Мечтой для многих покупателей остается строительство собственного дома во Франции. Для ее реализации, прежде всего, необходимо приобрести землю под строительство.
Существует два варианта покупки земли: покупка изолированного земельного участка или покупка готового земельного надела (lot) на участке, предназначенном для застройки жилья (lotissement). Покупка земельного надела на участке земли, готовом для застройки, позволяет избежать массы проблем, так как площадь участков уже определена, подводка коммуникаций и возможность строительства гарантированы.
В то же время, покупатель должен соблюдать архитектурные нормы, устав жилищного кооператива, поддерживать в порядке сад и прилежащие к дому территории. Эти правила соблюдаются также при разделе владельцем и последующей продажей частей земельного участка, на котором находится его недвижимость.
Приобретение изолированного земельного участка оставляет покупателю больше свободы действий, но предполагает больше административных демаршей и финансовых вложений.
На Лазурном берегу Франции не вся земля подлежит застройке, уточнить возможность строительства и представить эволюцию прилегающих к участку территорий можно по местному плану градостроительства PLU (Plan Local de l’Urbanisme).
Площадь застройки во Франции не может быть произвольной, каждый участок имеет свой коэффициент застройки COS (Coefficient d’Occupation des Sols), который определяет жилую площадь застройки в м² пола SHON (Surface Hors-Oeuvre Nette). Так, например, при COS, равной 0,5 и площади участка в 1000 м² разрешено строительство жилой площади (SHON) 500 м².
До покупки земельного участка необходимо убедиться, что грунт выдержит будущую конструкцию, участок обязан быть устойчивым и не должен подвергаться наводнениям, содержать карьеры или туннели.
В случае сомнений в определении границ участка, геодезист-эксперт может осуществить повторное размежевание. Точные границы участка указываются мэрией в сертификате урбанизма, выдаваемого по заявке покупателя.
Покупка участка земли во Франции происходит по общему сценарию покупки любого типа недвижимости:
-
сначала подписывается предварительное соглашение о купле-продаже. В предварительном контракте должна быть обязательно указана площадь застройки участка, а также условия, без выполнения которых продажа не может быть осуществлена;
-
покупатель должен получить сертификат урбанизма, разрешение на строительство;
-
в случае необходимости, согласие на предоставление кредита.
Не стоит подписывать контракт на строительство до вступления в права владения участком. При подписании предварительного контракта о покупке продавцу перечисляется задаток, сумма которого может достигать 10% от цены продажи.
В окончательном нотариальном акте должна содержаться следующая информация: совокупность расходов и налогов, точное описание участка, возможные сервитуты и т.д. Нотариальные расходы идентичны расходам при классической сделке купли-продажи, к нотариальным расходам добавляются регистрационные сборы, которые составляют 5,09% от стоимости земли, а также таксы градостроительства.
Для запроса детализированного сертификата урбанизма (certificat pré opérationnel или certificat détaillé) необходимо указать назначение строительства и его площадь. Данный сертификат подтверждает возможность реализации строительного проекта на выбранном под застройку участке.
Упрощенный или обычный сертификат (certificat ordinaire или simplifié) содержит информацию о возможных административных ограничениях в праве собственности, о планах градостроительства, непосредственно связанных с указанным участком, о существующих налогах и сборах. В нем оговариваются права и обязанности, связанные с владением участком земли.
Так, например, покупка недвижимости или участка земли на береговой линии связана с определенными ограничениями:
-
расстояние от построек до нижней линии прилива должно составлять не менее 100 м;
-
высота построек и ограждений, используемые строительные материалы должны соответствовать нормам градостроительного плана необходимо обеспечить публичный проход по береговой линии у кромки воды: прибрежная зона остается общедоступной, и владелец участка не может устроить на ней частный пляж.
Сертификат урбанизма выдается бесплатно и не является разрешением на строительство.
