Податок на нерухомий стан (IFI)

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) — це річний податок на чисту вартість нерухомого майна у Франції, якщо на 1 січня вона перевищує 1 300 000 €.

Податок розраховується за прогресивною шкалою від 0,5 % до 1,5 %, при цьому розрахунок починається з порогу 800 000 €.

1. Хто сплачує IFI

Резиденти Франції

Якщо ви є податковим резидентом Франції на 1 січня, до бази IFI включається вся світова нерухомість (у Франції та за її межами) за вирахуванням допустимих боргів і з дотриманням спеціальних винятків (наприклад, актив, що використовується в професійній діяльності).

Міжнародні податкові конвенції можуть обмежувати оподаткування зарубіжних об'єктів — це перевіряється по кожній країні окремо.

Нерезиденти Франції

Якщо ви нерезидент, ви обкладаєтеся IFI тільки на нерухомість, що знаходиться у Франції, включаючи частки в компаніях у тій частині, яка відповідає французьким нерухомим активам.

Нові резиденти (правило «5 років»)

Особи, які змінюють податкове резидентство і не були резидентами Франції протягом 5 календарних років до року переїзду, оподатковуються IFI тільки на майно у Франції протягом наступних 5 років (до 31.12. N+5). Потім настає загальний режим (світова нерухомість). Це правило перейшло з ISF і продовжує діяти при IFI.

Приклад

Ви стали резидентом Франції в 2025 р. і в 2020–2024 рр. резидентом не були. До 31.12.2030 IFI розраховується тільки на французькі об'єкти (при перевищенні 1,3 млн € за чистою вартістю).

2. Хто включається в декларацію IFI

Склад домогосподарства для IFI відрізняється від складу для прибуткового податку.

Включаються спільно

• подружжя (незалежно від шлюбного режиму) ;

• партнери по PACS ;

• співмешканці в положенні concubinage notoire (фактичне спільне проживання «сім'єю») ;

• неповнолітні діти, чиїм майном батьки управляють згідно із законом.

Не включаються автоматично

• повнолітні діти — навіть якщо вони приєднані до сім'ї для податку на доходи, в IFI вони утворюють власний «foyer» і декларуються окремо при перевищенні порогу.

Коли можливі роздільні декларації подружжя

За загальним правилом подружжя / партнери / співмешканці декларують спільно. Окрема декларація допускається тільки в певних випадках :

• подружжя перебуває в шлюбі в режимі роздільності майна і не живе під одним дахом на 1 січня ;

• подружжя перебуває в процесі юридичної роздільності / розлучення, і судом дозволено окреме проживання (résidences séparées) на 1 січня ;

• при розірванні PACS або смерті одного з партнерів.

Просто режим роздільності майна недостатній — необхідно також фактичне / судове роздільне проживання.

4. Як зібрати базу: що враховувати і що віднімати з IFI

• Включаються: прямі нерухомі активи, а також частки/акції в компаніях SCI, що відповідають оподатковуваній нерухомості. Основна резиденція має знижку (abattement) 30 %, якщо не утримується через керуючу SCI. Професійні активи можуть бути звільнені при дотриманні критеріїв.

• Борги (іпотека, кредити на покупку/будівництво/роботи), що існують на 1 січня, вираховуються при дотриманні умов. Для кредитів in fine діє «псевдо-амортизація» — відрахування розраховується як при рівномірному погашенні;

• З 2018 року діє «стеля» для віднімається пасиву, у разі, коли ринкова вартість оподатковуваних активів перевищує 5 млн €. Сума віднімається боргів, що перевищує 60 % вартості оподатковуваних активів, зменшується на половину.

