Купівля нерухомості «Віаже»

Слово «Віаже» (viager) у перекладі зі старофранцузького означає «тривалість життя». «Віаже» як термін означає продаж нерухомості в обмін на довічну ренту, що виплачується продавцю покупцем. Покупець може виграти на угоді або програти, оскільки кінцева вартість нерухомості невідома. Замість повної оплати вартості нерухомості у момент підписання акта купівлі-продажу покупець регулярно виплачує продавцю певну суму як довічну ренту. У чому інтерес подібної угоди? Покупець може стати власником житла без одноразової виплати повної його вартості та заплатити меншу ціну, ніж за класичної купівлі-продажу.

Рента

Сума ренти залежить від оцінки можливої тривалості життя: чим молодший продавець, тим менше рента, оскільки за статистикою тривалість його життя більша.

Розмір ренти залежить також від суми, що виплачується в момент продажу (bouquet), яку може призначати продавець. Чим більша ця сума, тим менший розмір ренти.

В основі розрахунку довічної ренти лежить реальна ринкова ціна на нерухомість у Франції. З цієї суми вираховується сума одноразової виплати (bouquet) на момент підписання акта купівлі-продажу. Залишок переводиться в ренту (щомісячну, квартальну або річну) відповідно до кількості бенефіціарів, їх віку та ймовірної тривалості життя.

Новий власник нерухомості (nu propriétaire) виплачує ренту колишньому власнику до його смерті. Якщо колишнім власником є подружня пара, то рента виплачується до кінця життя подружжя.

«Віаже»: зайнято чи вільно

Існує дві можливості покупки «віаже» з довічного утримання продавця:

• Продавець залишає за собою право проживати в нерухомості до своєї смерті (Viager occupé),
• Нерухомість вільна від проживання в ній продавця та від оренди третій особі (Viager libre), і покупець може вступити у володіння та зайняти куплене житло одразу після підписання акта про купівлю-продаж.

90% продавців «Viager» вважають за краще зберегти за собою та за членами своєї сім'ї право проживання в нерухомості. У такому разі у контракті продажу має бути уточнено, хто і за що сплачує. Так, наприклад, мешканці беруть на себе поточні витрати на утримання квартири та податок на проживання, а новий власник оплачує витрати на капітальний ремонт та податок на нерухомість.

Менш поширена, але можлива ситуація, коли колишній власник вирішує здати нерухомість у найм, щоб додатково отримувати орендну плату (usufruit). У разі він зобов'язаний оплачувати витрати на поточний ремонт, а новий власник оплачує капітальний ремонт. В даному випадку незручність для покупця в тому, що якщо в момент смерті колишнього власника житло все ще здано в оренду, то новий власник має право зайняти його тільки після закінчення терміну контракту оренди, але отримуватиме орендну плату протягом періоду, що залишився.

Купівля нерухомості «віаже» з проживанням у ній колишнього власника може стати вигідним вкладенням у нерухомість, якщо покупець не зацікавлений особисто проживати у нерухомості, що купується.

Якщо покупець купує незайняте продавцем житло, він зможе скористатися нерухомістю на власний розсуд – проживати в ньому або здати в оренду. У цьому випадку він оплачує всі витрати на ремонт та утримання нерухомості. Розмір ренти, що виплачується продавцю у разі продажу вільного від проживання житла, є набагато вищою, ніж при покупці зайнятого «віаже».

Гарантії виплати ренти

Якщо новий власник не платить ренту, житло може бути перепродано судовими органами, а сума ренти, що бракує, виплачена колишньому господареві «віаже».
Щоб захистити себе від подібної ситуації, продавець, має право включити до контракту умову про те, що у разі несплати ренти він може повернути собі нерухомість у встановлені терміни, або вимагає призначити гарантом особу з боку покупця, яка зобов'язується виплачувати ренту за покупця у разі, якщо покупець не може забезпечити оплату

У разі смерті продавця «віаж» покупець припиняє виплату ренти і відтепер може використовувати нерухомість на свій розсуд. Але якщо продавець переживає покупця, спадкоємці покупця будуть зобов'язані продовжувати виплату ренти. Інакше, контракт купівлі продажу «Віаже» розривається, і нерухомість повертається до колишнього господаря.

Якщо смерть продавця через хворобу відбувається в 20 днів, наступних після продажу, то продаж буде анульований.

Договор продажу може включати умову купівлі ренти. Це дозволяє покупцю негайно скористатися купленою нерухомістю, заплативши продавцю певну суму, щоб не виплачувати ренту і не чекати на кончину продавця, тривалість життя якого може не відповідати його очікуванням.

Можливий перепродаж «віаже» третій особі, яка бере на себе зобов'язання виплачувати ренту. Але попередній покупець залишається відповідальним за несплату ренти і може бути покликаний до оплати, не будучи власником «віаже». Таким чином, у разі необхідності перепродажу необхідно заручитися порадами нотаріуса та прийняти застереження.

Індексація ренти

До договору купівлі-продажу «віаже» може бути включено умову індексації ренти залежно від купівельної спроможності. Показником, як правило, є індекс споживчих цін у Франції, опублікований INSEE (національний інститут статистики та економічних досліджень). Таким чином, щороку в один і той же час рента буде збільшуватися пропорційно вартості життя. Як орієнтир може бути обраний індекс будівництва.

На Лазурному березі Франції ринок "віаже" представлений великою кількістю нерухомості, де "віаже" є однією з можливостей інвестицій для покупця з метою підготувати собі спокійне життя по досягненню пенсійного віку.