Ответы на вопросы по покупке и продаже недвижимости во Франции

Да. Во Франции нет никаких ограничений для иностранцев на покупку недвижимости — ни по гражданству, ни по месту проживания, ни по наличию ВНЖ.

• Покупка недвижимости не даёт автоматически права на вид на жительство
• Сделка оформляется через французского нотариуса, который гарантирует юридическую чистоту
• Купить недвижимость можно лично или по доверенности
• Оформить покупку на физическое лицо или на компанию (например, SCI)
• Получить ипотеку во Франции (при выполнении условий банка)

Процесс покупки недвижимости во Франции проходит в несколько основных этапов:

1. Выбор объекта и согласование цены (Offre d’achat)
2. Подписание предварительного договора (Compromis de vente или Promesse de vente)
3. Внесение депозита (обычно 5–10%)
4. Юридические и технические проверки нотариусом
5. Подготовка финансирования (если есть ипотека)
6. Подписание окончательного акта купли-продажи (Acte de vente) у нотариуса
7. Передача ключей и регистрация права собственности

Вся сделка проходит через нотариуса, который гарантирует юридическую чистоту и безопасность перевода денег.

Подробние тут: Покупка недвижимости во Франции — пошаговое руководство

• паспорт или удостоверение личности

• подтверждение адреса проживания

• свидетельство о семейном положении (при необходимости)

• документы о происхождении средств (по требованию банка или нотариуса)

Если покупка осуществляется через компанию (например, SCI), дополнительно потребуются учредительные документы компании.

В среднем процесс покупки недвижимости во Франции занимает от 2 до 3 месяцев.

Основное время требуется на:

• обязательные юридические проверки
• подготовку документов нотариусом
• оформление ипотеки (если используется кредит)

В некоторых случаях (покупка без кредита, готовые документы) сделка может быть завершена быстрее.

Подробнее тут : Покупка недвижимости во Франции — пошаговое руководство

Да. Покупка недвижимости во Франции может быть полностью оформлена дистанционно по нотариальной доверенности.

В этом случае:

• вы не обязаны приезжать во Францию лично
• доверенное лицо подписывает документы у нотариуса от вашего имени
• деньги переводятся напрямую на счёт нотариуса

Это стандартная и широко используемая практика для иностранных покупателей.

Offre d’achat — это письменное предложение покупателя о покупке недвижимости по определённой цене. По сути, это этап торга между покупателем и продавцом.

После получения offre d’achat собственник может:

• принять предложение,
• отклонить его,
• или сделать контр-предложение с другой ценой или условиями.

После того как стороны договорились о цене и условиях, подготавливается предварительный договор купли-продажи (Compromis de vente или Promesse de vente).

Compromis de vente — это предварительный договор купли-продажи между покупателем и продавцом.

В нём фиксируются:

• цена недвижимости
• условия сделки
• сроки подписания окончательного акта
• условия отказа (clauses suspensives)

После подписания compromis de vente сделка становится юридически обязывающей для обеих сторон.

Обычно депозит составляет от 5% до 10% от стоимости недвижимости.

• Деньги переводятся на счёт нотариуса, а не продавцу
• Депозит засчитывается в стоимость покупки
• Он остаётся заблокированным до подписания окончательного акта

Для продавца — Нет. Для покупателя — Да, можно. После подписания предварительного договора (Compromis de vente или Promesse de vente) у покупателя есть законный срок на раздумье — 10 дней.

В течение этих 10 дней покупатель может:

• отказаться от покупки без объяснения причин
• и получить обратно весь внесённый депозит

После истечения этого срока отказаться от сделки можно только в случаях, предусмотренных в договоре (например, отказ банка в ипотеке).

Если покупатель отказывается без законных оснований, продавец имеет право удержать депозит в качестве компенсации.

Оба документа — это предварительные договоры купли-продажи, но между ними есть юридическая разница.

Compromis de vente — это договор, который обязывает и покупателя, и продавца.

• Обе стороны уже считаются согласными на сделку
• Если одна из сторон отказывается без законных оснований — возможны санкции
• Это самый распространённый вариант предварительного договора во Франции

Promesse de vente — это договор, который обязывает только продавца.

