Ринок нерухомості Франції 2025: нові правила та податки

2025 рік ознаменувався суттєвими змінами на ринку нерухомості Франції. Держава прагне водночас підтримати покупців, стимулювати будівництво, посилити вимоги до енергоефективності та обмежити кількість житла для короткострокової оренди.

Для власників, орендарів та інвесторів це означає нові правила гри: від зміни податкового режиму LMNP до реформи Airbnb і нових кредитних умов.

Нижче ми зібрали ключові ініціативи, які визначають майбутнє французького ринку нерухомості.

1. Зміна оподаткування оренди мебльованого житла (LMNP)

Відповідно до Закону про фінанси на 2025 рік, для майна, яке здається за схемою LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), амортизація більше не ігнорується при продажу: вона повинна бути врахована в розрахунку оподатковуваної бази приросту вартості (plus-value).

До реформи 2025 року:

Власник здавав житло за режимом LMNP (Location Meublée Non Professionnelle — оренда мебльованого житла без статусу «професіонал»).
Цей режим дозволяв амортизувати вартість квартири та меблів (щороку списувати частину вартості як «знос»), зменшуючи оподатковуваний дохід від оренди.
При продажу амортизація не враховувалась, і приріст вартості рахувався як різниця між ціною купівлі та продажу.

Результат: інвестор мав подвійний виграш:

Менше податків на орендний дохід
При продажу залишався «повний» початковий розмір інвестиції, що мінімізувало податок на приріст.

Що змінилося у 2025 році:

Амортизація тепер враховується при розрахунку оподатковуваної бази під час продажу.
Приклад: якщо квартира коштувала 500 000 €, і було списано 100 000 € амортизації, податкова вважатиме, що фактична вартість для власника становить 400 000 €.

У разі продажу за 600 000 € приріст рахуватиметься так:

Раніше: 600 000 – 500 000 = 100 000 € (оподатковувана база).
Тепер: 600 000 – 400 000 = 200 000 € (оподатковувана база подвоюється).

2. Продовження та розширення програм PTZ і Loc’Avantages

Програма Prêt à Taux Zéro (PTZ) продовжена до кінця 2027 року, а її географічне покриття поширене на всю територію Франції, включаючи «віддалені зони». Також на 3 роки продовжено дію механізму Loc’Avantages, який заохочує власників здавати житло за доступними тарифами у співпраці з Anah.

Prêt à Taux Zéro (PTZ) — «кредит під 0 %»
Це державна програма підтримки покупців житла, запроваджена у 1995 році.

Як працює:

Держава компенсує відсоткову ставку — фактично кредит надається під 0 %.
Але PTZ ніколи не покриває всю вартість покупки. Зазвичай — 20–40 % від ціни житла, решта фінансується банківським кредитом і/або власним внеском.
Погашення PTZ починається через кілька років (пільговий період), строк повернення — до 25 років.

Що змінилося у 2025 році:

Програму продовжено до кінця 2027 року.
Розширена географія: тепер кредит доступний не лише у великих містах із «напруженим ринком», а й у малих містах та сільських регіонах («віддалених зонах»).
Це зроблено для підтримки купівельної спроможності та пожвавлення попиту в менш привабливих регіонах.

Для покупців це реальна допомога при першій купівлі житла, адже зменшує боргове навантаження та економить на відсотках.

Loc’Avantages

Програма була запроваджена у 2022 році та адмініструється Anah (Agence nationale de l’habitat).

Суть: власник підписує угоду з Anah та здає житло за ставкою нижчою від ринкової (на 15–45 % дешевше).

В обмін отримує:

податкові пільги (зменшення податку на орендний дохід аж до 65 % у разі великих знижок);
можливі субсидії на ремонт чи модернізацію.

Що змінилося у 2025 році: Програму продовжено ще на 3 роки.

Для власників — це інструмент оптимізації податків і зменшення простоїв житла, а для держави — спосіб збільшити пропозицію «доступного житла» без нового будівництва.

3. Зміни щодо права на надбудову

Звільнення від податку на приріст капіталу при передачі права на надбудову (surélévation) продовжене до 31 грудня 2026 року, за умови, що створюються площі виключно для житла.

Власник будівлі має право добудувати додаткові поверхи зверху.
Іноді власник не хоче або не може займатися будівництвом і може продати чи передати це право іншому інвестору чи девелоперу.
Юридично це називається «cession de droit de surélévation» — передача права на надбудову.

Зазвичай оподатковується так:

Будь-яка передача майнового права (включно з правом на будівництво/надбудову) розглядається як майнова операція.
Прибуток від такої операції вважається оподатковуваним приростом капіталу (plus-value immobilière).
Наприклад: якщо ви продали право на надбудову за 100 000 €, яке вам фактично обійшлося у 0 €, то вся сума вважалася оподатковуваною.

