Impôts sur la plus-value immobilière

La question de l’impôt sur la plus-value concerne la majorité des propriétaires qui décident de vendre leur bien immobilier. Cela s’explique par le fait que la valeur de l’immobilier français connaît traditionnellement une hausse à long terme, notamment dans les régions côtières prisées comme la Côte d’Azur.

Vous trouverez ci-dessous une explication claire et détaillée : quelles sont les taux applicables, quelles exonérations peuvent être obtenues, comment le notaire calcule l’impôt et combien vous paierez réellement lors de la vente de votre appartement ou de votre villa.

1. Qu’est-ce que la plus-value ?

La plus-value immobilière correspond à l’impôt sur le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier par un particulier.

La formule est simple : Plus-value = (Prix de vente – Prix d’achat) – Frais déductibles – Amortissements sur la durée de détention

Si le calcul ne génère aucun gain ou si le bien bénéficie d’une exonération, aucun impôt n’est dû.

2. Dans quels cas l’impôt sur la plus-value s’applique-t-il ?

L’impôt sur la plus-value immobilière s’applique lorsqu’un particulier vend un bien et réalise un gain. Sont concernés :

• Biens résidentiels : appartements, maisons, villas.

• Terrains, y compris les terrains constructibles.

• Autres biens : forêts, terres agricoles, etc.

• Droits liés à un bien immobilier (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.)

• Ventes réalisées via une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

• Échanges, apports en capital ou partages de biens : si ces opérations génèrent une plus-value.

Qui est concerné ?

• Résident fiscal en France : l’impôt s’applique sur la plus-value réalisée sur tous ses biens, où qu’ils se situent, sauf disposition contraire prévue par une convention fiscale internationale.

• Non-résident en France : l’impôt concerne uniquement les gains réalisés sur des biens situés en France.

3. Cas d’exonération : principales situations

Le droit français prévoit plusieurs cas d’exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière.

3.1. Vente de la résidence principale (résidence principale)

Pour un résident fiscal en France :

• La vente de la résidence principale ainsi que de ses dépendances (garage, parking, cave, etc.) est entièrement exonérée d’impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux, quel que soit le délai de détention.

• Le logement doit constituer la résidence principale au jour de la vente (des particularités peuvent exister en cas de divorce ou de séparation, mais le principe reste le même).

Pour un non-résident ayant précédemment vécu en France :

Une exonération spécifique peut s’appliquer lors de la vente de l’ancienne résidence principale si :

• la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du départ de France,

• le bien n’a pas été loué ni transféré à un tiers entre le départ et la vente.

3.2. Vente de biens « de faible valeur »

• Si le prix de vente, par vendeur, ne dépasse pas 15 000 €, la plus-value n’est pas imposable.

3.3. Exonération pour l’acquisition de la première résidence principale

Cette mesure s’adresse aux personnes qui n’ont pas disposé d’une résidence principale depuis plusieurs années. Elle s’applique lorsque vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, et deux conditions sont remplies simultanément :

• vous n’avez pas possédé de résidence principale au cours des 4 dernières années (ex. logement en location),

• vous utilisez une partie ou la totalité du produit de la vente pour acheter ou construire votre future résidence principale en France dans un délai de 2 ans après la vente.

Dans ce cas, l’impôt sur la plus-value est réduit proportionnellement à la part des fonds réellement investis dans l’acquisition du nouveau logement. Si l’intégralité du produit de la vente est réinvestie, l’exonération est totale.

3.4. Exonération liée à la durée de détention

L’impôt sur la plus-value en France se compose de deux éléments :

• 19 % d’impôt sur le revenu,

• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Plus la durée de détention est longue, plus ces deux taxes diminuent grâce à un système d’abattements annuels :

• Après 22 ans de détention, vous êtes entièrement exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value,

• Après 30 ans, vous êtes également exonéré des prélèvements sociaux, ce qui rend l’impôt sur la plus-value nul.

Une tableau récapitulatif des abattements en fonction de la durée de détention sera présenté ci-dessous.

