SCI française ou SCP monégasque

Pour les acquéreurs français et internationaux, l’achat d’un bien immobilier peut s’effectuer par l’intermédiaire d’une structure sociétaire, notamment dans une optique de gestion patrimoniale, de transmission ou d’optimisation de l’organisation familiale.

Les structures les plus couramment utilisées sont la SCI (Société Civile Immobilière) de droit français et la SCP (Société Civile Particulière) de droit monégasque. Toutes deux permettent une détention collective d’un bien immobilier, simplifient la gestion du patrimoine et offrent une grande souplesse dans la répartition des parts entre les membres d’une même famille.

Cependant, des différences majeures existent entre ces deux options, en particulier pour les acquéreurs non-résidents fiscaux français, tant sur le plan juridique que fiscal.

1. La SCI (Société Civile Immobilière) de droit français

La SCI est une société civile spécialement conçue pour détenir et gérer un patrimoine immobilier. Il ne s’agit pas d’une société commerciale, mais d’une structure « familiale » pratique pour l’acquisition d’un appartement, d’une maison ou d’un bien locatif.

L’objectif principal de la SCI est d’apporter flexibilité et organisation aux propriétaires : déterminer les parts de chacun, définir qui gère le bien, répartir les revenus et organiser la transmission des parts aux enfants.

1.1. Nature juridique de la SCI

La SCI est qualifiée de structure transparente. La société elle-même ne paie pas d’impôt sur les revenus ; ceux-ci « transitent » directement vers les associés, qui s’acquittent ensuite de l’impôt sur le revenu (IR).

La création d’une SCI est possible avec un capital quasi nul, et la société peut exister jusqu’à 99 ans. Les associés peuvent être des adultes comme des enfants mineurs, à condition de prévoir correctement les modalités de représentation dans les statuts. Le minimum légal est de deux associés. En résumé, la SCI s’adapte facilement à tous les formats familiaux et permet une gestion patrimoniale sur mesure.

1.2. Création et gestion

La SCI est généralement constituée en même temps que l’acquisition du bien immobilier. Un notaire ou un avocat rédige les statuts, l’enregistrement confère à la société son statut juridique et son numéro SIREN, un avis officiel est publié, et un compte bancaire séparé est ouvert. La SCI est alors prête à acquérir et gérer des biens immobiliers.

Chaque année, les associés doivent tenir une assemblée générale, conserver le procès-verbal des décisions et déposer la déclaration fiscale 2072. Si le régime fiscal choisi est l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI doit alors tenir une comptabilité complète, similaire à celle d’une petite entreprise commerciale.

1.3. Fiscalité de la SCI

Fiscalité pour la location longue durée non meublée

Régime par défaut : impôt sur le revenu (IR)

Les revenus de la SCI sont répartis entre les associés.

• Les résidents fiscaux français paient l’impôt selon leur tranche marginale d’imposition, ainsi que les prélèvements sociaux de 17,2 %. 

• Les non-résidents paient un impôt minimum de 20 %. Si le revenu dépasse 27 519 €, le taux peut s’élever à 30 % + prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 % pour les résidents de l’UE/EEE/Suisse). 

Le système est totalement transparent : chaque associé déclare uniquement sa part de revenus et s’acquitte de l’impôt correspondant.

Régime optionnel : impôt sur les sociétés (IS)

La SCI peut opter de manière irrévocable pour l’IS. 

• Les bénéfices sont alors imposés à 25 %, ou 15 % sur les premiers 42 500 € sous certaines conditions. 

• Ce régime permet d’amortir le bien, de déduire les intérêts d’emprunt et les charges.

• En revanche, lors de la vente, les avantages liés à la durée de détention du bien disparaissent et la tenue d’une comptabilité complète devient obligatoire.

À noter :

La SCI ne peut pas exercer d’activité de location saisonnière meublée (type Airbnb ou courte durée touristique). Cette activité est considérée comme commerciale et entraîne automatiquement la requalification de la SCI en société commerciale, avec fiscalité à l’IS et comptabilité obligatoire.

Vente d’un bien immobilier ou de parts de SCI

Sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR), la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien ou des parts de la SCI est imposée à 19 %, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. 

Des abattements pour durée de détention s’appliquent : 

• après 22 ans de détention, exonération totale d’impôt sur la plus-value ; 

• après 30 ans de détention, exonération également des prélèvements sociaux.

Taxes locales

La taxe foncière et la taxe d’habitation sont dues sur le bien détenu par la SCI, de la même manière que pour une détention directe. 

Par ailleurs, si la part détenue par un associé dépasse 1 300 000 €, celui-ci est également redevable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), comme s’il détenait le bien en direct.

1.4. SCI et succession

La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier aux enfants. Tous les 15 ans, il est possible de donner à chaque enfant des parts de la SCI jusqu’à 100 000 € sans payer de droits de donation.

Il est également possible de transmettre la nue-propriété aux enfants tout en conservant l’usufruit pour soi. À la disparition de l’usufruitier, la pleine propriété revient aux enfants sans imposition supplémentaire.

Il est toutefois important de rappeler que les parts de SCI sont considérées comme des biens immobiliers français. Par conséquent, les droits de succession s’appliquent toujours, même si les héritiers résident à l’étranger. 