• Продавец резервирует объект за покупателем
• Покупатель получает право купить, но не обязан это делать
• За это право покупатель обычно платит резервационный депозит (indemnité d’immobilisation)

В обоих случаях покупатель сохраняет законное право на отказ в течение 10 дней после подписания.

Дополнительные расходы при покупке составляют в среднем:

• 7–8% от цены для вторичной недвижимости
• Около 2% от цены для новостроек

В них входят нотариальные и государственные сборы.
Дополнительно могут быть расходы на агентство и ипотеку.

Подробнее тут: Нотариальные сборы и налоги при покупке недвижимости

• Если каждая сторона хочет своего нотариуса, в сделке участвуют два нотариуса
• При этом дополнительных расходов не возникает — гонорар делится между ними
• В обоих случаях цена для клиента не меняется

Да, можно. Торг во Франции — это обычная и нормальная практика.

Почти всегда цена обсуждается через offre d’achat:

• покупатель предлагает свою цену
• продавец может принять, отклонить или сделать контр-предложение

Размер торга зависит от ситуации на рынке, ситуации хозяина, состояния объекта, срочности продажи, правильности первоначальной цены

В некоторых случаях торг минимальный, в других — возможна существенная скидка.

Перед продажей недвижимости во Франции продавец обязан предоставить пакет обязательных технических диагностик.

В него входят проверки:

• энергоэффективности (DPE)
• наличия асбеста, свинца, термитов (в зависимости от типа и возраста здания)
• состояния электрики и газа
• рисков (наводнения, сейсмика и т.д.)
• состояние канализации

Эти документы передаются покупателю до подписания предварительного договора и являются обязательной частью сделки.

Подробнее тут : Продажа недвижимости во Франции: какие диагностики обязательны

Диагностические отчёты — это обязательные технические проверки недвижимости, которые продавец должен предоставить покупателю.

Они показывают, например:

• уровень энергопотребления (DPE)
• наличие асбеста (amiante)
• наличие свинца (plomb)
• состояние электрики и газа
• возможные природные и техногенные риски

Эти отчёты информируют покупателя о состоянии объекта, но не являются гарантией его идеального состояния.

Подробнее тут : Продажа недвижимости во Франции: какие диагностики обязательны

Acte de vente — это основной нотариальный документ, которым окончательно оформляется сделка купли-продажи.

При его подписании:

• покупатель оплачивает полную стоимость недвижимости
• продавец получает деньги
• покупателю передаются ключи
• право собственности официально регистрируется

С момента подписания Acte de vente покупатель становится полноправным собственником недвижимости.

Покупатель становится собственником в день подписания окончательного акта купли-продажи (Acte de vente) у нотариуса.

Именно с этого момента:

• право собственности официально переходит к покупателю
• передаются ключи
• покупатель несёт все права и обязанности собственника

Да. Во Франции недвижимость можно купить не только на физическое лицо, но и на компанию.

Чаще всего для этого используют компанию типа SCI (Société Civile Immobilière).

Покупка через компанию может быть полезна для:

• совместного владения недвижимостью
• наследственного планирования
• оптимизации управления и передачи долей

Выбор структуры зависит от целей покупки и налоговой ситуации, поэтому в каждом случае решение принимается индивидуально.

Подробнее тут: SCI или SCP — что выбрать для владения недвижимостью во Франции

Вторичное жильё — это недвижимость, которая уже была в собственности и использовалась.

Новостройка — это новое жильё, купленное напрямую у застройщика.

Основные отличия:

• у новостроек меньше нотариальные сборы
• новостройки соответствуют современным строительным нормам
• вторичное жильё обычно доступно сразу и часто лучше расположено
• вторичка может требовать ремонта, новостройка — нет

Выбор зависит от целей покупки, бюджета и сроков.

Оплата недвижимости во Франции всегда происходит через нотариуса.

Процедура выглядит так:

• покупатель переводит всю сумму покупки на специальный защищённый счёт нотариуса
• деньги не переводятся напрямую продавцу
• в день подписания Acte de vente нотариус перечисляет средства продавцу и регистрирует сделку

Это единственный законный и полностью защищённый законом способ оплаты недвижимости во Франции.

Основные риски связаны не с самой системой, а с неправильным сопровождением сделки.

