L’année 2025 est marquée par des changements majeurs sur le marché immobilier français. L’État cherche à la fois à soutenir les acquéreurs, stimuler la construction, renforcer les exigences en matière d’efficacité énergétique et limiter le nombre de logements destinés à la location de courte durée.
Pour les propriétaires, les locataires et les investisseurs, cela signifie de nouvelles règles du jeu : de la modification du régime fiscal LMNP à la réforme d’Airbnb, en passant par de nouvelles conditions de crédit.
Vous trouverez ci-dessous les principales initiatives qui dessinent l’avenir du marché immobilier français.
1. Modification de la fiscalité des locations meublées (LMNP)
Selon la Loi de finances pour 2025, pour les biens loués en régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), les amortissements ne seront plus ignorés lors de la revente : ils devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Avant la réforme de 2025 :
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Le propriétaire louait son logement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle — location meublée sans statut « professionnel »).
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Ce régime offrait un avantage attractif : le propriétaire pouvait amortir la valeur du logement et du mobilier (déduire chaque année une partie comme « usure »), réduisant ainsi ses revenus locatifs imposables.
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Lors de la revente, les amortissements n’étaient pas pris en compte et la plus-value se calculait simplement comme la différence entre prix d’achat et prix de vente.
Résultat : l’investisseur profitait d’un double avantage :
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Il payait moins d’impôts sur les revenus locatifs
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Lors de la revente, il conservait le « prix d’achat plein », sans diminution liée à l’amortissement, ce qui minimisait l’impôt sur la plus-value.
Ce qui change en 2025 :
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Les amortissements seront désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente.
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Exemple : si un appartement a été acheté 500 000 € et que 100 000 € ont été amortis en quelques années, l’administration fiscale considérera que le bien vous a effectivement coûté 400 000 €.
En cas de revente à 600 000 €, la plus-value sera calculée ainsi :
Avant : 600 000 – 500 000 = 100 000 € (base imposable).
Maintenant : 600 000 – 400 000 = 200 000 € (la base imposable double).
2. Prolongation et élargissement du PTZ et de Loc’Avantages
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est prolongé jusqu’à fin 2027, avec un élargissement de sa couverture géographique à tout le territoire français, y compris les « zones éloignées ». Le dispositif Loc’Avantages, destiné aux bailleurs qui louent à des loyers modérés dans le cadre d’une convention avec l’Anah, est également prolongé de 3 ans.
Il s’agit d’un programme public de soutien aux acquéreurs, lancé en 1995.
Fonctionnement :
- L’État prend en charge les intérêts — le prêt est accordé à 0 %.
- Cependant, le PTZ ne finance jamais l’intégralité de l’achat. Il couvre généralement 20–40 % du prix du bien, le reste devant être financé par un crédit bancaire classique et/ou un apport personnel.
- Le remboursement du PTZ débute après un différé, sur une durée allant jusqu’à 25 ans.
Changements en 2025 :
- Le dispositif est prolongé jusqu’à fin 2027.
- Extension géographique : le prêt est désormais disponible non seulement dans les grandes villes « tendues », mais aussi dans les petites villes et zones rurales (« zones éloignées »).
- Objectif : soutenir le pouvoir d’achat face à la hausse des prix et stimuler la demande dans les régions moins attractives.
Pour les acquéreurs, c’est une aide concrète pour un premier achat, réduisant l’endettement et économisant les intérêts.
Loc’Avantages
Lancé en 2022, ce programme est géré par l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
- d’avantages fiscaux (réduction d’impôt sur les loyers jusqu’à 65 % en cas de forte décote) ;
- d’éventuelles subventions pour la rénovation ou la modernisation du logement.
Pour les bailleurs – un outil d’optimisation fiscale et de réduction de vacance. Pour l’État – un moyen d’élargir l’offre de logements abordables sans construire de nouveaux immeubles.
3. Changements concernant le droit de surélévation
L’exonération d’impôt sur la plus-value lors de la cession du droit de surélévation est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026, à condition que les surfaces créées soient exclusivement destinées à l’habitation.
Qu’est-ce que le droit de surélévation :
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Le propriétaire d’un immeuble peut ajouter des étages supplémentaires.
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Parfois, le propriétaire ne souhaite pas ou ne peut pas réaliser les travaux et cède alors ce droit à un investisseur ou promoteur.
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Juridiquement, cela s’appelle une « cession de droit de surélévation ».
- Toute cession de droit immobilier (y compris un droit de construire ou surélever) est assimilée à une vente immobilière.
- Le gain est alors soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière.
- Exemple : si vous vendez le droit de surélever pour 100 000 €, acquis initialement pour 0 €, toute la somme est imposable.