Les taux peuvent atteindre 45 % pour les héritiers en ligne directe et jusqu’à 60 % pour les personnes non apparentées.

1.5. Estimation des coûts de gestion d’une SCI

• Création : de 1 500 à 2 500 € si les statuts sont rédigés par un notaire ou un avocat.

• Régime IR : la comptabilité peut être tenue par soi-même (Excel) ou confiée à un expert-comptable, pour un coût annuel de 700 à 1 000 €.

• Régime IS : une comptabilité complète est obligatoire, pour un coût annuel de 1 500 à 2 500 €.

• Déclaration fiscale 2072 : gratuite si elle est réalisée par soi-même, ou 300 à 500 € si elle est confiée à un expert-comptable ou un gestionnaire.

2. La SCP (Société Civile Particulière) de droit monégasque

Une structure pour les familles internationales et les propriétaires fortunés

La SCP monégasque est le proche cousin de la SCI française, mais avec un fonctionnement et des avantages très différents. 

La SCP est choisie par les familles qui accordent de l’importance à la confidentialité, à une planification successorale bien pensée et à la possibilité de conserver non seulement des biens immobiliers, mais aussi des investissements.

2.1. Nature juridique de la SCP

La SCP (Société Civile Particulière) est une société civile régie par le droit monégasque, permettant de détenir non seulement de l’immobilier, mais aussi des actifs mobiliers : liquidités, portefeuille de valeurs mobilières, droits dans d’autres sociétés. 

La SCP doit compter au moins deux associés et disposer d’une adresse juridique à Monaco. Les informations relatives aux associés ne sont pas publiées dans les registres officiels, ce qui constitue l’un de ses principaux avantages.

2.2. Fiscalité et détention d’un bien immobilier français

Lorsqu’une SCP détient un bien immobilier en France, les impôts français restent applicables : taxe foncière, plus-value immobilière, taxe d’habitation, IFI — tous doivent être acquittés en France. 

La SCP n’est pas un moyen d’échapper à l’impôt français sur le revenu immobilier.

Son véritable avantage réside dans la transmission et la planification successorale.

2.3. Succession : le principal avantage de la SCP par rapport à la SCI

La planification successorale est le point le plus sensible et déterminant dans le choix d’une structure de détention. 

Contrairement à la SCI française, dont les parts sont toujours considérées comme des biens immobiliers français et donc soumises aux droits de succession français, la situation est différente avec la SCP monégasque.

La jurisprudence française a reconnu que les parts de SCP peuvent être considérées comme des biens mobiliers et donc transmises selon le droit monégasque, à condition que trois critères soient simultanément remplis :

1. Le bien immobilier en France appartient à la SCP enregistrée à Monaco.
2. Les associés de la SCP sont non-résidents fiscaux français.
3. Les actifs de la SCP comprennent plus de 50 % de biens mobiliers (investissements, liquidités, etc.).

Seules ces conditions permettent à l’administration fiscale française de considérer que les parts de SCP ne constituent pas un bien immobilier français. 

Dans ce cas, les droits de succession français ne s’appliquent pas et la transmission s’effectue selon le droit monégasque, où aucun impôt n’est dû en ligne directe.

C’est pourquoi la SCP est considérée comme un outil efficace de planification successorale internationale : elle permet de détenir un bien immobilier en France tout en le transmettant comme un bien mobilier selon le droit monégasque.

2.4. Coûts de gestion d’une SCP

Contrairement à la SCI française, la SCP monégasque est une société civile privée strictement réglementée, et sa gestion est toujours plus coûteuse et formalisée. Certains éléments sont obligatoires selon la législation monégasque, ce qui explique des coûts plus élevés.

• Création de la SCP : de 2 000 à 4 000 €, via un notaire ou un avocat à Monaco.

• Comptabilité obligatoire : de 1 500 à 4 000 € / an, plus élevée si la SCP détient un portefeuille d’investissements.

• Adresse juridique à Monaco (domiciliation) : de 900 à 1 600 € / an.

• Responsable informatique : de 600 à 1 200 € / an.

• Déclaration Taxe 3 % (formulaire 2746) en France : de 300 à 600 € / an.

SCI ou SCP : que choisir ?

La SCI française convient à ceux qui recherchent une structure simple, transparente et peu coûteuse pour détenir un bien immobilier en France, avec des formalités minimales et des règles de gestion claires.

La SCP monégasque, en revanche, est un outil destiné aux familles internationales pour lesquelles la confidentialité, la protection des données, la gestion d’actifs financiers et une planification successorale avancée sont prioritaires. Cette structure permet de réduire significativement les risques liés aux droits de succession français, mais nécessite une gestion plus coûteuse et stricte.

Pour la location et la vente des biens immobiliers, les règles fiscales sont identiques pour les deux structures. Les différences majeures concernent la succession, la confidentialité, les coûts de gestion et la composition des actifs.

Le choix optimal dépend des objectifs de l’investisseur, de sa situation familiale et de sa stratégie de détention patrimoniale à long terme.

Cet article a un but strictement informatif et ne remplace en aucun cas une consultation personnalisée auprès d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.