Початок жовтня приніс одразу кілька важливих новин для тих, хто купує, продає або інвестує в нерухомість на Лазурному Березі та в Монако.
У Франції знову зростають ставки за іпотечними кредитами, уряд готує зміни податкового режиму LMNP для мебльованої оренди, а Монако рухається до більшої прозорості щодо іноземних компаній, які володіють нерухомістю в Князівстві.
Водночас ціни на нерухомість Côte d’Azur поки не демонструють загального падіння. Ринок радше стає більш вибірковим: рідкісні та правильно оцінені об’єкти зберігають свої позиції, тоді як нерухомість із завищеною ціною продається дедалі складніше.
Іпотечні ставки у Франції знову зростають
Після кількох відносно стабільних місяців французькі банки знову почали підвищувати ставки.
У жовтні 2026 року середні ставки перебувають приблизно на рівні 3,5% на 15 років, 3,6–3,7% на 20 років та близько 3,8% на 25 років. Реальні умови, однак, суттєво залежать від банку, доходів покупця, розміру власного внеску та загального фінансового профілю клієнта.
Для покупців нерухомості на Лазурному Березі це особливо важливо, оскільки суми фінансування тут часто значні.
Різниця навіть у 0,2–0,3 процентного пункту за кредитом у €1 млн може означати десятки тисяч євро додаткових витрат за весь строк кредитування.
Водночас сильні позичальники все ще мають простір для переговорів.
На початку жовтня фактично погоджені ставки на 20 років були близько 3,44%, тоді як стандартні банківські тарифи до переговорів становили приблизно 3,67%. На 25 років різниця була близько 3,59% проти 3,88%.
Тому покупцеві особливо важливо не обмежуватися пропозицією одного банку.
Для покупця з високим доходом, значним власним внеском та зрозумілою структурою активів конкуренція між кількома банками може дати відчутний результат.
Чи призведе зростання ставок до падіння цін на Лазурному Березі?
Поки що підстав говорити про загальне падіння ринку немає.
Станом на 1 жовтня 2026 року середні оцінки вартості квартир становили приблизно:
- €5 245/м² у Ніцці;
- €6 106/м² у Каннах;
- €6 488/м² в Антібі.
Але ці цифри потрібно сприймати обережно.
Наприклад, у Каннах середня ціна по місту трохи перевищує €6 000/м², тоді як на Croisette орієнтовні значення вже знаходяться на рівні близько €11 700/м². В Антібі найкращі адреси Cap d’Antibes також значно перевищують середній міський рівень.
Саме тому говорити про одну універсальну «ціну нерухомості на Лазурному Березі» дедалі менш коректно.
Дві вілли однакової площі можуть відрізнятися в ціні дуже суттєво через вид на море, площу земельної ділянки, приватність, стан будинку, якість ремонту, під’їзд, гараж або просто точне місце розташування.
Зростання вартості кредитування найбільше впливає на класичний ринок, де покупці значною мірою залежать від банківського фінансування та мають кілька схожих альтернатив.
Сегмент prime та ultra-prime працює інакше. Покупці якісної нерухомості в Cannes Californie, на Cap d’Antibes, у Saint-Jean-Cap-Ferrat або поблизу Монако частіше мають значний власний капітал або використовують private banking.
Для справді рідкісних об’єктів рівень іпотечної ставки тому часто залишається другорядним фактором.
Режим LMNP може змінитися у 2027 році
Ще одна важлива тема жовтня стосується режиму LMNP — location meublée non professionnelle.
Цей режим широко використовується власниками мебльованої інвестиційної нерухомості у Франції. За чинного régime réel власники можуть, у межах встановлених правил, враховувати амортизацію нерухомості та таким чином зменшувати оподатковуваний дохід від оренди.
Проєкт бюджету Франції на 2027 рік передбачає обмеження амортизаційних відрахувань до 2,5% вартості відповідних активів із максимальним лімітом €7 000 на рік на одне податкове домогосподарство.
Якщо цю норму буде прийнято в її нинішньому вигляді, податкова ефективність частини інвестицій у мебльовану нерухомість може знизитися.
Особливо це стосується об’єктів, де значна амортизація сьогодні дозволяє істотно зменшувати оподатковуваний результат.
Але поспішати з висновками не варто.
