Реєстрація на SCI та SCP

Володіння французькою нерухомістю через SCI у Франції або SCP у Монако: у чому різниця?

Для міжнародних покупців житло у Франції часто оформлюється через компанію. Найпоширеніші структури — SCI (Франція) та SCP (Монако). Обидві дозволяють колективно володіти нерухомістю, спрощують управління активами та забезпечують гнучкий розподіл часток між членами родини.

Водночас між ними існують суттєві відмінності — особливо для осіб, які не є податковими резидентами Франції.

---

Французька SCI

SCI (Société Civile Immobilière) — це цивільна компанія, створена спеціально для володіння та управління нерухомістю. Вона не є комерційною структурою, а слугує зручною «сімейною оболонкою» для придбання квартири, будинку або інвестиційного об’єкта.

Основна ідея SCI — забезпечити власникам гнучкість і порядок: хто якою часткою володіє, хто здійснює управління, як розподіляється дохід і як частки передаються дітям.

1.1. Юридична природа

SCI вважається «податково прозорою» структурою. Компанія не сплачує податок на прибуток — увесь дохід безпосередньо переходить до її учасників, які оподатковують його на власному рівні (режим IR — impôt sur le revenu).

SCI можна створити з мінімальним статутним капіталом, строк її існування — до 99 років. Учасниками можуть бути як повнолітні, так і неповнолітні діти — за умови коректного визначення представництва в статуті. Мінімальна кількість учасників — двоє. Загалом SCI легко адаптується до різних сімейних форматів.

1.2. Створення та управління

Зазвичай SCI створюється одночасно з придбанням об’єкта. Нотаріус або юрист готує статут, після реєстрації компанія отримує правовий статус і номер SIREN, публікується офіційне повідомлення, відкривається окремий банківський рахунок — після цього SCI може купувати нерухомість.

Щороку учасники зобов’язані проводити загальні збори, зберігати протоколи рішень і подавати податкову декларацію № 2072. У разі вибору режиму IS (impôt sur les sociétés) SCI веде повноцінний бухгалтерський облік як невелика комерційна компанія.

1.3. Оподаткування SCI

Оподаткування застосовується переважно до довгострокової немебльованої оренди.

Режим IR — податок на доходи (за замовчуванням)

Дохід розподіляється між учасниками.

• Резиденти Франції сплачують податок за своєю прогресивною шкалою та соціальні внески 17,2 %.

• Нерезиденти сплачують мінімум 20 %, а при доході понад 27 519 € ставка зростає до 30 %, плюс соціальні внески (17,2 % або 7,5 % для резидентів ЄС/ЄЕЗ/Швейцарії).

Кожен учасник декларує виключно свою частку доходу та сплачує відповідний податок.

Режим IS — корпоративний податок (за вибором)

SCI може безповоротно перейти на режим IS. 

• Прибуток оподатковується за ставкою 25 % (або 15 % на перші 42 500 € за певних умов).

• Переваги — можливість амортизувати будівлю, списувати відсотки за кредитом і витрати.

• Недоліки — відсутність пільг за строком володіння при продажу та обов’язковий бухгалтерський облік.

Важливо:

SCI не може здійснювати сезонну мебльовану оренду (Airbnb, туристична короткострокова оренда). Така діяльність вважається комерційною і призводить до автоматичної перекваліфікації SCI з переходом на режим IS.

Продаж нерухомості або часток

За режиму IR застосовується класичний податок на приріст капіталу (plus-value): 19 % + 17,2 % соціальних внесків.

Передбачені знижки за строком володіння:

• після 22 років — звільнення від податку;

• після 30 років — повне звільнення від соціальних внесків.

Місцеві податки

Податок на нерухомість (taxe foncière) та податок на проживання (taxe d’habitation) сплачуються на загальних підставах.

Якщо частка учасника SCI перевищує 1 300 000 €, він також підпадає під податок IFI.

1.4. SCI та спадкування

SCI є зручним інструментом передачі нерухомості дітям: кожні 15 років можна дарувати кожній дитині частки на суму до 100 000 € без оподаткування.

Можлива передача nue-propriété (голого права власності) із збереженням узуфрукту — після смерті узуфруктуарія повне право переходить дітям без додаткового податку.

Водночас частки SCI вважаються французькою нерухомістю, тому французький податок на спадщину застосовується завжди, навіть якщо спадкоємці проживають за кордоном. 

Ставки сягають 45 % для родичів і 60 % для сторонніх осіб.

1.5. Орієнтовна вартість обслуговування SCI

• Створення: 1 500 – 2 500 €

• Режим IR: бухгалтерія — 700 – 1 000 € / рік

• Режим IS: повний облік — 1 500 – 2 500 € / рік

• Подання декларації 2072: самостійно — безкоштовно, через фахівця — 300 – 500 €

SCP дозволяє володіти як нерухомістю, так і рухомими активами: коштами, інвестиційними портфелями, корпоративними правами. Мінімум два учасники.

Компанія повинна мати юридичну адресу в Монако. Дані про учасників не публікуються у відкритих реєстрах — це одна з ключових переваг.

2.2. Податки та французька нерухомість

Якщо SCP володіє нерухомістю у Франції, усі французькі податки застосовуються в повному обсязі: податок на орендний дохід, податок на приріст капіталу, місцеві податки, IFI. 

SCP не є способом уникнення французького оподаткування — її головна перевага полягає у спадкуванні.

2.3. Спадкування — ключова відмінність SCP від SCI

На відміну від SCI, де частки завжди вважаються французькою нерухомістю, судова практика Франції допускає, що частки SCP можуть визнаватися рухомим майном і спадкуватися за правом Монако — за одночасного виконання трьох умов:

1. Французька нерухомість належить SCP, зареєстрованій у Монако;

2. Учасники SCP є нерезидентами Франції;

3. Понад 50 % активів SCP становлять рухомі активи (інвестиції, кошти тощо).

Лише за цих умов французька податкова адміністрація може не застосовувати податок на спадщину. У такому разі спадкування відбувається за правом Монако, де податок у прямій лінії відсутній.

Саме тому SCP вважається ефективним інструментом міжнародного спадкового планування.

2.4. Орієнтовна вартість обслуговування SCP

На відміну від французької SCI, монегаська SCP є суворо регульованою приватною цивільною компанією. Її обслуговування завжди є дорожчим і потребує більшого рівня формальностей. Окремі елементи є обов’язковими відповідно до законодавства Монако, що зумовлює вищі витрати.

• Створення: 2 000 – 4 000 €

• Бухгалтерія: 1 500 – 4 000 € / рік

• Юридична адреса (domiciliation): 900 – 1 600 € / рік

• Responsable Informatique: 600 – 1 200 € / рік

• Декларація податку 3 % у Франції (форма 2746): 300 – 600 € / рік

Підсумок: SCP — це більш дорога та формалізована структура, розрахована на великі міжнародні активи та поглиблене спадкове планування.