Чаще всего это:

• покупка без профессиональной проверки документов
• недооценка состояния недвижимости
• ошибки в оценке налогов и расходов
• юридические нюансы по земле или перепланировкам

Во Франции сделка через нотариуса очень хорошо защищена, а профессиональное сопровождение с агентством практически полностью устраняет эти риски.

Off-market объекты — это недвижимость, которая не публикуется в открытой рекламе и не размещается на сайтах объявлений.

Такие объекты:

• предлагаются в закрытом доступе и продаются конфиденциально
• как правило, относятся к премиальному или инвестиционному сегменту

Да, в большинстве случаев — да. Французская недвижимость считается надёжным и стабильным инвестиционным активом.

Преимущества:

• стабильный рынок и высокая юридическая защита
• высокий спрос на аренду, особенно на Лазурном берегу
• возможность получать арендный доход + рост стоимости объекта

При этом доходность сильно зависит от: локации, типа объекта, правильной стратегии аренды и управления

Грамотно подобранный объект может быть как источником дохода, так и сохранением капитала.

При выборе ликвидной недвижимости на Лазурном берегу ключевое значение имеют:

Локация

• первая линия, прямой выход к воде или пешая доступность до моря
• прибрежная зона или видовая недвижимость на холмах

Самые ликвидные районы

• Cap Ferrat, Cap d’Antibes, Cap d’Ail, Cap Martin, Villefranche-sur-Mer, Èze, Beaulieu sur Mer, Super Cannes, Mougins

Видовые характеристики

• панорамный вид на море значительно повышает ликвидность и стоимость

Тип резиденции

• недвижимость в закрытых резиденциях и доменах продаётся и сдаётся заметно легче

При выборе агентства на Лазурном берегу стоит обратить внимание на:

• официальный статус агентства (профессиональная лицензия, страхование, регистрация)
• доступ ко всему рынку через MLS / Inter-Agence, а не только к своей базе
• полное сопровождение сделки: от подбора и переговоров до нотариуса
• опыт работы с иностранными покупателями и репутацию
• послепродажные услуги – Управление недвижимостью

Хорошее агентство — это партнёр, который защищает ваши интересы и упрощает весь процесс покупки.

Подробнее тут: Как выбрать агентство недвижимости во Франции

Для покупателя — бесплатно.

Во Франции, как правило, комиссию агентства оплачивает продавец

Если на нашем сайте вы не нашли подходящий объект — просто свяжитесь с нами и сообщите ваши критерии поиска.

Мы:

• подключаем всю сеть партнёрских агентств (MLS / Inter-Agence)
• ищем объекты по всему рынку, а не только в нашей базе
• подбираем вариант, который лучше всего соответствует вашему запросу

Агентства во Франции работают в единой профессиональной системе и делят между собой уже предусмотренное вознаграждение, поэтому для покупателя условия и стоимость покупки не меняются.

Для продажи недвижимости нотариусу потребуется стандартный пакет документов:

• удостоверение личности собственника

• правоустанавливающий документ на недвижимость (Acte de propriété)

• последний налог на недвижимость (taxe foncière)

• данные о кредите, если есть ипотека

• банковские реквизиты продавца

• документы по резиденции/управляющей компании (если это квартира)

Также обязательны технические диагностики объекта (DPE, электричество, газ, риски и др.).

Точный список может немного отличаться в зависимости от типа недвижимости и ситуации собственника, но основной пакет запрашивает нотариус в начале сделки.

Для подписания мандата на продажу обычно требуются:

• удостоверение личности собственника

• правоустанавливающий документ на недвижимость (Acte de propriété)

• последние счета по налогам на недвижимость (taxe foncière)

• данные о совладельцах, если объект принадлежит нескольким лицам

• документы по резиденции (если это квартира)

Если собственник — компания (SCI), потребуются учредительные документы и данные управляющего.

Этот пакет позволяет агентству корректно подготовить мандат и начать продажу недвижимости.

Перед продажей недвижимости во Франции продавец обязан предоставить пакет технических диагностик (Dossier de Diagnostic Technique).

В него обычно входят:

• DPE — энергоэффективностьпроверка на асбест (amiante)

• проверка на свинец (plomb)

• состояние электрики и газа (если установкам более 15 лет)

• риски и природные зоны (ERP)

• диагностика термитов (в некоторых регионах)

Точный список зависит от типа недвижимости, года постройки и её расположения.

