Многие покупатели приобретают недвижимость во Франции посредством компании SCI. Предлагаем вам познакомиться поближе с таким видом покупки и узнать как происходит покупка недвижимости на имя компании SCI и в чем ее преимущества.
Что такое SCI, и для чего она создается?
SCI (Société Civile Immobilière) — это юридическая некоммерческая компания или гражданское общество для владения недвижимостью. Такой вид компании позволяет членам одной семьи или группе людей стать владельцами в разных или равных долях и управлять вместе одним или несколькими объектами недвижимости. Такая форма компании прекрасно адаптирована для тех, кто задумывается о дополнительном доходе или пенсии, сдавая недвижимость в аренду, или же о прогрессивной передаче своего наследства.
Как создать компанию SCI?
Процедура создания компании является относительно быстрой и происходит в период покупки недвижимости, после подписания предварительного договора на покупку недвижимости и до подписания заключительного договора купли-продажи. Как правило, всем занимается нотариус, который выполняет административные и регистрационные формальности: составляет устав компании, публикует уведомление о регистрации SCI в правовом вестнике JAL, регистрирует компанию в реестре Торгово-промышленной палаты и регистрирует устав компании в налоговой службе. После выдается свидетельство о регистрации, где фигурирует вся информация о компании и ее учредителях. Эта информация остается открытой и представляется по запросу любым третьим лицам.
Как функционирует компания SCI?
Достаточно двух лиц для создания компании, ими могут быть как физические, так и юридические лица. Законом не установлено ни максимальное количество владельцев, ни условия национальности, как в некоторых других формах компаний. Несовершеннолетний ребенок может стать членом компании SCI, поскольку компания не имеет никакой коммерческой направленности. Длительность существования такой компании − 99 лет.
Устав компании определяет ее функциональность. Он должен быть составлен в письменной форме и указывать:
- данные о компании, такие как название и юридический адрес. Адрес может быть по месту нахождения недвижимости или по адресу, представленному другой компанией;
- цель компании, деятельность SCI не должна носить коммерческий характер;
- данные учредителей; разделение долей, взносы учредителей. Каждый член товарищества должен сделать взнос, стоимость которого не обязательно должна быть одинаковая. Взносы могут быть денежными и имущественными: денежная сумма, мебель, материалы, сама недвижимость (вся или частично). Все эти взносы составляют социальный капитал общества. Делая взнос в виде недвижимого имущества, нужно знать о том, что такой вид взноса приравнивается к покупке, и запускается механизм налогообложения прироста капитала с продажи.
Помимо базовой информации, учредители указывают в уставе необходимые условия для дальнейшего функционирования компании (управление, продажа долей, передача по наследству и прочее) за счет чего SCI имеет гибкую структуру. Чтобы обеспечить стабильность в управлении, учредители могут назначить управляющего и дать ему полномочия на самостоятельное подписание определенных актов и документов. Учредители также могут предвидеть пункт, который обязует на получение предварительного согласования всех членов общества при продаже долей третьему лицу. Нередко добавляется пункт, в котором прописано, что в случае смерти одного из супругов доли перейдут пережившему супругу. Такое условие помогает избежать разделения долей между оставшимися детьми и супругом и сохранить контрольный пакет акций в собственности родителей. Чтобы создать устав грамотно и не забыть упомянуть все необходимые условия, предпочтительно обратиться за помощью к специалисту.
Какие налоги платит компания SCI?
Компания SCI считается «прозрачной» организацией, поэтому налогообложению подлежат сами учредители. В классической ситуации, доход компании SCI от длительной немеблированной аренды подлежит подоходному налогу. Для резидентов Франции подоходный налог рассчитывается по прогрессивной шкале от 11% до 45% плюс социальные отчисления в размере 17,2%. Для нерезидентов, налоговая ставка равна 30% плюс социальные отчисления 17,2%, за исключением того, если нерезидент аффилирован к схеме социального обеспечения в другом государстве Европейского Союза, в этом случае, нерезидент облагается солидарным сбором в 7,5% (prélèvement de solidarité).
Каждый член товарищества декларирует свою долю дохода от аренды пропорционально своим долям в капитале SCI. Его доходы от аренды суммируются с прочими доходами и указываются в налоговой декларации для физического лица. Абсолютно идентично тому, как если содержать недвижимость напрямую, без SCI. Кроме того, налогообложение применяется даже в том случае, если доходы не распределяются между учредителями и остаются в SCI для финансирования новых приобретений. Прирост капитала, связанный с продажей недвижимости или долей SCI будет подлежать налогообложению на доход физических лиц. Продавец долей будет облагаться налогом 19% плюс социальные сборы в размере 17,2%, итого налог составит 36,2%. Освобождение от налогов и социальных отчислений возможно после применения налоговых скидок за давность владения: освобождение частично более чем через пять лет и полное освобождение от налога и социальных отчислений после тридцати лет владения. В свою очередь, покупатель долей будет обязан оплатить регистрационные сборы в размере 5% плюс департаментальный налог. Учредители компании SCI могут выбрать налогообложение прибыли как для организации. Выбор такой опции должен быть тщательно взвешен, так как является невозвратным. Данное решение представляет некоторые преимущества. Прежде всего, с налогооблагаемого результата можно вычесть не только расходы на управление, но и амортизацию недвижимости, которой владеет SCI. Каждый год бухгалтерская стоимость недвижимости снижается и создается дефицит, который позволяет избежать любого налогообложения.