Que signifie cela en pratique ?

• Si vous détenez un bien depuis moins de 22 ans, l’impôt s’applique, mais la base imposable diminue chaque année grâce aux abattements pour durée de détention.

• Après 22 ans de détention, seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus, et ceux-ci continuent de bénéficier d’abattements annuels.

• Après 30 ans de détention, l’impôt sur la plus-value devient nul, y compris les prélèvements sociaux.

3.5. Abattements sociaux et urbanistiques spécifiques

Certaines exonérations ou abattements particuliers peuvent s’appliquer :

• Pour les retraités et les personnes en situation de handicap à faible revenu.

• Lorsqu’un bien est vendu après séjour en maison de retraite ou en établissement pour personnes handicapées, s’il s’agit de l’ancienne résidence principale.

• Pour la vente à des opérateurs sociaux ou dans le cadre de projets urbains importants ou de zones de marché tendu : des abattements supplémentaires de 60 à 70 % sur la plus-value peuvent être appliqués sous certaines conditions (démolition et reconstruction de logements collectifs, zones A, A bis, B1, etc.).

3.6. Abattement spécifique pour les non-résidents (limite 150 000 €)

Si vous êtes non-résident mais que :

• vous êtes citoyen d’un pays de l’UE ou de l’EEE ayant signé une convention fiscale avec la France,

• vous avez été résident fiscal en France pendant au moins 2 années consécutives,

alors, lors de la vente d’une de vos résidences en France, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur la plus-value jusqu’à 150 000 €, sous réserve du respect des conditions liées à la durée de détention et à l’usage effectif du logement.

4. Résident vs non-résident : impact sur l’impôt

4.1. Résident fiscal en France

Vous êtes considéré comme résident fiscal en France si, de manière simplifiée :

• votre domicile principal ou le centre de vos intérêts économiques ou familiaux est situé en France,

• ou si vous séjournez plus de 183 jours par an en France (ou plus que dans tout autre pays).

Le résident déclare en France l’ensemble de ses revenus mondiaux, y compris certaines plus-values réalisées sur des biens immobiliers à l’étranger, sauf disposition contraire d’une convention fiscale internationale transférant l’imposition uniquement dans le pays où se situe le bien.

4.2. Non-résident

Le non-résident est imposable en France uniquement sur les revenus et plus-values de source française, c’est-à-dire, dans notre contexte, les biens immobiliers situés en France.

5. Comment se calcule la plus-value : trois étapes

Étape 1 : Déterminer la plus-value brute

Il s’agit de la différence de base entre le prix auquel vous vendez le bien et le coût réel d’acquisition.

La formule est simple : Plus-value brute = Prix de vente ajusté – Prix d’achat ajusté

1) Prix de vente ajusté

On part du prix figurant dans l’acte notarié, mais celui-ci peut être légèrement ajusté à la baisse si des dépenses liées à la vente sont justifiées, telles que :

• les diagnostics obligatoires,

• la commission d’agence (si elle est à la charge du vendeur),

• diverses indemnités ou compensations.

2) Prix d’achat ajusté

Le calcul inclut :

• le prix réel d’acquisition figurant dans l’acte,

• ou la valeur déclarée lors d’une succession ou d’une donation.

À cette base s’ajoutent certains frais :

Frais d’acquisition

• soit les dépenses réelles sur justificatifs,

• soit un abattement forfaitaire de 7,5 %, la méthode la plus courante.

Frais de travaux

Sont pris en compte uniquement les travaux qui modifient le bien (réhabilitation, amélioration, extension) :

• soit sur justificatifs réels d’entreprises certifiées,

• soit forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, même sans factures.

Peuvent également être inclus : les frais de raccordement aux réseaux, l’aménagement du terrain, et d’autres dépenses similaires.

