Ипотека во Франции

Предоставление ипотечных кредитов во Франции и Монако

На финансирование покупаемой недвижимости во Франции и Монако можно получить ипотеку разного типа, оформив покупку как на физическое, так и на юридическое лицо, например, на некоммерческую компанию по недвижимости SCI или другие компании.

Срок выдачи кредита варьируется от 5 до 30 лет в зависимости от типа кредита и досье клиента с условием размещения задатка в банке. Задаток составляет около 40 — 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Решение о предоставлении ипотечного кредита принимается на основании платежеспособности заемщика: коэффициент задолженности не должен превышать 1/3 или 33% от суммы его доходов. Такой порог называется «le reste à vivre» — остаток на покрытие расходов повседневной жизни (жилье, продукты питания, одежда).

Основные типы кредитных ставок:

• Ипотечный кредит с фиксированной банковской процентной ставкой на весь период выплаты (prêt à taux fixe) варьируется от 3 до 3,5%. Основным преимуществом такой ставки является надежность: изначально известны сумма ежемесячных платежей и общая стоимость кредита. Независимо от рыночных тенденций ставка и срок кредита не изменятся. Фиксированная ставка может быть изменена только при рефинансировании кредита.
• Кредит с плавающей процентной ставкой (prêt à taux révisable) варьируется от 1,3 до 2%. Процентная ставка привязана к усредненному значению процентной ставки межбанковского евро рынка (Euribor — Euro Interbank Offered Rate), которая может изменяться каждые 3-6 месяцев. Плавающие ипотечные ставки на первый взгляд выглядят более привлекательно, нежели предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Недостаток состоит в том, что прогнозировать значение рыночных кредитных ставок на длительный срок весьма затруднительно в связи с колебаниями на рынке. Одним из механизмов ограничения является пункт в контракте «taux capé», который позволяет варьировать плавающую ставку в фиксированных границах ±1 или 2%.
• Кредит со смешанной процентной ставкой (фиксированной и плавающей). Принцип такого займа позволяет воспользоваться на протяжении первых 7-10 лет низкой фиксированной ставкой. В целом займы со смешанной ставкой обходятся дешевле, чем займы с фиксированной ставкой за тот же период времени.

Процедура оформления ипотечного кредита

Рассмотрение документов в банке занимает около 30 дней. В течение 10 дней со дня подачи полного пакета документов в банк клиент имеет право отказаться от своей заявки на получение кредита. Для получения ссуды на покупку недвижимости во Франции все документы должны быть представлены в оригинале и переведены официальным переводчиком.

Решение о предоставлении ипотечного кредита во Франции делается на основании платежеспособности заемщика. Сумма ипотечного кредита будет целиком зависеть от общего дохода. Выплаты по ипотеке не должны превышать 33% месячного дохода (в случае высоких доходов — до 40%).

Комиссионные агентства и нотариальные расходы не финансируются кредитом.

Оптимизация налоговых выплат при инвестировании в недвижимость во Франции с целью аренды

Кредит IN FINE

В случае погашения классического кредита заемщик выплачивает часть заемного капитала и банковский процент ежемесячно. По мере выплаты кредита часть активов (капитала) растет, а сумма банковского процента пропорционально уменьшается. Налогоплательщик, подпадающий под оплату налога ISF, должен ознакомиться с амортизационной таблицей кредита в момент, когда возвращенная стоимость его недвижимости превысит налоговую планку ISF.

При выплате кредита IN FINE заемщик выплачивает только банковские проценты. Чтобы выплатить полную сумму заемного капитала, заемщик делает ежемесячный взнос в течение всего срока кредита на специально предусмотренный для этой цели сберегательный счет либо одним разом погашает «тело кредита» в конце самого кредита. Таким образом, заемный капитал остается нетронутым до окончания срока кредита и выплачивается полностью последним платежом. Следовательно, в течение всего срока кредита IN FINE стоимость приобретенного имущества рассматривается как нулевая, и оплата налога на богатство ISF будет происходить только после выплаты всего кредита. С момента подачи полного досье банку потребуется 2–3 недели для принятия окончательного решения о выдаче кредита.

Оптимизация кредита

Банки Франции и Монако предлагают множество схем по оптимизации кредита. Например, размещение денежных средств на депозит или инвестирование в финансовые инструменты на время выплаты кредита (в среднем без особых рисков под 3–4% годовых) может существенно снизить стоимость кредита или же покрыть его полную стоимость. Чем больше сумма взноса, тем выгоднее это для клиента.

Дополнительные расходы

К дополнительным расходам относятся административные сборы банка в размере около 0,25% — 0,5% от суммы заемного капитала. Также, перед тем как принять окончательное решение о выдаче ипотеки заемщику, банки Франции и Монако могут запросить проведение оценки приобретаемого объекта недвижимости. Стоимость экспертизы варьируется от 500 до 5000 евро в зависимости от объекта недвижимости и оценочной компании. Следует также добавить нотариальные сборы в размере около 1% при регистрации в ипотечном бюро.

Налоговые льготы

Приобретение недвижимости посредством кредитования во Франции и Монако способствует получению определенных налоговых льгот.

Налогоплательщик может значительно снизить сумму ежегодного налога на прибыль (доход от аренды) за счет вычета банковских процентов. Также налогоплательщик может добиться минимизации или же полного освобождения от налога на богатство ISF, вычитая из налогооблагаемой базы для расчета налога ISF сумму кредитного займа.

Компания Property ServiceAzur предоставляет помощь в оформлении ипотечного кредитования и в координировании действий всех сторон (продавец, нотариус, финансовое учреждение, страховая компания и компания по оценке недвижимости). Мы поможем вам подобрать оптимальные условия кредитования планируемой сделки или рефинансирования уже имеющегося кредита.

Пример выплат по долгосрочному кредиту на 15 лет

Погашаемый кредит

Кредит In Fine

Список документов, необходимых для получения кредита во Франции

Гражданское состояние:

• Паспорт.
• Справка о составе семьи.
• Свидетельство о браке/разводе.
• Брачный контракт (если имеется).
• Справка с местожительства.

Профессиональная деятельность:

• Трудовой контракт.
• Бюллетени зарплаты за последние 3 месяца.
  

Налогообложение:

• Последнее налоговое уведомление об уплате налогов на доходы.

Для частных предпринимателей:

• Идентификационный номер предпринимателя, устав, удостоверение предпринимателя, профессиональная карта.
• Финансовые отчёты за последние 3 года.
• Выписки с банковских счетов предпринимателя за последние 3 месяца.

Имущественное состояние:

• Документы на право владения собственностью.
• Оценка собственности, засвидетельствованная нотариусом или адвокатом.
• Уведомление об оплате налога на жилье.
• Предварительный договор о покупке недвижимости (compromis de vente, contrat de réservation).

Банковская ситуация:

• Выписки с банковских счетов за последние 3 месяца.
• Уведомление о сберегательных счетах.
• Расчетная таблица погашения всех текущих кредитов.
• Уведомление о личном взносе средств на покупку недвижимости.
• Банковские реквизиты.

При покупке недвижимости на Лазурном берегу компания Property ServiceAzur предоставляет помощь в оформлении ипотечного кредитования под 1,8- 2% годовых + Euribor и производит смену контрактов на коммунальные услуги. По желанию клиента возможно управление купленным объектом недвижимости.