Податок Plus-Value (податок на приріст капіталу)

1. Що таке plus-value?

Plus-value immobilière — це податок на прибуток від продажу нерухомості для приватних осіб.

Формула проста:

Прибуток = (Ціна продажу – Ціна покупки) – Враховувані витрати – Амортизація за термін володіння.

Якщо результату немає або є звільнення — податок не стягується.

2. У яких випадках застосовується податок на приріст капіталу

Податок на plus-value застосовується, коли приватна особа продає об'єкт і отримує прибуток. Під дію податку потрапляють:

• Житлова нерухомість: квартира, будинок, вілла;
• Земельні ділянки (в т.ч. під будівництво);
• Інші об'єкти: ліси, сільгоспугіддя тощо;
• Права на нерухомість: узуфрукт (usufruit), голе право власності (nue-propriété), сервітути тощо;
• Продаж через SCI, що не оподатковується корпоративним податком (IS);
• Обмін, внесення до статутного капіталу, поділ майна — якщо при цьому виникає приріст капіталу.

Хто платить:

• Резидент Франції — сплачує податок у Франції на приріст капіталу за своїми об'єктами, де б вони не знаходилися, якщо інше не передбачено податковою конвенцією між Францією та країною, де знаходиться майно.

• Нерезидент Франції — сплачує податок на прибуток тільки на французьку нерухомість.

3. Коли податок НЕ сплачується: основні звільнення

Французьке право передбачає ряд випадків повного звільнення від податку на plus-value.

3.1. Продаж основного місця проживання (résidence principale)

Для резидента Франції:

• Якщо продається основне місце проживання (résidence principale) і його залежні приміщення (гараж, паркінг, підвал тощо), plus-value повністю звільняється від податку і соц. внесків незалежно від терміну володіння.
• Житло повинно бути основним місцем проживання на дату продажу (є нюанси при розлученні / роз'їзді подружжя, але принцип зберігається).

Для нерезидента, який раніше проживав у Франції:

Можлива ексклюзивна пільга при продажу колишньої резиденції, якщо:

• Продаж відбувається не пізніше 31 грудня року, наступного за роком виїзду з Франції;
• Житло не здавалося і не передавалося третім особам з моменту виїзду до продажу.

3.2. Продаж «невеликих» об'єктів

Якщо ціна продажу (на одного продавця) не перевищує 15 000 €, plus-value не оподатковується.

3.3. Пільга при купівлі першого власного житла

Ця пільга допомагає тим, хто тривалий час не мав власної основної резиденції. Вона застосовується, якщо ви продаєте житло, яке не є вашою résidence principale, і одночасно виконуються дві умови:

• протягом 4 останніх років у вас не було власного основного житла (наприклад, ви орендували житло);

• ви направляєте частину або всю суму від продажу на покупку або будівництво вашої майбутньої основної резиденції у Франції, і робите це протягом 2 років після продажу.

У такому випадку податок на приріст капіталу зменшується пропорційно тій частині грошей, яку ви реально вклали в покупку нового основного житла. Якщо ви вклали всю суму — ви повністю звільняєтеся від податку.

3.4. Пільга за тривалий термін володіння нерухомістю

Податок на приріст капіталу у Франції складається з двох частин:

• 19% — податок на дохід,

• 17,2% — соціальні внески.

Чим довше ви володієте нерухомістю, тим меншими стають обидві частини податку завдяки системі щорічних знижок. У підсумку:

• після 22 років володіння ви повністю звільняєтеся від податку на дохід (19%);

• після 30 років володіння — від соціальних внесків, тобто податок на plus-value стає нульовим.

Нижче буде представлена таблиця, що показує, як зменшується оподатковувана база в залежності від терміну володіння.

Що це означає на практиці?

• Якщо ви володієте нерухомістю менше 22 років, податок нараховується, але його база зменшується щороку;
• Після 22 років залишаються тільки соціальні внески (17,2%), які продовжують зменшуватися;
• Після 30 років володіння податок на приріст капіталу відсутній повністю.

3.5. Особливі соціальні та «урбаністичні» пільги

Існують спеціальні звільнення/абатменти:

• для пенсіонерів та людей з інвалідністю з низьким доходом;
• при проживанні в будинку для літніх людей / установі для інвалідів при продажу колишньої основної резиденції;
• при продажу об'єкта соціальним операторам, в рамках великих урбаністичних проектів або «зон напруженого ринку» — додаткові абаменти 60–70% на plus-value за певних умов (знесення та будівництво колективного житла, зони A, A bis, B1 та ін.).

3.6. Спеціальна пільга для нерезидентів (150 000 €)

Якщо ви нерезидент, але:

• ви є громадянином країни ЄС або ЄЕЗ, яка уклала конвенцію з Францією;
• ви були податковим резидентом Франції безперервно мінімум 2 роки;

то при продажу однієї з ваших резиденцій у Франції ви можете отримати звільнення від податку на plus-value в межах 150 000 €, при дотриманні умов щодо термінів і фактичного користування житлом.

