Dans cet article nous vous indiquons les principales exonérations ainsi que le principe de calcul des plus-values immobilières.
Principales exonérations
- Vente de sa résidence principale et ses dépendances (les caves, garages… qui sont vendues en même temps).
- Prix de vente inférieur à 15 000 €.
- Bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans.
Détermination de la plus-value
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé. Le prix d’achat corrigé est le prix d’achat majoré des frais de mutation (des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d’achat) et majoré des travaux réalisés (sous réserve de présentation des factures ou majoré forfaitairement de 15% du prix d’acquisition, si vous vendez votre bien plus de cinq ans après son acquisition). Donc : Prix d’achat corrigé (pour un bien détenu depuis au moins de 5 ans) = Prix d’achat + 22,5% (7,5% frais de notaire + 15% travaux).
Abattement pour une durée de détention
Il existe un abattement lié à la durée de détention. Il est appliqué à partir de la 6e année et peut conduire à une exonération de l’imposition au bout de 22 ans et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
| Années de détention | Abattement sur la plus-value |
Abattement prélèvement sociaux |
| Moins de 6 an | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% | 1,65% |
| 22 ème année | 4% | 1,6% |
| De 22 à 30 ans | Exonération | 9% |
| + de 30 ans | Exonération | Exonération |
La plus-value nette est taxée à 19% (uniformément fixé quel que soit le lieu de résidence du vendeur) et majoré des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%(*), soit un taux effectif d’imposition de 36,2%.
(*)Les non-résidents affiliés au système de sécurité sociale d’un autre pays européen sont exemptes de prélèvements sociaux de 17,2%, mais sot soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5%.
L’impôt est prélevé par le notaire sur le prix versé par l’acquéreur de l’immeuble et versé par ses soins à l’administration fiscale.
Taxe complémentaire
Pour toute plus-value supérieure à 50 000 € une taxe complémentaire va être appliquée avec un taux qui peut aller de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.
Exemple
Vous avez acheté une villa au prix de 1 000 000 € dans l’année 2003, vous la revendez aujourd’hui au prix de 1 600 000 €.
Calcul du prix d’achat corrigé:
1 000 000 € + 75 000 € (7,5% frais de notaire ou frais d’enregistrement réellement payés) + 150 000 € (forfait travaux 15% ou réel) = 1 225 000 €
Donc marge brute avant abattement 1 600 000 € - 1 225 000 € = 375 000 €
Calcul de l’abattement et l’impôt sur la plus-value:
15 années de détention - les 5 premières années = 10 années d’abattement x 6% = 60% d’abattement (donc 40% imposable)
On obtient 375 000 € (marge brute) x 40% (100% - 60%) = 150 000 € de marge imposable ce qui entraine un impôt de 150 000 € x 19% (taux d’impôt) = 28 500 €
Calcul de l’abattement pour des prélèvements sociaux:
15 années de détention - 5 années = 10 années d’abattement x 1,65% = 16,5% d’abattement.
Nous obtenons donc 375 000 € (marge brute) x 83,5% (100% - 16,5%) = 313 125 € de marge imposable donc un impôt de 313 125 € x 17,2% (taux d’impôt sur prélèvements sociaux) = 53 587,5 €
La taxe complémentaire (de 2 à 6% selon la plus-value car celle-ci est supérieure à 50 000 €) :
150 000 € (+ value imposable après abattement) x 3% = 4 500 €
Récapitulatif impôts:
28 500 € + 53 587,5 € + 4 500 € = 86 587,5 €
N’hésitez pas à contacter notre agence afin de pouvoir obtenir plus de détails. Nous serons ravis de répondre à toutes vos questions et de vous offrir une estimation gratuite de votre bien immobilier. Nos spécialistes expérimentés feront le nécessaire afin de préparer votre bien immobilier pour la vente.
Un calculateur d'impôt sur les gains en capital peut être trouvé ici
