La réforme fiscale récemment adoptée par l’Assemblée nationale marque une évolution majeure dans l’imposition du capital privé. Dans le cadre de la loi de finances 2026, l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) sera remplacé par un nouveau dispositif, l’Impôt sur la fortune improductive (IFI-i). Cette mesure suscite un vif intérêt, notamment parmi les propriétaires d’immobilier haut de gamme et les investisseurs à patrimoine élevé.
Base imposable élargie et taux unique
L’un des changements les plus significatifs concerne l’élargissement des catégories d’actifs désormais imposables. Le nouvel impôt s’applique non seulement aux biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle, mais également aux œuvres d’art, yachts, aéronefs, bijoux, cryptomonnaies et à certains actifs financiers, dont des contrats d’assurance-vie spécifiques, lorsqu’ils sont considérés comme «improductifs» dans l’économie réelle.
Les contrats d’assurance-vie en «fonds euros» sont notamment concernés lorsqu’ils ne sont pas investis de manière active dans l’économie productive.
Le seuil d’imposition, un temps envisagé à 2 millions d’euros, a finalement été reconduit à 1,3 million €, comme dans le régime IFI actuel.
L’ancien barème progressif de 0,5 % à 1,5 % sera remplacé par un taux unique de 1 %, appliqué à la part du patrimoine dépassant le seuil.
Statut privilégié de la résidence principale (ou unique)
La réforme introduit des avantages spécifiques pour la résidence principale ou unique. Une déduction pouvant atteindre 1 million € s’applique à l’assiette taxable, en complément de l’abattement existant de 30 % sur la valeur du bien.
L’effet cumulé de ces deux mesures peut réduire de manière significative, voire annuler entièrement, la charge fiscale d’une résidence de grande valeur, sous réserve du respect des conditions d’éligibilité.
Un avantage pour l’immobilier de prestige
Pour les propriétaires de biens immobiliers de prestige, l’IFI-i peut représenter une opportunité réelle. Lorsque la résidence principale représente une part importante du patrimoine, celle-ci peut devenir totalement exonérée grâce à la combinaison de l’abattement de 30 % et de la déduction d’un million €. Selon certaines estimations, une résidence valorisée jusqu’à environ 3,2 millions € peut, dans certains cas, sortir entièrement du champ d’imposition.
Dans le même temps, l’équilibre général évolue. Alors que l’ancien système ciblait principalement les biens immobiliers non professionnels, la réforme accorde désormais une protection spécifique à la résidence principale, ce qui déplace une part de la charge fiscale vers d’autres catégories d’actifs.
Redistribution de la charge fiscale
L’instauration d’un taux unique de 1 % pourrait avantager les contribuables disposant de patrimoines importants, notamment au-delà de 5 millions €, puisque le barème précédent pouvait atteindre 1,5 %.
À l’inverse, les patrimoines intermédiaires, situés aux alentours de 1,3 à 2 millions d’euros, pourraient voir leur imposition augmenter en raison de l’élargissement de la base taxable.
La nouvelle assiette inclut par ailleurs des actifs jusqu’alors exclus de l’IFI, tels que les cryptomonnaies, les objets de collection ou certains contrats d’assurance-vie, modifiant sensiblement la composition du patrimoine imposable pour de nombreux investisseurs privés.
Conseils pratiques pour le marché immobilier et les clients
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Les propriétaires de biens haut de gamme, en particulier lorsqu’il s’agit de leur résidence principale, ont intérêt à vérifier leur situation afin de déterminer si une exonération totale est envisageable.
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Les investisseurs disposant d’un patrimoine diversifié (immobilier, actifs financiers, collections) devraient réexaminer la répartition de leurs placements. Une réorientation vers des actifs considérés comme «productifs» peut s’avérer pertinente dans ce nouveau cadre.
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Les agences immobilières ont un rôle important d’information auprès de leurs clients, notamment concernant le statut protecteur de la résidence principale, qui peut devenir un argument décisif dans les échanges avec les propriétaires vendeurs.
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Une expertise juridique et fiscale demeure indispensable pour qualifier correctement les actifs (professionnels, non professionnels ou improductifs) et garantir la conformité de la documentation.
Conclusion
La transformation de l’IFI et l’introduction de l’IFI-i constituent une évolution majeure de la fiscalité patrimoniale française. Pour les particuliers fortunés, cette réforme représente à la fois une contrainte et une opportunité de repenser l’organisation de leur patrimoine, d’adapter les stratégies de gestion et d’optimiser l’utilisation des dispositifs d’allégement disponibles. Pour le marché immobilier, elle offre l’occasion de renforcer la valorisation des biens premium et d’améliorer la qualité du conseil apporté aux clients.
