Le démembrement de propriété en France est un outil juridique de transmission patrimoniale et d’optimisation fiscale.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
En droit français, la pleine propriété peut être démembrée (autrement dit, divisée) en deux droits distincts :
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L’usufruit — le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (l’habiter, le louer, percevoir les loyers).
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La nue-propriété — le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le léguer), mais sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit existe.
Formule :
Pleine propriété = Usufruit + Nue-propriété
Lorsque ce mécanisme est mis en place dans le cadre d’une donation ou d’une succession, on parle de démembrement de propriété. C’est un instrument patrimonial qui permet de transmettre un bien de manière progressive, de réduire la base taxable et de protéger les intérêts familiaux sur plusieurs générations.
Droits et obligations des parties
| Partie | Droits | Obligations / restrictions |
|---|---|---|
| Usufruitier |
– Utiliser le bien (y habiter, le louer) – Percevoir les revenus (loyers, intérêts, etc.) |
– Assurer l’entretien courant et payer les charges (taxes, frais d’entretien, etc.) – Maintenir le bien en bon état pendant toute la durée de l’usufruit – La vente de la pleine propriété nécessite l’accord du nu-propriétaire |
| Nu-propriétaire |
– Disposer de sa part (vendre, donner, hypothéquer) – Devient plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit |
– Ne peut pas utiliser le bien ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit existe – Doit assumer les grosses réparations (article 606 du Code civil) |
Vente d’un bien en démembrement
Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seuls la pleine propriété, car chacun détient seulement une partie des droits. La vente de la pleine propriété nécessite donc l’accord des deux parties.
Cependant, chaque partie peut céder séparément son propre droit — l’usufruit ou la nue-propriété, mais l’acquéreur doit respecter les droits de l’autre partie.
Différents cas de figure
| Situation | Qui peut agir | Ce qui est vendu | Accord de l’autre partie |
|---|---|---|---|
| Vente de la pleine propriété | Usufruitier + Nu-propriétaire | Pleine propriété | Oui |
| Vente de l’usufruit seul | Usufruitier | Droit d’usage temporaire | Non |
| Vente de la nue-propriété seule | Nu-propriétaire | Droit de disposition sans usage | Non |
| Vente autorisée par le juge | Tribunal | Vente avec répartition du prix | Cas exceptionnels |
Répartition du prix de vente
Lorsque les deux parties consentent à la vente, le prix est réparti en fonction de l’âge de l’usufruitier, conformément au barème fiscal officiel :| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple pratique
Madame Dupont (65 ans) est usufruitière, et son fils est nu-propriétaire d’un appartement à Nice d’une valeur de 1 000 000 €.
Ils décident de vendre le bien ensemble.
Selon le barème fiscal (âge 65 ans) : usufruit = 40 %; nue-propriété = 60 %.
Après la vente, Madame Dupont perçoit 400 000 €, et son fils 600 000 €.
Si Madame Dupont avait vendu uniquement son usufruit, l’acquéreur aurait acquis un droit d’usage temporaire valable jusqu’à son décès.
Conclusion
Le démembrement de propriété est un outil souple et efficace de transmission patrimoniale et d’optimisation fiscale.
Il permet de :
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transmettre un bien de son vivant ;
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conserver le droit d’usage ;
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protéger les intérêts familiaux ;
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réduire la charge fiscale sur les successions.
En cas de vente de la pleine propriété, l’accord des deux parties est indispensable. Cependant, chacune peut céder séparément son propre droit.