4. Резидент vs нерезидент: як це впливає на податок

4.1. Податковий резидент Франції

Фіскально ви вважаєтеся резидентом Франції, якщо, спрощуючи:

• ваша основна домівка, центр економічних або сімейних інтересів знаходиться у Франції,

• або ви проводите у Франції більше 183 днів на рік (або більше, ніж у будь-якій іншій країні).

Резидент декларує у Франції світовий дохід, включаючи певні plus-values від закордонної нерухомості (якщо немає конвенції, що перекладає оподаткування тільки в країні розташування об'єкта).

4.2. Нерезидент

Нерезидент Франції оподатковується французьким податком тільки на доходи і приріст капіталу, джерелом яких є Франція — в нашому випадку це нерухомість, розташована у Франції.

5. Як розраховується приріст капіталу: три кроки

Крок 1. Визначаємо валовий прибуток (plus-value brute)

Це базова різниця між тим, за скільки ви продаєте, і тим, у скільки вам реально обійшлася покупка об'єкта.

Формула проста:

Plus-value brute = скоригована ціна продажу – скоригована ціна покупки

1) Скоригована ціна продажу

Береться ціна з нотаріального акта, але вона може трохи змінюватися.

Можна зменшити, якщо є підтверджені витрати, пов'язані з продажем

• обов'язкові діагностики,

• агентська комісія (якщо оплачує продавець),

• різні компенсації.

2) Скоригована ціна купівлі

До розрахунку включається фактична ціна купівлі (з акта) або вартість, зазначена в декларації при спадкуванні/даруванні.

До цієї бази додаються витрати:

• Витрати на придбання: за реальними сумами (якщо документи збережені) або фіксована ставка 7,5% — найпоширеніший варіант.

• Витрати на роботи (враховуються тільки роботи, що змінюють об'єкт — реконструкція, поліпшення, розширення): за реальними рахунками від сертифікованих компаній або фіксована ставка 15% при володінні об'єктом більше 5 років — навіть без чеків.

• Також можуть бути включені витрати на підключення комунікацій, благоустрій ділянки та ін.

Приклад:

Купівля квартири: 300 000 €
Витрати на придбання (7,5%): + 22 500 €
Роботи (фіксовані 15%): + 45 000 €

Підсумкова ціна придбання:
300 000 + 22 500 + 45 000 = 367 500 €

Якщо квартира продається за 450 000 €, то:
Plus-value brute = 450 000 – 367 500 = 82 500 €

Щоб точно розрахувати суму податку на приріст капіталу, скористайтеся нашим калькулятором

Крок 2. Абатмент (знижка) за термін володіння (abattement pour durée de détention)

Закон стимулює довгострокове володіння: чим довше ви тримаєте об'єкт, тим менше оподатковувана база. Причому для податку на дохід і для соц. внесків діють різні абатменти. Вони представлені в таблиці:

Підсумок:

• За податком на дохід (19%) об'єкт звільняється через 22 роки володіння.

• За соц. внесками (17,2%) — через 30 років.

Крок 3. Застосування ставок: податок, соц. відрахування та додатковий податок

Після застосування всіх можливих пільг та пільг отримуємо plus-value imposable — оподатковуваний прибуток. Він оподатковується:

• Податок на дохід (impôt sur le revenu) — 19%;
• Соціальні внески (prélèvements sociaux) — 17,2% для резидентів і більшості нерезидентів (докладніше — нижче);
• Додатковий податок (taxe sur les plus-values élevées), якщо plus-value nette більше 50 000 €.

Додатковий податок на високі прирости

Якщо plus-value imposable (після абатментів) перевищує 50 000 € на продавця, застосовується додаткова прогресивна ставка від 2% до 6%. Формула містить «знижку» (décote) в перехідних діапазонах, але для користувача важливо знати:

• 50 001–60 000 € — близько 2% з легким коригуванням;

• 60 001–100 000 € — 2%;

• 100 001–150 000 € — ~3%;

• 150 001–200 000 € — ~4%;

• 210 001–250 000 € — ~5%;

• Понад 260 000 € — 6%.

Точний розрахунок здійснює нотаріус за формою n°2048-IMM-SD.

6. Резиденти та нерезиденти: ставки та соціальні внески

Ключове питання для іноземного клієнта — скільки він заплатить як нерезидент і чи відрізняється це від резидента Франції.

6.1. Загальне правило

З точки зору податку на дохід (19%) резиденти та нерезиденти оподатковуються однаково. Відмінності з'являються в частині соціальних внесків.

6.2. Соціальні внески для нерезидентів ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії

Для осіб, які:

• проживають в країні ЄС/ЄЕЗ або в Швейцарії;
• і підпадають під обов'язкову систему соціального страхування цієї країни,

діє наступний режим:

• вони звільнені від CSG і CRDS на французьку plus-value;
• замість цього сплачують соц. відрахування (prélèvement de solidarité) 7,5%.

