Слово «Виаже» (viager) в переводе со старо-французского означает «продолжительность жизни». «Виаже» как термин означает — продажа недвижимости в обмен на пожизненную ренту, выплачиваемую продавцу покупателем. Покупатель может выиграть на сделке либо проиграть, так как конечная цена недвижимости неизвестна. Вместо полной оплаты стоимости недвижимости в момент подписания акта покупки-продажи покупатель регулярно выплачивает продавцу определенную сумму в качестве пожизненной ренты. В чем интерес подобного соглашения? Покупатель может стать собственником жилья без единовременной выплаты полной его стоимости и заплатить меньшую цену, чем при классической купле-продаже.
Рента
Cумма ренты зависит от оценки возможной продолжительности жизни: чем моложе продавец, тем меньше рента, так как по статистике продолжительность его жизни больше.
Размер ренты зависит также от суммы, выплачиваемой в момент продажи (bouquet), которую волен назначать продавец. Чем больше эта сумма, тем меньше размер ренты.
В основе расчета пожизненной ренты лежит реальная рыночная цена на недвижимость во Франции. Из этой суммы высчитывается сумма единовременной выплаты (bouquet) в момент подписания акта купли-продажи. Остаток переводится в ренту (ежемесячную, квартальную или годовую) в соответствии с количеством бенефициаров, их возрастом и вероятной продолжительностью жизни.
Новый владелец недвижимости (nu propriétaire) выплачивает ренту бывшему владельцу до его кончины. Если бывшим владельцем является супружеская пара, то рента выплачивается до конца жизни обоих супругов.
«Виаже»: занято или свободно
Существует две возможности покупки «виаже» с пожизненным содержанием продавца:
- Продавец оставляет за собой право проживать в недвижимости до своей кончины (Viager occupé).
- Недвижимость свободна от проживания в ней продавца и от аренды третьему лицу (Viager libre), и покупатель может вступить во владение и занять купленное жилье сразу после подписания акта о покупке-продаже.
90% продавцов «Viager» предпочитают сохранить за собой и за членами своей семьи право проживания в недвижимости. В таком случае в контракте продажи должно быть уточнено, кто и за что платит. Так, например, жильцы берут на себя текущие расходы по содержанию квартиры и налог на проживание, а новый владелец оплачивает издержки на капитальный ремонт и налог на недвижимость.
Менее распространена, но возможна ситуация, когда бывший владелец решает сдать недвижимость в аренду, чтобы дополнительно получать арендную плату (usufruit). В таком случае он обязан оплачивать расходы на текущий ремонт, а новый владелец оплачивает капитальный ремонт. В данном случае неудобство для покупателя в том, что если в момент кончины бывшего владельца жилье все еще сдано в аренду, то новый владелец имеет право занять его только после окончания срока контракта аренды, но будет получать арендную плату в течение оставшегося периода.
Покупка недвижимости «виаже» с проживанием в ней бывшего владельца может стать выгодным вложением в недвижимость, если покупатель не заинтересован лично проживать в приобретаемой недвижимости.
Если покупатель приобретает незанятое продавцом жилье, он сможет воспользоваться недвижимостью по своему усмотрению — проживать в нем или сдать в аренду. В этом случае он оплачивает все расходы на ремонт и содержание недвижимости. Размер ренты, выплачиваемой продавцу в случае продажи свободного от проживания жилья, намного выше, чем при покупке занятого «виаже».
Гарантии выплаты ренты
Если новый владелец не платит ренту, жилье может быть перепродано судебными органами, а недостающая сумма ренты выплачена бывшему хозяину «виаже».
Чтобы защитить себя от подобной ситуации, продавец, имеет право включить в контракт условие о том, что в случае неуплаты ренты он может вернуть себе недвижимость в установленные сроки, либо требует назначить гарантом лицо со стороны покупателя, которое обязуется выплачивать ренту за покупателя в случае, если покупатель не может обеспечить оплату
В случае смерти продавца «виаже» покупатель прекращает выплату ренты и отныне может использовать недвижимость по своему усмотрению. Но если продавец переживает покупателя, то наследники покупателя будут обязаны продолжать выплату ренты. В противном случае, контракт купли продажи «виаже» расторгается, и недвижимость возвращается к бывшему хозяину.
Если кончина продавца из-за болезни происходит в 20 дней, следующих после продажи, то продажа будет аннулирована.
Контракт продажи может включать условие покупки ренты. Это позволяет покупателю немедленно воспользоваться купленной недвижимостью, заплатив продавцу определенную сумму, чтобы не выплачивать ренту и не ждать кончины продавца, продолжительность жизни которого может не соответствовать его ожиданиям.
Возможна перепродажа «виаже» третьему лицу, которое принимает на себя обязательство выплачивать ренту. Но предыдущий покупатель остается ответственным за неуплату ренты и может быть призван к оплате, уже не будучи владельцем «виаже». Таким образом, в случае необходимости перепродажи необходимо заручиться советами нотариуса и принять предосторожности.
Индексация ренты
В контракт покупки-продажи «виаже» может быть включено условие индексации ренты в зависимости от покупательной способности. Показателем, как правило, служит индекс потребительских цен во Франции, опубликованный INSEE (национальный институт статистики и экономических исследований). Таким образом, каждый год, в одно и то же время рента будет увеличиваться пропорционально стоимости жизни. В качестве ориентира может быть выбран индекс строительства.
На Лазурном берегу Франции рынок «виаже» представлен большим количеством недвижимости, где «виаже» является одной из возможностей инвестиций для покупателя с целью подготовить себе спокойную жизнь по достижению пенсионного возраста.