Все диагностики должны быть готовы до подписания предварительного договора.

Подробнее тут: Продажа недвижимости во Франции: какие диагностики обязательны

Основные расходы продавца при продаже недвижимости во Франции:

• комиссия агентства — обычно 5–6% от цены продажи

• обязательные диагностики — примерно 300–800 € (зависит от объекта)

• налог на прирост капитала (если применяется)

Если объект — основное место проживания, налог на прирост капитала чаще всего не взимается.

В большинстве случаев основные расходы продавца — это комиссия агентства и возможный налог при продаже.

Размер комиссии агентства во Франции не фиксирован законом — официального лимита нет. Каждое агентство устанавливает её самостоятельно.

Комиссия может отличаться в зависимости от:

• уровня сервиса и сопровождения

• объёма рекламы и маркетинга

• работы с международными покупателями

• участия в профессиональных сетях (MLS, партнёрские агентства)

Агентства, ориентированные на международный рынок, как правило, инвестируют больше в продвижение объекта (реклама, базы клиентов, партнёры за рубежом), поэтому их комиссия может быть выше. Локальные агентства часто работают с более низкой комиссией и местным рынком.

При выборе агентства стоит обратить внимание на:

• опыт работы в вашем районе и сегменте недвижимости

• реальную базу покупателей, в том числе международных

• доступ к сети партнёрских агентств (MLS / Inter-Agence)

• качество презентации и маркетинга объекта

• прозрачные условия мандата и комиссии

• сопровождение сделки до нотариуса

Агентство должно не просто разместить объявление, а активно работать с рынком, покупателями и партнёрами, чтобы продать объект в оптимальные сроки и по рыночной цене.

Подробнее тут: Агентства недвижимости во Франции — как выбрать надёжное?

Мандат на продажу — это договор между собственником и агентством недвижимости, который даёт агентству право заниматься продажей объекта. В мандате фиксируются:

• цена продажи

• размер комиссии

• срок действия договора

• условия сотрудничества

Без подписанного мандата агентство не имеет права официально рекламировать и продавать недвижимость.

Простой мандат позволяет продавцу работать сразу с несколькими агентствами и продавать объект самостоятельно. 

Эксклюзивный мандат означает, что продажей занимается одно выбранное агентство, которое отвечает за весь маркетинг и переговоры.

На практике эксклюзивный мандат часто даёт более быстрый и контролируемый результат: агентство активно инвестирует в продвижение, а информация о цене и объекте остаётся единообразной на рынке.

Продажа off-market означает, что объект не размещается в открытой рекламе и предлагается только в закрытом круге покупателей. Для такой продажи обычно:

• подписывается мандат с агентством и указанием условия
• определяется стратегия конфиденциальной продажи
• объект предлагается через сеть партнёров агентства и частных клиентов
• проводятся показы только по предварительному согласованию
• сохраняется полная конфиденциальность собственника

Да, собственник может продать недвижимость самостоятельно — через нотариуса и прямые переговоры с покупателем. Однако на практике большинство продавцов работают с агентством, потому что агентство:

• оценивает рыночную стоимость
• организует показы и переговоры
• проверяет платёжеспособность покупателя
• координирует сделку с нотариусом
• обеспечивает доступ к широкой базе покупателей и агентств

Цена определяется на основе реальных продаж аналогичных объектов в вашем районе, а не только ожиданий собственника. Учитываются:

• локация и вид (море, центр, первая линия)

• состояние объекта и здания

• этаж, планировка, терраса, парковка

• текущая ситуация на рынке

• спрос со стороны покупателей

Слишком высокая цена часто приводит к долгой продаже и последующему снижению. Правильно установленная рыночная цена позволяет продать быстрее и без потери стоимости.

Да. Мы проводим оценку недвижимости и даем рекомендации на основе:

• реальных продаж в вашем районе
• текущего спроса на рынке
• характеристик объекта и его локации
• инвестиционной и арендной привлекательности

Главный секрет предпродажной подготовки — дать возможность покупателю с первого шага в дом, почувствовать себя уютно, как у себя дома. Для этого нужно создать «Визуальный эффект».

Подготовка к продаже:

• Освободить пространство, убрать всё лишнее, навести порядок. Внести нейтральность и убрать все, что придает характерность: личные вещи, фото, сувениры.
• Сделать мелкий ремонт и устранить видимые недочеты, если необходимо, освежить цвет стен.
• Создать ощущение простора за счёт большого количества света и светлых тонов.