Exemple

• Achat d’un appartement : 300 000 €

• Frais d’acquisition (forfait 7,5 %) : +22 500 €

• Frais de travaux (bien détenu depuis plus de 5 ans, forfait 15 %) : +45 000 €

Prix d’acquisition final :

300 000 + 22 500 + 45 000 = 367 500 €

Si l’appartement est vendu 450 000 €, alors :

Plus-value brute = 450 000 – 367 500 = 82 500 €

Pour faciliter le calcul, vous pouvez utiliser un calculateur d’impôt sur la plus-value.

Étape 2 : Abattement pour durée de détention

La législation française encourage la détention à long terme : plus vous possédez un bien longtemps, plus la base imposable diminue.

Il est important de noter que les abattements diffèrent selon qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Tableau des abattements en fonction de la durée de détention

En résumé :

• Pour l’impôt sur le revenu (19 %), le bien est exonéré après 22 ans de détention.

• Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l’exonération intervient après 30 ans de détention.

Étape 3 : Application des taux — impôt, prélèvements sociaux et taxe supplémentaire

Après avoir appliqué tous les abattements et exonérations possibles, on obtient la plus-value imposable, c’est-à-dire le gain soumis à l’imposition. Celle-ci est taxée de la manière suivante :

• Impôt sur le revenu (impôt sur le revenu) : 19 %

• Prélèvements sociaux (prélèvements sociaux) : 17,2 % pour les résidents et la majorité des non-résidents (détails ci-dessous)

• Taxe supplémentaire sur les plus-values élevées (taxe sur les plus-values élevées) si la plus-value nette dépasse 50 000 €

Taxe supplémentaire sur les plus-values élevées

Si la plus-value imposable, après abattements, dépasse 50 000 € par vendeur, un taux progressif supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique. La formule prévoit une décote dans les tranches de transition, mais pour simplifier :

• 50 001 – 60 000 € : environ 2 %

• 60 001 – 100 000 € : 2 %

• 100 001 – 150 000 € : environ 3 %

• 150 001 – 200 000 € : environ 4 %

• 210 001 – 250 000 € : environ 5 %

• Plus de 260 000 € : 6 %

Le notaire effectue le calcul exact en utilisant le formulaire officiel n°2048-IMM-SD.

6. Résidents et non-résidents : taux et prélèvements sociaux (tableau comparatif)

Pour un client étranger, la question clé est : combien paiera-t-il en tant que non-résident et en quoi cela diffère-t-il d’un résident français ?

6.1. Règle générale

En matière d’impôt sur le revenu (19 %), les résidents et non-résidents sont imposés de manière identique. Les différences apparaissent surtout au niveau des prélèvements sociaux.

6.2. Prélèvements sociaux pour les non-résidents de l’UE/EEE/Suisse

Pour les personnes qui :

• résident dans un pays de l’UE, de l’EEE ou en Suisse,

• et relèvent du régime obligatoire de sécurité sociale de ce pays,

le régime suivant s’applique :

• exonération de la CSG et de la CRDS sur la plus-value française,

• paiement à la place d’un prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Charge totale : 19 % (impôt sur le revenu) + 7,5 % (prélèvement de solidarité) = 26,5 %

6.3. Prélèvements sociaux pour les autres non-résidents et les résidents français

• Les résidents français, ainsi que les non-résidents ne bénéficiant pas du régime préférentiel ci-dessus, paient le taux complet des prélèvements sociaux : 17,2 %.

7. Particularités de la fiscalité pour les non-résidents

7.1. Principe général

Les non-résidents qui vendent un bien immobilier en France sont soumis à l’article 244 bis A du CGI. L’impôt est calculé par le notaire et prélevé automatiquement lors de la signature de l’acte : le vendeur reçoit donc le produit de la vente net de l’impôt.

7.2. Représentant fiscal

Dans certains cas, le non-résident doit nommer un représentant fiscal, chargé de vérifier l’exactitude du calcul auprès de l’administration fiscale.

En résumé :

• Les citoyens de l’UE/EEE sont presque toujours exemptés de cette obligation.

• Les non-résidents issus d’autres pays peuvent être tenus de nommer un représentant fiscal selon le montant de la transaction ou de la plus-value.

• Le notaire évalue automatiquement si la désignation d’un représentant est nécessaire et, le cas échéant, en organise la nomination.

