Як купити нерухомість у Франції: посібник для покупця

Придбання нерухомості у Франції — це більше, ніж просто угода. Це виважене рішення, яке відкриває доступ до європейської якості життя, стабільного інвестиційного клімату та унікального архітектурного ландшафту країни. Франція залишається однією з найпривабливіших юрисдикцій для іноземних покупців: доступність законодавства, прозорість процедур і висока ліквідність ринку роблять процес зрозумілим і безпечним.

Нижче подано докладний гід, який допоможе вам пройти шлях від перших роздумів до отримання ключів з максимальною ясністю та впевненістю.

Чому Франція? Три основи привабливості ринку

1. Відсутність обмежень

Французьке законодавство надає іноземцям право вільно набувати нерухомість — незалежно від громадянства та податкового статусу.

2. Прозорість і захищеність

Усі угоди оформлюються виключно через нотаріуса, який діє в інтересах обох сторін і несе юридичну відповідальність за законність операції.

3. Інвестиційна стабільність

Ринок Франції є стабільним, ціни зростають поступово, а об’єкти, особливо на Лазурному Березі, зберігають високу ліквідність навіть у періоди глобальної турбулентності.

Етап 1. Підготовка до купівлі

Фінансове планування

Фінансове планування починається зі складання реалістичного бюджету. Окрім вартості самої нерухомості, необхідно враховувати супутні витрати:

• нотаріальні збори становлять близько 2 % для новобудов і 7–8 % для об’єктів вторинного ринку;

• у разі залучення кредиту — банківські витрати, комісії за міжнародні перекази та можливі валютні коливання.

Вибір одного або кількох агентств

У Франції покупець може звертатися до будь-якої кількості агентств. Проте багато клієнтів, задля зручності та економії часу, обирають одне агентство, яке:

• представляє їхні інтереси;

• входить до мережі MLS Inter-Agence;

• має доступ до понад 10 000 об’єктів від більш ніж 600 агентств Лазурного Берега.

Якщо агентство входить до MLS:

• клієнт отримує доступ до всієї мережевої бази;

• агент організовує всі перегляди, включно з об’єктами інших агентств;

• обране агентство стає єдиною довіреною особою.

У разі придбання об’єкта через інше агентство комісія продавця ділиться між агентствами і не збільшує вартість для покупця.

Роль агентства на етапі планування

Агентство стає вашим стратегічним партнером і:

• організовує перегляди та роз’яснює технічні діагностики;

• рекомендує оптимальну форму володіння — фізичну особу або SCI;

• консультує щодо податкових наслідків і спадкового планування;

• залучає архітекторів та будівельні компанії для оцінки можливих робіт;

• попередньо оцінює майбутні витрати на утримання об’єкта.

З правильно обраним агентом покупець повністю розуміє процес придбання та подальшого володіння.

Критерії вибору нерухомості

Після визначення бюджету формується «портрет» ідеального об’єкта.

Призначення

• проживання;

• відпочинок;

• орендна інвестиція;

• комбіноване використання.

Локація

• близькість до моря;

• інфраструктура;

• транспортна доступність;

• характер району.

Характеристики

• площа;

• планування;

• вид;

• тераса, сад, басейн, паркінг;

• сервіси резиденції.

Чітко визначені критерії значно прискорюють пошук.

Етап 2. Пошук нерухомості

Звернення до професійного агентства забезпечує:

• доступ до ексклюзивних об’єктів MLS;

• економію часу;

• подолання мовних і культурних бар’єрів;

• юридичні та податкові консультації.

Для іноземця агентство — це фактично представник у країні, який супроводжує всі етапи угоди.

Огляд об’єктів

Особистий огляд нерухомості — найважливіший момент. 

Рекомендується оцінювати:

• рівень шуму;

• трафік;

• освітленість;

• активність району.

Також важливо звернути увагу на:

• стан під'їзду, ліфта, фасаду;

• якість спільних зон (сад, басейн, паркінг);

• потенційні роботи по будинку (фасад, дах, ліфт).

Агент допомагає об’єктивно оцінити переваги й недоліки об’єкта, прогнозує майбутні витрати та визначає його ринкову вартість.

Етап 3. Пропозиція та юридичні аспекти

Цінова пропозиція / Offre d’achat

Коли об'єкт обрано, ви можете вступити в торги. Агентство від вашого імені та на ваших умовах готує і подає офіційну пропозицію продавцю. Вашу цінову пропозицію власник може:

• прийняти;

• відхилити;

• зробити контрпропозицію.

Агент веде всі переговори і досягає результату, необхідного для підписання попереднього договору.

Compromis de Vente — попередній договір.

Цей юридичний документ:

• фіксує ціну, умови, терміни;

• включає відкладальні умови (якщо є);

• робить зобов'язання сторін юридично дійсними.

Нотаріус перевіряє:

• правовий статус об'єкта;

• відсутність обтяжень;

• законність усіх документів. 

Технічна експертиза (DDT)

Продавець зобов’язаний надати пакет обов’язкових діагностик:

• енергоефективність (DPE);

• газ і електрика;

• свинець та азбест;

• ризики затоплення, сейсмічності й зсувів.

Повну інформацію щодо технічної експертизи (DDT) ви можете знайти тут

Агентство роз’яснює зміст документів і за потреби залучає профільних експертів.