Разом: 19% (податок) + 7,5% (prélèvement de solidarité) = 26,5% загального навантаження.

6.3. Соц. внески для інших нерезидентів і резидентів Франції

• Резиденти Франції, а також нерезиденти, які не підпадають під вищеописаний пільговий режим, сплачують повний пакет соц. внесків 17,2%.

Разом навантаження: 19% + 17,2% = 36,2% (до врахування абатментів).

7. Особливості оподаткування для нерезидентів

7.1. Загальний принцип

Нерезиденти, які продають нерухомість у Франції, оподатковуються згідно зі статтею 244 bis A CGI. Податок розраховується нотаріусом і утримується автоматично під час підписання акта — продавцю виплачується сума вже за вирахуванням податку.

7.2. Податковий представник

У деяких випадках нерезидент повинен призначити податкового представника (représentant fiscal), який підтверджує коректність розрахунків перед податковою.

Коротко:

• Громадяни ЄС/ЄЕЗ — майже завжди звільнені від цього обов'язку.
• Нерезиденти з інших країн — можуть бути зобов'язані призначити представника при певних сумах угоди або розмірах plus-value.
• Нотаріус сам перевіряє необхідність представника і, при необхідності, організовує призначення.

8. Хто займається розрахунками та деклараціями

8.1. Роль нотаріуса

Французький нотаріус при оформленні угоди:

• перевіряє застосовність звільнень (résidence principale, термін володіння, пільги для нерезидентів тощо);
• розраховує plus-value imposable та суму податку/соц. внесків;
• заповнює формуляр n°2048-IMM-SD (або спеціалізовану форму для ділянок під забудову);
• утримує податок і соц. внески безпосередньо з ціни продажу і перераховує їх до податкової служби при реєстрації угоди.

8.2. Щорічна податкова декларація

Навіть якщо все вже сплачено через нотаріуса, продавець:

• вказує в річній декларації (déclaration de revenus) суму plus-value, заявлену нотаріусом;
• за необхідності — також суму звільненої plus-value (наприклад, у разі пільги при першому продажу житла, яке не є резиденцією).

Калькулятор податку plus-value

9. Практичні поради для власників нерухомості

1. Зберігайте документи на виконані роботи — це ваші гроші.
Якщо ви робили ремонт, реконструкцію або розширення через підрядників, обов'язково зберігайте рахунки. Реальні витрати часто вигідніші, ніж стандартний форфейт 15%.

2. Заздалегідь подумайте про статус житла.
Якщо ви дійсно живете в об'єкті, варто офіційно оформити його як résidence principale. Це допоможе зберегти право на повне звільнення від податку при продажу.

3. Термін володіння має значення.
Поріг в 22 роки звільняє від податку 19%, а 30 років — від усіх соціальних внесків. Іноді продаж вигідно трохи відкласти, щоб потрапити під повну пільгу.

4. Нерезидентам важливо підтвердити свій соціальний статус.
Громадяни ЄС/ЄЕЗ і Швейцарії, застраховані в своїй країні, можуть платити знижені соціальні внески — 7,5% замість 17,2%. Для цього потрібні підтверджуючі документи.

5. Враховуйте міжнародні податкові угоди.
Між Францією і низкою країн діють конвенції, які допомагають уникнути подвійного оподаткування. Іноді податок, сплачений у Франції, можна зарахувати в країні проживання.

6. Проконсультуйтеся до виходу на ринок.
Якщо ви нерезидент або у вас складна структура володіння (спадщина, SCI, узуфрукт), краще заздалегідь обговорити ситуацію з нотаріусом і, за необхідності, з податковим консультантом, особливо при міжнародних зв'язках.

7. Зробіть попередній розрахунок податку перед виставленням об'єкта на продаж.
Перед тим як визначати ціну і виходити на ринок, варто заздалегідь дізнатися, який податок на приріст капіталу вам доведеться сплатити. Іноді сума податку може істотно вплинути на бажану або афішовану ціну продажу. Попередній розрахунок у нотаріуса або консультанта дозволить реалістично оцінити підсумкову суму, яку ви отримаєте «на руки», і уникнути неприємних сюрпризів.

10. Важлива інформація

• Описані правила базуються на офіційних джерелах Service-Public (інформація по plus-value immobilière, оновлена в 2025 р.) і документах impots.gouv.fr, а також на діючих статтях Податкового кодексу Франції (зокрема, CGI, art. 244 bis A).

• Податкове законодавство може змінюватися, а також сильно відрізняється в залежності від конкретної ситуації продавця (сімейний стан, країна резидентства, наявність інших об'єктів, розмір доходу тощо).

Наші фахівці Property Service Azur допоможуть вам як при купівлі нерухомості, так і в питаннях оптимізації податків, декларування доходів і управління нерухомістю.

Ця стаття носить інформаційний характер і не замінює консультацію нотаріуса або податкового консультанта.