8. Qui se charge du calcul et des déclarations

8.1. Rôle du notaire

Lors de la transaction, le notaire français :

• vérifie l’applicabilité des exonérations (résidence principale, durée de détention, avantages pour les non-résidents, etc.) ;

• calcule la plus-value imposable ainsi que le montant de l’impôt et des prélèvements sociaux ;

• remplit le formulaire n°2048-IMM-SD (ou le formulaire spécifique pour les terrains à bâtir) ;

• prélève l’impôt et les prélèvements sociaux directement sur le prix de vente et les reverse à l’administration fiscale lors de l’enregistrement de la transaction.

8.2. Déclaration dans la déclaration annuelle de revenus

Même si tout a déjà été payé par le notaire, le vendeur doit :

• indiquer dans sa déclaration annuelle de revenus le montant de la plus-value déclaré par le notaire ;

• le cas échéant, mentionner également le montant de la plus-value exonérée (par exemple, en cas d’exonération pour l’achat de la première résidence principale ne correspondant pas à la résidence principale actuelle).

Un calculateur d’impôt sur la plus-value peut être utilisé pour estimer le montant à payer.

9. Conseils pratiques pour les propriétaires immobiliers

1. Conservez les justificatifs des travaux réalisés — c’est votre argent
Si vous avez effectué des rénovations, des reconstructions ou des extensions via des entrepreneurs, veillez à garder toutes les factures. Les dépenses réelles sont souvent plus avantageuses que le forfait standard de 15 %.

2. Réfléchissez à l’avance au statut du logement
Si vous occupez réellement le bien, il est conseillé de le déclarer officiellement comme résidence principale. Cela permet de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt en cas de vente.

3. La durée de détention est déterminante
Le seuil de 22 ans permet l’exonération de l’impôt sur le revenu (19 %), et 30 ans pour l’ensemble des prélèvements sociaux. Parfois, il peut être judicieux de différer légèrement la vente pour profiter d’une exonération complète.

4. Les non-résidents doivent confirmer leur statut social
Les citoyens de l’UE/EEE et de la Suisse, affiliés à leur régime obligatoire, peuvent bénéficier de prélèvements sociaux réduits à 7,5 % au lieu de 17,2 %. Des documents justificatifs sont nécessaires pour appliquer ce régime.

5. Prenez en compte les conventions fiscales internationales
La France a signé des conventions avec plusieurs pays pour éviter la double imposition. Dans certains cas, l’impôt payé en France peut être crédité dans le pays de résidence.

6. Consultez un professionnel avant de mettre le bien sur le marché
Si vous êtes non-résident ou si la structure de détention est complexe (héritage, SCI, usufruit, etc.), il est recommandé de discuter de votre situation avec le notaire et, si nécessaire, avec un conseiller fiscal, surtout pour les transactions internationales.

7. Effectuez un calcul préalable de l’impôt avant la mise en vente
Avant de fixer le prix et de mettre le bien sur le marché, il est utile de connaitre le montant de l’impôt sur la plus-value. Cela permet de prévoir le produit net de la vente et d’éviter toute mauvaise surprise. Le notaire ou le conseiller fiscal peut réaliser ce calcul pour vous donner une estimation réaliste de ce que vous percevrez “net de taxe”.

10. Informations importantes

• Les règles présentées dans cet article sont basées sur les sources officielles : Service-Public (informations sur la plus-value immobilière, mise à jour 2025), les documents d’impots.gouv.fr, ainsi que les articles en vigueur du Code général des impôts français (notamment CGI, art. 244 bis A).

• La législation fiscale peut évoluer et varie fortement selon la situation particulière du vendeur (situation familiale, pays de résidence, détention d’autres biens, niveau de revenus, etc.).

Cet article a un caractère informatif et ne remplace pas une consultation personnalisée auprès d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.

Les experts de Property Service Azur vous accompagnent tant pour l’achat de biens immobiliers que pour la déclaration de revenus et la gestion de votre patrimoine immobilier.