4. Шкала IFI 2025

5. Приклади розрахунку IFI

Приклад 1 : швидкий розрахунок IFI на 6 000 000 €

Чиста вартість оподатковуваної нерухомості (після вирахування боргів) на 1 січня : 6 000 000 €

Розрахунок за ступенями :

• (1 300 000 − 800 000) × 0,5 % = 2 500 €

• (2 570 000 − 1 300 000) × 0,7 % = 8 890 €

• (5 000 000 − 2 570 000) × 1,0 % = 24 300 €

• (6 000 000 − 5 000 000) × 1,25 % = 12 500 €

Разом IFI : 2 500 + 8 890 + 24 300 + 12 500 = 48 190 €

Альтернативний швидкий розрахунок для діапазону 5–10 млн € :

IFI = P × 1,25 % − 26 810 €

IFI = 6 000 000 × 1,25 % − 26 810 = 48 190 €

Приклад 2 : основна резиденція з абатментом і іпотекою

• Будинок у Каннах (основна резиденція) вартістю 3 000 000 €;

• Іпотечний залишок на 1 січня — 900 000 €;

• Іншої нерухомості, що підпадає під IFI, немає.

Крок 1 — Знижка (abattement) 30 % на основну резиденцію: 3 000 000 × 70 % = 2 100 000 €.

Крок 2 — Відрахування боргу: 2 100 000 € − 900 000 € = 1 200 000 € (чиста база IFI).

Результат: 1 200 000 € ≤ 1 300 000 € → IFI не сплачується.

Приклад 3 — новий резидент (правило 5 років)

• На 01.01.2025 ви – резидент Франції, переїзд у 2024 році. У 2019–2023 – нерезидент;

• Будинок у Ніцці: 2 млн €; будинок в Італії: 1,8 млн €; борг по Ніцці: 0,6 млн €;

• База IFI: 2 − 0,6 = 1,4 млн € → поріг перевищений, але враховується тільки французький об’єкт до кінця 5-річного періоду.

Приклад 4 — роздільні декларації подружжя

• Подружжя одружене в режимі роздільності майна і проживає окремо на 01.01.2025;

• у кожного власна нерухомість на 1,1 млн €.

Кожен розраховує IFI тільки за своїм майном: 1,1 млн € < 1,3 млн € → жоден з подружжя не платить IFI.

Якби вони подавали спільну декларацію, база становила б 2,2 млн € і IFI підлягав би сплаті.

Окрема декларація допустима тільки тому, що виконуються обидві умови: роздільність майна + окреме проживання.

Щоб оцінити суму податку IFI, скористайтеся нашим інтерактивним калькулятором.

6. Як зменшити та оптимізувати IFI

1) Пожертви (donations IFI, ст. 978 CGI)

Ви можете зменшити IFI за рахунок благодійних пожертв:

• IFI зменшується на 75 % суми пожертви;

• максимальне зменшення — 50 000 € на рік, що відповідає пожертві 66 667 €;

• надлишок зменшення не повертається і не переноситься на наступні роки.

Цей механізм часто використовують великі власники, роблячи пожертви в фонди, лікарні, наукові та соціальні організації.

2) Плафонування IFI (75 % доходів)

Сума IFI поточного року, прибуткового податку (IR) і порівнянних податків за минулий рік не може перевищувати 75 % ваших світових доходів за попередній рік.

Якщо сумарне навантаження перевищує 75 %, IFI зменшується на відповідну різницю.

Механізм обмеження IFI (plafonnement à 75 %) доступний тільки податковим резидентам Франції. Нерезиденти Франції не можуть зменшити IFI таким способом.

3) Оптимізація через поділ прав власності (démembrement)

Démembrement de propriété — один з найефективніших способів законного зниження IFI. Він базується на поділі прав на узуфрукт (usufruit) і голу власність (nue-propriété).

• Узуфруктуарій (usufruitier) користується нерухомістю і отримує дохід.

• «Гола» власність (nu-propriétaire) володіє правом без користування.

Податок IFI сплачує узуфруктуарій, а nue-propriété не оподатковується. 

Детальніше про оптимізацію IFI через démembrement — читайте тут 

7. Декларування і строки

IFI подається разом із декларацією з прибуткового податку (зазвичай квітень–червень). Точні строки щороку публікуються на impots.gouv.fr.

Повідомлення і платіж IFI, як правило, надходять окремо, ближче до серпня–вересня.

Нерезиденти та резиденти Монако подають IFI через відповідну податкову службу (SIP NR / Ментон — залежно від ситуації).