Йдеться поки лише про проєкт закону про фінанси на 2027 рік, а не про остаточну норму. Під час парламентських обговорень текст ще може змінитися.
Тому інвестору, який зараз розглядає покупку квартири в Ніцці, Каннах або Антібі для мебльованої оренди, доцільніше прораховувати одразу кілька податкових сценаріїв і не будувати всю інвестиційну модель лише на чинних перевагах LMNP.
Монако прагне більшої прозорості від іноземних власників
У Монако окремої уваги заслуговує законодавча пропозиція №276 щодо іноземних юридичних осіб, які володіють нерухомістю в Князівстві.
Її головна мета — підвищити прозорість структур володіння.
Текст передбачає, зокрема, більш чітке розкриття кінцевих бенефіціарних власників іноземних компаній, що володіють нерухомістю в Монако. Також передбачено механізм, за яким певні іноземні юридичні особи зможуть за визначених умов перенести свою юридичну адресу до Монако, зберігши правосуб’єктність.
Найбільш помітна частина пропозиції — можливий щорічний збір у розмірі 1% від ринкової вартості нерухомості, що належить іноземній юридичній особі.
Але тут є принципово важливе уточнення.
Текст передбачає винятки, зокрема для структур, які щорічно декларують своїх кінцевих бенефіціарних власників.
Тобто не йдеться про автоматичний щорічний податок у 1% для всіх іноземних компаній, які володіють нерухомістю в Монако. Основна мета ініціативи — стимулювати прозорість структури власності.
Для об’єкта вартістю €20 млн 1% становив би €200 000 на рік. Тому для власників, які використовують іноземні компанії, сімейні холдинги або інші міжнародні структури, питання розкриття бенефіціарів може мати дуже суттєве фінансове значення.
Водночас було б неправильно говорити, що Монако вже запровадило такий податок.
Пропозицію №276 схвалив Conseil National, але вона ще не набула чинності як закон.
Для нинішніх власників більш розумним кроком буде заздалегідь перевірити свою структуру володіння разом із нотаріусом або податковим консультантом у Монако, а не терміново її змінювати.
Що відбувається на ринку оренди?
Ринок довгострокової оренди на Лазурному Березі залишається відносно стійким.
На початку жовтня середня оренда квартир оцінювалася приблизно на рівні:
- €20,9/м² на місяць у Ніцці;
- €19,5/м² у Каннах;
- €19,5/м² в Антібі.
Для інвесторів це створює цікаву ситуацію.
Якщо ціну придбання вдається погодити нижче, а орендна ставка залишається стабільною, валова дохідність автоматично покращується.
Але за нинішньої вартості кредитування недостатньо дивитися лише на gross yield. Серйозний розрахунок має включати відсотки за кредитом, charges de copropriété, taxe foncière, витрати на управління, ремонт, можливий простій та оподаткування.
Тому одна й та сама квартира може залишатися цілком цікавою інвестицією для покупця, який купує за власні кошти, і бути значно менш привабливою для інвестора, що фінансує 70–80% вартості.
Ринок стає вимогливішим, а не просто дешевшим
Саме це, мабуть, є головною зміною осені 2026 року.
Покупці значно уважніше ставляться до ціни та якості нерухомості.
Зростання ставок посилює їхню переговорну позицію. Потенційні зміни LMNP змушують інвесторів точніше рахувати чисту дохідність. У Монако підвищені вимоги до прозорості роблять структуру володіння та походження коштів ще важливішою частиною угоди.
Але все це поки не означає загального падіння цін на нерухомість Côte d’Azur.
На Лазурному Березі, як і раніше, існує дефіцит справді якісних об’єктів: вілл із панорамним видом на море, хорошою земельною ділянкою та приватністю, квартир на першій лінії, великих терас, пентхаусів і нерухомості в найбільш затребуваних резиденціях.
Такі об’єкти не стають масовим товаром лише тому, що іпотечні ставки зросли на кілька десятих процентного пункту.
Натомість стандартна нерухомість, для якої на ринку є багато подібних альтернатив, сьогодні потребує набагато точнішого цінового позиціонування.
Для продавців це означає реалістичну оцінку.
Для покупців — більше можливостей для переговорів.
А для інвесторів — необхідність дивитися не лише на поточну дохідність, а й враховувати зміну податкового та фінансового середовища.
