В момент подписания соглашения, в соответствии с существующим французским законодательством в области недвижимости, продавец обязан предоставить покупателю всю информацию, касающуюся технического состояния приобретаемой недвижимости и приложить акты технической экспертизы. Начиная с 1 ноября 2007 года при заключении сделки купли-продажи недвижимости во Франции обязательными являются следующие документы технической диагностики:
- метраж общей площади (Loi Carrez) — для апартаментов;
- проверка на наличие свинца, асбеста, термитов;
- проверка на соответствие установленным нормам электрической проводки и подводки газа;
- проверка эффективности использования электроэнергии и газа;
- констатация природных рисков в зависимости от зоны местонахождения объекта недвижимости.
Диагностика производится с целью информирования покупателя о состоянии приобретаемой недвижимости. Отклонения от нормы, выявленные экспертизой, не являются основанием для осуществления продавцом работ по их устранению, за исключением случаев обнаружения высокой концентрации свинца, когда ремонтные работы обязательны. В данном случае продавец и покупатель должны прийти к обоюдному решению о том, за чей счет будет производиться ремонт. Это может послужить основанием для снижения цены продажи, либо для отказа от покупки.
Техническая диагностика во Франции в обязательном порядке производится квалифицированными экспертами, с лицензией, утвержденной COFRAC (Comité français d’accréditation). Покупатель имеет право требовать аннуляции продажи в судебном порядке или снижения цены, если устанавливает, что реальное состояние жилья не соответствует информации, содержащейся в акте экспертизы.
Измерение метража общей площади (Certification de surface Loi Carrez) производится в жилой недвижимости с площадью не менее 8 м². К ней не относится площадь гаража, подвала, кладовок и пр. Акт проверки действителен без ограничений по сроку. Несоответствие в указанном и реальном метраже не может превышать 5% от указанной площади. Данный акт не является обязательным при продаже индивидуального дома.
Проверка на наличие асбеста (Etat amiante) подлежат все здания, построенные во Франции до 1 июля 1997 года. Контролю подлежат полы, покрытия стен, перегородки, балки, потолки, плиточные покрытия пола, ставни жилых помещений, канализационные трубы, лифты, подвалы и помещения для сбора мусора в местах общего пользования резиденции, а также несущие конструкции и кровля в индивидуальных домах. Диагностика является действительной без ограничений по сроку, если асбест не выявлен и 3 года, если асбест присутствует.
Контроль на наличие свинца (Constat de risque d’exposition au plomb) в покрытых краской поверхностях обязателен в жилых помещениях, построенных до 1 января 1949 года. Срок действия акта экспертизы не ограничен при отсутствии свинца или при его низкой концентрации. В остальных случаях акт действителен в течение года или 6 лет при аренде жилья.
Термиты (Termites) — насекомые-ксилофаги, наносящие структурный ущерб зданиям. С июня 1999 года для некоторых районов, определенных указом префектуры (информацию можно получить в мэрии) диагностика является обязательной. Это относится ко всем зданиям, независимо от их назначения. Диагностика, проведенная сертифицированным специалистом, прилагается к договору купли-продажи и должна быть датирована не ранее 6 месяцев.
Состояние природных, горнорудных и техногенных рисков (ERNMT): это касается квартир или индивидуальных домов, расположенных в зонах природных (подтопления, оползни, землятресения) и техногенных (промышленных, химических) рисков (информацию можно получить в мэрии). Так же, с 1 июля 2017 г. диагностику должна дополнять информация о рисках воздействия газа радон.
Акт действителен в течение 6 месяцев.
Диагностика энергоэффективности (DPE) и выброса парниковых газов проводится в отношении недвижимости, предназначенной для проживания, за исключением случаев, когда в ней проживают менее 4 месяцев в году. Эта диагностика используется для информирования потенциальных покупателей или арендаторов об энергетических характеристиках недвижимости. Это общая информация, которая не влияет на реализацию сделки купли-продажи.
Сертификат экспертизы действителен в течение 10 лет, но акты проведенные:
- В период с 01.01.2018 по 30.06.2021 действительны до 31.12.2024.
- С 01.01.2013 по 31.12.2017 действительны до 31.12.2022.
Проверка соответствия нормам подводки газа (Etat des installations intérieures de gaz) осуществляется в жилых помещениях, оборудованных газовыми трубами более 15 лет назад. Акт экспертизы действителен в течение 3 лет.
Проверка соответствия нормам электрической проводки (Etat des installations intérieures électriques) осуществляется в жилых помещениях, оборудованных электричеством более 15 лет назад. Акт экспертизы действителен в течение 3-х лет.
Начиная с 2013 года, при продаже недвижимости во Франции вводится обязательная проверка соответствия нормам индивидуальной канализационной системы (Etat des installations d’assainissement non collectif). По окончании проверки, в случае возникновения экологического риска, работы должны быть выполнены в течение 4 лет. Проверка канализации будет являться обязательной каждые 8 лет.
Независимая экспертиза недвижимости во Франции
При покупке недвижимости во Франции, по просьбе покупателя, до подписания акта о купле-продаже независимый эксперт может произвести оценку продажной стоимости объекта. При определении рыночной стоимости недвижимости в расчет принимаются следующие параметры:
Состав и планировка недвижимости. Ее расположение и окружение. Позиция на рынке недвижимости. Качество и общее состояние. Уровень комфорта.
В процессе проведения экспертизы независимый эксперт производит сравнительный анализ рынка недвижимости, и, опираясь на имеющуюся в его расположении базу данных, может дать объективную оценку продажной стоимости.
При необходимости, или по желанию покупателя, до заключения сделки, независимый эксперт по строительству может произвести технический анализ состояния апартаментов, виллы, земельного участка и предоставить полный отчет покупателю.
