Діагностика та експертиза нерухомості

• метраж загальної площі (Loi Carrez) – для апартаментів,
• перевірка на наявність свинцю, азбесту, термітів,
• перевірка на відповідність встановленим нормам електричної проводки та підведення газу,
• перевірка ефективності використання електроенергії та газу,
• констатація природних ризиків, залежно від зони місцезнаходження об'єкта нерухомості.

Діагностика проводиться з метою інформування покупця про стан нерухомості, що купується. Відхилення від норми, виявлені експертизою, є підставою реалізації продавцем робіт з їх усунення, крім випадків виявлення високої концентрації свинцю, коли ремонтні роботи обов'язкові. В даному випадку продавець і покупець повинні прийти до взаємного рішення про те, за чий рахунок проводитиметься ремонт. Це може бути підставою зниження ціни продажу, або відмовитися від покупки.

Технічна діагностика у Франції в обов'язковому порядку проводиться кваліфікованими експертами з ліцензією, затвердженою COFRAC (Comité français d'accréditation). Покупець має право вимагати ануляції продажу у судовому порядку або зниження ціни, якщо встановлює, що реальний стан житла не відповідає інформації, що міститься в акті експертизи.

Вимірювання метражу загальної площі (Certification de surface Loi Carrez) проводиться в житловій нерухомості з площею не менше 8 м ². До неї не належить площа гаража, підвалу, комор та ін. Акт перевірки є дійсним без обмежень за терміном. Невідповідність у зазначеному та реальному метражі не може перевищувати 5% від зазначеної площі. Цей акт не є обов'язковим під час продажу індивідуального будинку.

Перевірка на наявність азбесту (Etat amiante) підлягають усі будівлі, збудовані у Франції до 1 липня 1997 року. Контролю підлягають підлоги, покриття стін, перегородки, балки, стелі, плиткові покриття підлоги, віконниці житлових приміщень, каналізаційні труби, ліфти, підвали та приміщення для збору сміття у місцях загального користування резиденції, а також несучі конструкції та покрівля в індивідуальних будинках. Діагностика є дійсною без обмежень щодо терміну.

Контроль на наявність свинцю (Constat de risque d'exposition au plomb) у покритих фарбою поверхнях є обов'язковим у житлових приміщеннях, побудованих до 1 січня 1949 року. Термін дії акта експертизи не обмежений за відсутності свинцю або за його низької концентрації. В інших випадках акт діє протягом року.

Перевірка на наявність термітів (Etat parasitaire) є обов'язковою в зонах ризику, визначених указом префектури регіону (інформацію можна отримати в мерії). Акт дійсний протягом 3 місяців.

Визначення природних та технологічних ризиків (Etat des risques naturels et technologiques): перевірка будівель та земельних ділянок обов'язкова у зонах, зазначених у плані щодо попередження натуральних та технологічних ризиків, та у зоні підвищеної сейсмічності (інформацію можна отримати у мерії). Акт діє протягом 6 місяців.

Діагностика енергетичної ефективності та рівня виділення вуглекислого газу (Diagnostic de performance énergétique et GES) проводиться у нерухомості, призначеній для проживання. Акт експертизи діє протягом 10 років. Це інформація загального характеру, яка впливає перебіг угоди.

Перевірка відповідності нормам підведення газу (Etat des installations intérieures de gaz) здійснюється у житлових приміщеннях, обладнаних газовими трубами понад 15 років тому. Акт експертизи діє протягом 3 років.

Перевірка відповідності нормам електричної проводки (Etat des installations intérieures électriques) здійснюється у житлових приміщеннях, обладнаних електрикою понад 15 років тому. Акт експертизи діє протягом 3 років.

Починаючи з 2013 року, під час продажу нерухомості у Франції запроваджується обов'язкова перевірка відповідності нормам індивідуальної каналізаційної системи (état des installations d'assainissement non collectif). Перевірка каналізації буде обов'язковою кожні 8 років.

Незалежна експертиза нерухомості у Франції

Купуючи нерухомість у Франції, на прохання покупця, до підписання акта про купівлю-продаж незалежний експерт може провести оцінку продажної вартості об'єкта. При визначенні ринкової вартості нерухомості до розрахунку приймаються такі параметри:

• Склад та планування нерухомості
• Її розташування та оточення
• Позиція на ринку нерухомості
• Якість та загальний стан
• Рівень комфорту

У процесі проведення експертизи незалежний експерт здійснює порівняльний аналіз ринку нерухомості, і, спираючись на наявну в його розташуванні базу даних, може дати об'єктивну оцінку продажної вартості.

При необхідності або за бажанням покупця до укладення угоди незалежний експерт з будівництва може провести технічний аналіз стану апартаментів, вілли, земельної ділянки та надати повний звіт покупцю.