Що таке SCI і для чого вона створюється?
SCI (Société Civile Immobilière) – це юридична некомерційна компанія або громадянське суспільство для володіння нерухомістю. Такий вид компанії дозволяє членам однієї сім'ї чи групі людей стати власниками у різних чи рівних частках та керувати разом одним чи декількома об'єктами нерухомості. Така форма компанії чудово адаптована для тих, хто замислюється про додатковий дохід або пенсію, здаючи нерухомість в оренду, або ж про прогресивну передачу своєї спадщини.
Як створити компанію SCI?
Процедура створення компанії є відносно швидкою і відбувається в період купівлі нерухомості після підписання попереднього договору на купівлю нерухомості і до підписання заключного договору купівлі-продажу. Як правило, усім займається нотаріус, який виконує адміністративні та реєстраційні формальності: складає статут компанії, публікує повідомлення про реєстрацію SCI у правовому віснику JAL, реєструє компанію у реєстрі Торгово-промислової палати та реєструє статут компанії у податковій службі. Після цього видається свідоцтво про реєстрацію, де фігурує вся інформація про компанію та її засновників. Ця інформація залишається відкритою і подається на запит будь-яким третім особам.
Як функціонує компанія SCI?
Достатньо двох осіб для створення компанії, ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Законом не встановлено ні максимальної кількості власників, ні умов національності, як у деяких інших формах компаній. Неповнолітня дитина може стати членом компанії SCI, оскільки компанія не має жодної комерційної спрямованості. Тривалість існування такої компанії – 99 років.
Статут компанії визначає її функціональність. Він повинен бути складений у письмовій формі та вказувати:
- дані про компанію, такі як назва та юридична адреса. Адреса може бути за місцем знаходження нерухомості або за адресою, наданою іншою компанією;
- мета компанії, діяльність SCI не повинна мати комерційний характер;
- дані засновників.
- поділ часток, внески засновників. Кожен член товариства повинен зробити внесок, вартість якого не обов'язково має бути однаковою. Внески можуть бути грошовими та майновими: грошова сума, меблі, матеріали, сама нерухомість (вся чи частково). Усі ці внески становлять соціальний капітал суспільства. Роблячи внесок як нерухомого майна, треба зазначити, що такий вид внеску прирівнюється до купівлі, і запускається механізм оподаткування приросту капіталу з продажу.
Щоб забезпечити стабільність в управлінні, засновники можуть призначити управителя та дати йому повноваження на самостійне підписання певних актів та документів. Засновники також можуть передбачати пункт, який зобов'язує отримання попереднього узгодження всіх членів товариства під час продажу часток третій особі. Нерідко додається пункт, у якому прописано, що у разі смерті одного з подружжя частки перейдуть чоловікові, що пережив. Така умова допомагає уникнути поділу часток між дітьми і чоловіком, що залишилися, і зберегти контрольний пакет акцій у власності батьків. Щоб створити статут грамотно і не забути згадати всі необхідні умови, краще звернутися за допомогою до фахівця.
Які податки сплачує компанія SCI?
Компанія SCI вважається прозорою організацією, тому оподаткуванню підлягають самі засновники. У класичній ситуації дохід компанії SCI від тривалої немебльованої оренди підлягає прибутковому податку . Для резидентів Франції прибутковий податок розраховується за прогресивною шкалою від 14 до 45% плюс соціальні відрахування у розмірі 15,5%. Для нерезидентів, податкова ставка дорівнює 20% плюс соціальні відрахування, за винятком якщо нерезидент афілійований до схеми соціального забезпечення в іншій державі Європейського Союзу.
Кожен член товариства декларує частку доходу від оренди пропорційно своїм часткам у капіталі SCI. Його доходи від оренди підсумовуються з іншими доходами та вказуються у податковій декларації для фізичної особи. Абсолютно ідентично тому, як утримувати нерухомість безпосередньо, без SCI. Крім того, оподаткування застосовується навіть у тому випадку, якщо доходи не розподіляються між засновниками та залишаються у SCI для фінансування нових придбань.
Приріст капіталу , пов'язаний з продажем нерухомості або часткою SCI, підлягатиме оподаткуванню на дохід фізичних осіб. Продавець часток оподатковуватиметься 19% плюс соціальні збори в розмірі 15,5%, разом податок складе 34,5%. Звільнення від податків та соціальних відрахувань можливе після застосування податкових знижок за давність володіння: звільнення частково більш як через п'ять років та повне звільнення від податку та соціальних відрахувань після тридцяти років володіння. У свою чергу, покупець часток буде зобов'язаний сплатити реєстраційні збори у розмірі 5% плюс департаментовий податок.
Засновники компанії SCI можуть вибрати оподаткування прибутку як організації . Вибір такої опції має бути ретельно зважений, оскільки є неповоротним. Це рішення представляє деякі переваги. Насамперед, з оподатковуваного результату можна відняти не тільки витрати на управління, а й амортизацію нерухомості, якою володіє SCI. Щороку бухгалтерська вартість нерухомості знижується та створюється дефіцит, який дозволяє уникнути будь-якого оподаткування.