Перед визитом:

• Выбрать выгодное время, согласно освещённости, а также согласно погоде.
• Сделать влажную уборку перед визитом агента или покупателя и хорошо проветрить.
• Маленькие хитрости для хороших ассоциаций: свежие цветы в вазах, приятный запах (открытая банка с кофе или запах выпечки или ванили), доброжелательность и улыбка на лицах.

Оценка от агентства — это рыночная оценка для продажи. Она основана на:

• реальных сделках в районе
• текущем спросе
• опыте работы с покупателями
• понимании сроков продажи

Цель — определить цену, по которой объект можно эффективно вывести на рынок и продать. 

Оценка независимого от эксперта (expert immobilier) используется в более формальных ситуациях:

• наследство
• судебные процедуры
• налоговые вопросы
• получение ипотечного кредита

Зависит от состояния объекта и сегмента рынка. Как правило, достаточно:

• лёгкой косметики и уборки

• устранения мелких дефектов

• аккуратной презентации

Нет, это не обязательно. Недвижимость можно продавать:

• с проживающим собственником
• с мебелью
• с арендатором

Лазурный берег — международный рынок, поэтому недвижимость продаётся круглый год. Наиболее активные периоды это весна (март–июнь) и начало осени (сентябрь–октябрь). 

Летом рынок больше ориентирован на аренду, зимой — на инвестиционные покупки. Но при правильной цене и презентации объект может успешно продаться в любой сезон.

В среднем продажа недвижимости на Лазурном берегу занимает от 2 до 6 месяцев. Срок зависит от:

• правильности установленной цены

• локации и ликвидности объекта

• состояния недвижимости

• текущей ситуации на рынке

Объекты с рыночной ценой и хорошей презентацией продаются быстрее. Завышенная цена обычно увеличивает срок продажи.

Да, можно. Наличие ипотеки не мешает продаже недвижимости. При продаже:

• из суммы сделки нотариус погашает оставшийся кредит
• банк снимает обременение с объекта
• оставшаяся сумма перечисляется продавцу

Да, можно. Недвижимость во Франции можно продать с действующим арендатором. В этом случае:

• договор аренды сохраняется

• новый собственник становится арендодателем

• условия аренды остаются прежними

Для некоторых инвесторов объект с арендатором даже более привлекателен, так как он уже приносит доход.

Да, конечно. Во Франции каждая сторона может работать со своим нотариусом.

В сделке могут участвовать два нотариуса — покупателя и продавца. Они работают совместно и делят между собой гонорар, поэтому для сторон дополнительных расходов не возникает.

Нотариус — это государственный уполномоченный юрист, который обеспечивает законность и безопасность сделки. Он:

• проверяет право собственности и юридическую чистоту объекта

• подготавливает договоры и акт купли-продажи

• принимает и хранит деньги на защищённом счёте

• перечисляет средства продавцу

• регистрирует переход права собственности

• оплачивает налоги и сборы государству

Нотариус действует как нейтральная сторона, защищая интересы и покупателя, и продавца.

Да. Продать недвижимость во Франции можно полностью дистанционно.

Для этого оформляется нотариальная доверенность, по которой:

• документы подписываются представителем

• нотариус проводит сделку

• деньги перечисляются на счёт продавца

Личное присутствие во Франции не требуется. Это стандартная практика для иностранных собственников.

После подписания окончательного акта продажи (Acte de vente) деньги перечисляются продавцу через нотариуса.

Обычно перевод происходит в течение нескольких дней после подписания, после завершения всех регистрационных формальностей и погашения возможной ипотеки.

После подписания предварительного договора у покупателя есть 10 дней на отказ без причины — в этот период депозит возвращается полностью.

После истечения этого срока отказ возможен только при наличии предусмотренных в договоре условий (например, отказ банка в ипотеке).

Если покупатель отказывается без законных оснований, продавец вправе удержать депозит в качестве компенсации.

Основной налог при продаже недвижимости во Франции — это налог на прирост капитала (plus-value). 

Он возникает, если объект продаётся дороже, чем был куплен. Налог может применяться как к резидентам, так и к нерезидентам. Если недвижимость является основным местом проживания, налог на прирост капитала обычно не взимается.