Changements apportés :
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L’État veut encourager la densification urbaine afin de créer plus de logements sans étendre l’urbanisation sur les terres agricoles ou zones vertes.
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Une exonération fiscale s’applique : en cas de cession du droit de surélévation, le propriétaire est dispensé d’impôt sur la plus-value.
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En 2025, cette exonération est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026.
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Le propriétaire peut céder ce droit à un promoteur et encaisser la totalité sans impôt.
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Pour les promoteurs, c’est un nouveau marché : créer des logements « sur les toits », sans acheter de terrain.
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Pour l’État – un levier pour répondre à la crise du logement, surtout dans les grandes villes où le foncier est rare et la demande élevée.
4. Nouvelles obligations en matière de performance énergétique (DPE)
La France poursuit le renforcement progressif de la réglementation en matière de performance énergétique. L’objectif est de réduire les émissions, la consommation et d’éliminer progressivement les « passoires thermiques ». À partir du 1er janvier 2025, de nouvelles obligations concernent à la fois la location et la vente.
- Mention du DPE dans les baux – Chaque nouveau bail doit indiquer la classe énergétique (A à G).
- Audit énergétique obligatoire pour les logements de classe E en cas de vente – afin que l’acheteur connaisse les coûts futurs, et que le vendeur en tienne compte dans le prix.
Interdiction progressive de location des logements mal classés :
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Classe G : déjà interdite à la location (depuis 2023).
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Classe F : interdiction effective en 2028.
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Classe E : interdiction à partir de 2034.
De plus en plus de propriétaires devront rénover leur bien sous peine de le voir sortir du marché locatif.
5. Conditions de crédit
- En 2023–2024, les taux ont atteint des niveaux records de 4,5–5 %, limitant fortement l’accès au crédit.
- En 2025, grâce au recul de l’inflation et à la politique de la Banque centrale européenne (BCE), les taux sont redescendus progressivement à 3,2–3,5 %.
Pour l’acquéreur, cela signifie :
- des mensualités plus faibles,
- une capacité d’achat accrue,
- une reprise des transactions après le ralentissement de 2022–2023.
Limites d’endettement (taux d’endettement) :
- Règle de la Banque de France : les charges de crédit ne doivent pas dépasser 35 % du revenu du ménage.
- Les banques doivent respecter cette règle, mais peuvent la déroger dans 20 % des cas (par ex. pour les clients fortunés).
- Cette limite est maintenue en 2025 afin d’éviter une surchauffe du marché.
Apport personnel :
- Les banques exigent 10–20 % d’apport personnel par rapport au coût du projet.
- Plus l’apport est élevé, meilleures sont les conditions de prêt (taux, assurance, acceptation).
Conséquences sur le marché :
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Acquéreurs : meilleure accessibilité, reprise des transactions.
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Vendeurs : le regain de la demande pourrait stabiliser progressivement les prix.
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Investisseurs : le crédit redevient un outil pour les projets locatifs de long terme.
6. Durcissement de la fiscalité des locations de courte durée (Airbnb et plateformes similaires)
Pendant longtemps, la location via Airbnb et autres plateformes touristiques était l’une des stratégies les plus rentables pour les propriétaires, grâce à des abattements fiscaux importants. Depuis janvier 2025, la situation a changé.
Réduction des abattements (micro-BIC) :
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Pour les logements non classés (« Airbnb classique »), l’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus abaissé à 15 000 €.
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Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement passe de 71 % à 50 %, et le plafond de revenus est réduit de 188 700 € à 77 700 €.
Hausse de la charge fiscale : pour la majorité des bailleurs, les impôts augmentent de 40–80 %, et parfois presque doublent.
Impact budgétaire : selon Bercy, l’État percevra environ 200 millions d’euros supplémentaires par an.
Conséquences pour le marché :
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Pour les propriétaires – baisse de la rentabilité nette, nécessité de choisir entre le régime simplifié et le régime réel (permettant de déduire les dépenses réelles : travaux, amortissements, charges).
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Pour les zones touristiques – la moindre attractivité de la location courte durée pourrait ramener certains biens vers la location longue durée, facilitant l’accès au logement des résidents permanents.
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Pour les investisseurs – les projets basés exclusivement sur la location touristique deviennent moins rentables et nécessitent un ajustement de leur modèle économique.
Conclusion
En 2025, la politique immobilière de l’État cherche un équilibre : favoriser le logement abordable, moderniser le parc existant, contenir la hausse des prix et encourager le retour des biens vers la location longue durée. Pour les investisseurs et les acquéreurs, cela représente à la fois des défis et des opportunités. La maîtrise des règles fiscales, la connaissance des conditions de financement et l’attention portée à l’efficacité énergétique deviennent des facteurs clés de réussite.
