лазурному березі проходило якнайкомфортніше і сприяємо цьому максимально.

Пошук будь-якої інформації, наприклад, про оренду транспорту (яхти, вертольота, автомобіля) або житла, медичні послуги, шопінг-тури, трансфер, екскурсії, бронювання ресторанів, готелів, різних квитків, за допомогою професіонала забезпечить вам ефективний і надійний результат.