В случае, когда SCI приносит прибыль, то до 38 120 евро она облагается заниженным налогом, который равен 15%, от 38 120 евро до 500 000 евро, налогом в размере 25% и от 500 000 евро в 33,33%. Если члены товарищества будут выбирать дивиденды, то к ним применяется налоговая льгота в размере 40%, а остальные 60% облагаются в категории дохода от движимого капитала для физического лица. Тем не менее выбор в пользу налога на прибыль организаций создает затруднения при продаже недвижимости. Фактически, в случае продажи, члены общества не получают льготы за длительность владения недвижимостью. Такой налоговый выбор интересен только в том случае, если члены товарищества имеют большие доходы, но должны избегать, если они хотят продавать объекты недвижимости и распределить прирост капитала от продажи.
Как происходит передача наследия и дарения через SCI?
SCI имеет упрощенную форму наследия и дарения. Создавая компанию, можно принять в общество наследников на момент покупки, как правило, с минимальным количеством акций. Социальные доли могут легко передаваться наследникам. Передача долей подразумевает налоговые льготы, например, для каждого ребенка имеется льгота в размере 100 000 евро каждые 15 лет. В таком случае желательно, чтобы суммы долей были круглыми, например, 100 евро или 1 000 евро, для того, чтобы не превысить налоговый порог. Такое решение позволит в равной степени поддержать равноправие между детьми в сумме дарения. Вдобавок ко всему, передача прав может происходить при разделении прав собственности. Передавая недвижимость детям, сохранив за ними право «голой собственности», родители могут сохранить право «узуфрукта». Узуфрукт оставляет за родителем право на пользование недвижимостью, на сдачу ее в аренду и на получение дохода.
В случае смерти родителей, узуфрукт не передается по наследству, а просто аннулируется. Следовательно, дети унаследуют доли родителей автоматически и станут полноправными собственниками всей недвижимости, без уплаты каких-либо налогов на наследство. Безоговорочным налоговым преимуществом является также то, что при расчете налога на дарение, в расчет берется имеющийся в компании кредит. Для определения стоимости долей SCI, рассчитывается стоимость чистого актива (актив минус пассив): все активы суммируются, включая денежные средства на банковском счету компании и стоимость имущества, и вычитаются обязательства, такие как кредиторская задолженность, банковские проценты, текущие счета сотрудников. Получившийся результат делится на число единиц, составляющих капитал. Результат актива нетто облагается налогом на дарение. И, напротив, в случае владения и дарения недвижимости напрямую, кредит не вычитают. Еще немаловажно, что сама процедура дарения долей гораздо проще и менее затратна, нежели процедура дарения при прямом владении недвижимости.
Какие формальности для ведения SCI?
Правильное правление SCI подразумевает соблюдение некоторых обязательств, как, например, организация ежегодного общего собрания, результатом которого должно быть составление управляющим письменного протокола заседания. Для SCI, подлежащей подоходному налогу, рекомендуется ведение бухгалтерии, хотя бы в упрощенной форме, используя таблицы Excel. Для SCI, подлежащей корпоративному налогу, бухгалтерия обязательна. Кроме того, все доходы и расходы должны производиться через банковский счет, открытый на имя SCI. Несоблюдение этих правил может привести к наказанию налоговыми органами в виде денежного штрафа.
Монакское SCI
В чем отличие французского SCI от SCI монакского происхождения?
Приобрести недвижимость во Франции можно на компанию SCI, зарегистрированную в Монако. Процедура регистрации монакской компании SCI идентична французской. Юридический адрес компании непременно должен располагаться в Монако, поэтому зачастую юридический адрес предоставляется компанией, расположенной в Монако. Аренда юридического адреса стоит примерно 700–1500 евро в год. Информация о монакской компании и ее владельцах остается конфиденциальной, но может быть предоставлена государственным органам (французской налоговой администрации и пр.). Между тем, данные о французской компании могут быть доступны любым третьим лицам.
В отличие от французской компании SCI, которая может владеть только недвижимым имуществом, монакское гражданское общество может владеть также движимым имуществом (портфель финансовых инструментов, доли другой компании и пр.). В случае если более 50% активов монакского SCI составляет движимое имущество, доли данного общества при их передаче по наследству могут в определенных случаях облагаться монакским налогом на наследование, ставка которого, например, при передаче от родителей детям равна нулю (во Франции максимум 45%), а передача третьим лицам 16% (во Франции 60%). Все остальные налоги, которые взимаются с владельцев компании (налог на проживание, налог на недвижимость, налог на богатство, налог на доход, налог на прирост капитала от продажи долей и прочие) остаются точно такими же, как для французской SCI.