Якщо SCI приносить прибуток, то до 38 120 євро вона обкладається заниженим податком, який дорівнює 15%. Все, що понад, податком у розмірі 33,33%. Якщо члени товариства вибиратимуть дивіденди, то до них застосовується податкова пільга у розмірі 40%, а решта 60% оподатковуються у категорії доходу від рухомого капіталу для фізичної особи. Проте вибір на користь податку на прибуток організацій створює труднощі під час продажу нерухомості. Фактично, у разі продажу члени товариства не отримують пільги за тривалість володіння нерухомістю. Такий податковий вибір цікавий лише у тому випадку, якщо члени товариства мають великі доходи, але повинні уникати, якщо вони хочуть продавати об'єкти нерухомості та розподілити приріст капіталу від продажу.
Як відбувається передача спадщини та дарування через SCI?
SCI має спрощену форму спадщини та дарування. Створюючи компанію, можна прийняти суспільство спадкоємців на даний момент покупки, зазвичай, з мінімальною кількістю акцій. Соціальні частки можуть легко передаватися спадкоємцям. Передача часток передбачає податкові пільги, наприклад, для кожної дитини є пільга у розмірі 100 000 євро кожні 15 років. У такому разі бажано, щоб суми часток були круглими, наприклад, 100 євро або 1 000 євро, щоб не перевищити податковий поріг. Таке рішення дозволить рівною мірою підтримати рівноправність між дітьми в сумі дарування.На додачу, передача прав може відбуватися при розподілі прав власності. Передаючи нерухомість дітям, зберігши за ними право голої власності, батьки можуть зберегти право узуфрукта. Узуфрукт залишає за батьком право на користування нерухомістю, на здачу її в оренду та на отримання доходу. У разі смерті батьків узуфрукт не передається у спадок, а просто анулюється. Отже, діти успадкують частки батьків автоматично і стануть повноправними власниками всієї нерухомості без сплати будь-яких податків на спадщину.
Беззастережним податковим перевагою і те, що з розрахунку податку дарування, до розрахунку береться наявний у компанії кредит. Для визначення вартості часток SCI, розраховується вартість чистого активу (актив мінус пасив): всі активи підсумовуються, включаючи кошти на банківському рахунку підприємства та вартість майна, та віднімаються зобов'язання, такі як кредиторська заборгованість, банківські відсотки, поточні рахунки працівників. Результат, що вийшов, ділиться на число одиниць, що становлять капітал. Результат активу нетто оподатковується на дарування. І, навпаки, у разі володіння та дарування нерухомості безпосередньо, кредит не віднімають. Ще важливо, що сама процедура дарування часток набагато простіше і менш витратна, ніж процедура дарування при прямому володінні нерухомості.
Які формальності для ведення SCI?
Правильне правління SCI має на увазі дотримання деяких зобов'язань, як, наприклад, організація щорічних загальних зборів, результатом яких має бути складання керуючим письмового протоколу засідання. Для SCI, що підлягає прибутковому податку, рекомендується ведення бухгалтерії хоча б у спрощеній формі, використовуючи таблиці Excel. Для SCI, що підлягає корпоративному податку, бухгалтерія є обов'язковою. Крім того, всі доходи та витрати повинні здійснюватись через банківський рахунок, відкритий на ім'я SCI. Недотримання цих правил може призвести до покарання податковими органами як грошового штрафу.
Монакське SCI.
У чому відмінність французького SCI від SCI монацького походження?
Придбати нерухомість у Франції можна на компанію SCI, зареєстровану в Монако. Процедура реєстрації монакської компанії SCI ідентична французькій. Юридична адреса компанії неодмінно повинна розташовуватися в Монако, тому найчастіше юридична адреса надається компанією, розташованою в Монако. Оренда юридичної адреси коштує приблизно 700-1500 євро на рік. Інформація про монакську компанію та її власників залишається конфіденційною, але може бути надана державним органам (французькій податковій адміністрації та ін.). Тим часом дані про французьку компанію можуть бути доступні будь-яким третім особам.
На відміну від французької компанії SCI, яка може володіти лише нерухомим майном, монакське громадянське суспільство може мати також рухоме майно (портфель фінансових інструментів, частки іншої компанії тощо). У разі якщо більше 50% активів монакського SCI становить рухоме майно, частки даного товариства при їх передачі у спадок можуть у певних випадках оподатковуватись монакським податком на спадкування, ставка якого, наприклад, при передачі від батьків дітям дорівнює нулю (у Франції максимум 45%) а передача третім особам 16% (у Франції 60%). Всі інші податки, які стягуються з власників компанії (податок на проживання, податок на нерухомість, податок на багатство, податок на дохід, податок на приріст капіталу від продажу часток та інші) залишаються такими ж, як для французької SCI.
