Податок Plus-Value (податок на приріст капіталу)

У законодавстві Франції існують три категорії податку на приріст капіталу: податок на приріст капіталу в результаті операцій з нерухомим майном, податок на приріст капіталу в результаті операцій з рухомими об'єктами та соціальними правами/частками, податок на приріст капіталу в результаті операцій з об'єктами, що використовуються в особистих цілях, з такими, наприклад, як яхти, дорогоцінні метали.

У цій статті детально розповімо, як розраховується податок Plus-Value immobilière — податок на приріст капіталу в результаті операцій з нерухомим майном.

У яких випадках застосовується податок на приріст капіталу

Податок на приріст капіталу при реалізації нерухомого майна поширюється на угоди з продажу нерухомості приватною особою або через громадянське суспільство SCI, яке оподатковується прибутковим податком.

Податок стягується з приросту капіталу, що виникає у разі передачі прав власності, а також пов'язаного з витратами на побудовану або непобудовану нерухомість (незавершені об'єкти, конструкції та земельні ділянки під будівництво). Податок також поширюється на майнові права: передача прав узуфрукта (usufruit) чи «голого» права власності (nuepropriété) без права користування.

Важливо пам'ятати про такі особливості: резиденти Франції оподатковуються у Франції, за винятком випадків, коли об'єкт, що передається, перебуває в країні, яка уклала з Францією податкову угоду. Нерезиденти оподатковуються у Франції, якщо об'єкт, що передається, знаходиться на території Франції.

Неоподатковуваний приріст капіталу

Існує повне звільнення від податку на приріст капіталу внаслідок продажу основного об'єкта нерухомості та прибудов до нього (таких, наприклад, як гараж, паркінг, будинок сторожа). Однак це правило поширюється виключно на резидентів, оскільки йдеться про основний об'єкт нерухомості.

Проте нерезиденти, за певних умов (володіння майном у Франції протягом певної кількості років, громадянство однієї з країн ЄС тощо), можуть отримати особливу податкову перевагу для власності, що перебуває у Франції. У всіх випадках податкову пільгу лімітовано сумою 150 000 євро від приросту капіталу нетто.

Податок Plus-Value провадиться в три етапи

Перший етап

Визначення "приросту вартості брутто" - це різниця між ціною продажу та ціною покупки.

Ціна продажу - це встановлена продавцем (власником) вартість нерухомості, яка прописана в акті купівлі-продажу. Продавець має можливість її зменшити за рахунок документально підтверджених витрат (комісія посередникам, вартість проведеної діагностики, гонорари архітекторам для попереднього вивчення прав на будівництво та інші витрати).

Ціна покупки - це вартість придбання нерухомості, яка фігурує у договорі про покупку. Якщо йдеться про отримання цієї нерухомості безкоштовно, то ціною купівлі вважатиметься сума, яка фігурує у договорі дарування чи декларації про спадкування.

Ця сума коригується за рахунок таких елементів:

• Витрати придбання (витрати експертизу, гонорар нотаріуса). Виняток становлять мита на дарування та успадкування. Інша можливість - прийняти витрати, рівні 7,5% (заздалегідь встановлений відсоток) від ціни покупки;
• витрати, що стосуються різних робіт, які були проведені протягом усього часу володіння майном (витрати для будівництва, реконструкцію, розширення, реновацію). Вони складаються з реальних витрат, фактично вироблених підприємством та підтверджених чеками;
• вироблена пізніше п'яти років після дати покупки, власник (продавець) має право на фіксовану знижку у розмірі 15% від ціни покупки або ж на відрахування фактичних витрат, якщо це вигідніше.

Другий етап

Визначення "приросту вартості нетто" - результат після застосування пільги на тривалість володіння майном. Під час продажу нерухомості тривалість володіння якої була понад 5 років, передбачається застосування податкових пільг на приріст вартості брутто. Останні поправки щодо податкових пільг при передачі прав на нерухоме майно набрали чинності з 1 вересня 2013 року.

Сьогодні застосовуються пільги у розмірі 6% за кожен наступний рік, починаючи з 6-го і до 21-го року володіння, і 4% для 22-го року володіння. Важливо знати, що з розрахунку враховуються лише повні роки володіння. Таким чином, приріст вартості нерухомості, що реалізується, звільняється від податку після 22 років володіння. Нерухомість, вартість якої знизилася після закінчення часу, під час продажу звільняється від податку.

Третій етап

Розрахунок суми податку, застосування ставки у розмірі 34,5% (19% та 15,5% соціальні відрахування). 26 лютого 2015 року в Люксембурзі Судом Європейського Союзу було прийнято рішення про уніфікований податок у розмірі 19% як для нерезидентів Франції з держав-членів Європейського Союзу, так і для нерезидентів (фізичних осіб та членів SCI), які проживають поза ЄС/ЄЕЗ.

Додатковий податок на приріст капіталу

Якщо приріст вартості нетто (після застосування податкових пільг) перевищує 50 000 євро, фізична особа/член громадянського суспільства SCI виплачує додатковий податок. Ставка податку становить від 2% до 6%, залежно від суми приросту вартості. Розрахунок проводиться у разі прогресивної шкалою (див. таблицю).

Податкові пільги за кожний рік володіння

Важливо! Звертаємо Вашу увагу, що необхідно зберігати всі рахунки та інші документи, що підтверджують витрати на будівельні та реноваційні роботи!