Що змінюється:

Держава прагне стимулювати ущільнення забудови в містах, щоб створювати більше житла без розширення на сільськогосподарські землі чи зелені зони.
Діє податкова пільга: якщо власник продає право на надбудову, він звільняється від податку на приріст.
У 2025 році це звільнення продовжене до 31 грудня 2026 року.

На практиці це означає:

Власник може продати право на добудову поверхів забудовнику і отримати всю суму без податку.
Для забудовників — це новий ринок можливостей: створення квартир «на даху» без купівлі нової землі.
Для держави — інструмент боротьби з житловою кризою у великих містах, де мало вільної землі, але високий попит.

4. Нові вимоги до енергоефективності (DPE)

У Франції триває поступове посилення законодавства щодо енергоефективності житла. Мета — знизити викиди, скоротити споживання енергії та вивести з ринку так звані «passoires thermiques» (погано ізольовані квартири). З 1 січня 2025 року набувають чинності нові вимоги, що стосуються як оренди, так і продажу.

Основні зміни:

Вказівка DPE у договорах оренди – кожен новий договір оренди повинен містити інформацію про клас енергоефективності житла (від A до G).
Енергоаудит при продажу житла класу E – обов’язковий для того, щоб покупець знав майбутні витрати, а продавець враховував це у ціні.

Поступова заборона оренди неефективних квартир:

Категорія G: вже заборонена для оренди (з 2023 року).
Категорія F: заборона почне діяти у 2028 році.
Категорія E: заборона з 2034 року.

Таким чином, дедалі більше власників будуть змушені модернізувати житло, інакше воно зникне з ринку оренди.

5. Кредитні умови

Динаміка іпотечних ставок у 2025 році:

У 2023–2024 рр. ставки досягали рекордних 4,5–5 %, що сильно обмежило доступність іпотеки.
У 2025 р. завдяки зниженню інфляції та політиці ЄЦБ ставки знизилися до 3,2–3,5 %.

Для покупців це означає:

менші щомісячні платежі,
зростання доступного бюджету,
пожвавлення угод після спаду 2022–2023 рр.

Обмеження боргового навантаження (taux d’endettement):

Норма Банку Франції: витрати на кредити не повинні перевищувати 35 % доходу сім’ї.
Банки повинні її дотримуватися, але можуть робити винятки у 20 % випадків (наприклад, для клієнтів з великим капіталом).
Це обмеження зберігається у 2025 році, щоб уникнути «перегріву» ринку.

Власний внесок (apport personnel):

Банки вимагають 10–20 % власних коштів від вартості проєкту.
Чим вищий внесок, тим вигідніші умови кредиту (ставка, страхування, схвалення).

Що це означає для ринку:

Покупці: житло стає доступнішим, кількість угод зростає.
Продавці: пожвавлення попиту може стабілізувати ціни.
Інвестори: іпотека знову стає інструментом для інвестиційних проєктів.

6. Посилення оподаткування короткострокової оренди (Airbnb та інші)

Довгий час оренда житла через Airbnb та інші туристичні платформи була однією з найвигідніших стратегій для власників: податкові пільги значно знижували базу оподаткування. З січня 2025 року ситуація змінилася.

Зменшення податкових пільг (micro-BIC):

Для некласифікованих квартир («звичайний Airbnb») відрахування знижено з 50 % до 30 %, а ліміт доходу — до 15 000 €.
Для класифікованого туристичного житла (meublé de tourisme classé) пільга зменшена з 71 % до 50 %, а поріг доходу знижено зі 188 700 € до 77 700 €.

Зростання податкового навантаження: для більшості власників податки зростають на 40–80 %, у деяких випадках майже вдвічі.

Фінансовий ефект для держави: за оцінками Мінфіну, бюджет отримає додатково близько 200 млн євро щорічно.

Наслідки для ринку:

Для власників — зниження чистого прибутку, необхідність вибору між спрощеним режимом і більш складним régime réel (де можна враховувати реальні витрати: ремонт, амортизацію, комунальні).
Для туристичних регіонів — зниження привабливості короткострокової оренди може призвести до повернення частини житла у сегмент довгострокової оренди, що полегшить ситуацію для місцевих мешканців.
Для інвесторів — проєкти, розраховані виключно на короткострокову оренду, стають менш прибутковими та потребують нових бізнес-моделей.

Висновок

У 2025 році політика держави в сфері нерухомості спрямована на баланс: стимулювання доступного житла, модернізацію існуючого фонду, стримування зростання цін і повернення квартир у сегмент довгострокової оренди. Для інвесторів і покупців це водночас і виклики, і нові можливості. Грамотне розуміння податкових правил, знання умов кредитування та увага до енергоефективності стають ключовими факторами успішних угод.