Подробно о налогах при продаже: Налог на прирост капитала во Франции: расчёт, ставки, льготы

Налоговый представитель (représentant fiscal) — это лицензированная компания или специалист во Франции, который представляет иностранного продавца перед налоговыми органами при продаже недвижимости. Он требуется, если:

• продавец не является налоговым резидентом Франции

• и цена продажи превышает установленный порог

Налоговый представитель:

• проверяет расчёт налога на прирост капитала

• гарантирует его оплату государству

• взаимодействует с нотариусом и налоговой

В большинстве случаев нотариус заранее сообщает, требуется ли налоговый представитель в конкретной сделке.

Стоимость услуг налогового представителя во Франции обычно составляет от 0,5% до 1% от цены продажи.

Минимальный фиксированный тариф, как правило, начинается примерно от 800–1 500 €, в зависимости от:

• стоимости объекта

• сложности расчёта налога

• статуса продавца

• сроков владения недвижимостью

Точную сумму заранее сообщает нотариус или выбранный налоговый представитель перед сделкой.

Собственник недвижимости во Франции может платить:

• Taxe foncière — ежегодный налог на владение
• Taxe d’habitation — применяется ко второму жилью
• IFI — налог на недвижимое имущество при крупных активах
• налог на доход от аренды (если объект сдаётся)
• налог на прирост капитала (при продаже)

Размер и состав налогов зависят от:

• статуса собственника (резидент / нерезидент)
• типа недвижимости
• использования объекта (личное проживание или аренда)

Подробно о каждом налоге: Налоги на недвижимость во Франции — полный обзор

Taxe foncière — это ежегодный налог на недвижимость во Франции. Его платит собственник объекта по состоянию на 1 января текущего года, независимо от того:

• проживает ли он в недвижимости
• сдаётся ли объект в аренду
• является ли он резидентом или нерезидентом Франции

Размер налога зависит от:

• муниципалитета
• кадастровой стоимости объекта
• типа недвижимости

Налог обычно оплачивается осенью (сентябрь–октябрь). Подробно о налоге: Налог на недвижимость во Франции: расчёт, ставки и примеры

Taxe d’habitation — это налог на проживание, связанный с использованием недвижимости.
Для основного места проживания во Франции он в большинстве случаев отменён, но сохраняется для:

• Вторичной резеденции
• Объектов для сезонного проживания

Налог начисляется на того, кто пользуется жильём на 1 января года.
Для вторичного жилья его обычно оплачивает собственник
Подробно о налоге: Налог на проживание во Франции: кто платит и как рассчитывается

Да. Даже если недвижимость не сдаётся в аренду, собственник обязан платить:

• taxe foncière — ежегодный налог на владение
• taxe d’habitation — если это второе жильё

Налог на доход возникает только в случае сдачи недвижимости в аренду.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) — это налог на недвижимое имущество во Франции.
Он применяется, если суммарная стоимость недвижимости превышает установленный законом порог. IFI касается:

• резидентов Франции — на их мировые недвижимые активы
• нерезидентов — только на недвижимость, расположенную во Франции

Налог рассчитывается на чистую стоимость активов (за вычетом кредитов).
Подробно о налоге: IFI во Франции — ставки, расчёты, льготы, оптимизация

Налог на недвижимое имущество (IFI) возникает, если чистая стоимость недвижимости превышает 1,3 млн €. При расчёте учитывается:

• суммарная стоимость недвижимости
• за вычетом действующих кредитов
• на уровне одного домохозяйства

Для нерезидентов в расчёт берётся только недвижимость, расположенная во Франции.
Подробно о налоге: IFI во Франции — ставки, расчёты, льготы, оптимизация

IFI рассчитывается на основе чистой стоимости недвижимости на 1 января года. 
Из общей рыночной стоимости объектов вычитаются:

• остатки ипотечных кредитов
• допустимые обязательства

К полученной сумме применяется прогрессивная шкала:

• до 800 000 € — 0%
• от 800 000 € до 1 300 000 € — 0,5%
• от 1 300 000 € до 2 570 000 € — 0,7%
• от 2 570 000 € до 5 000 000 € — 1%
• от 5 000 000 € до 10 000 000 € — 1,25%
• свыше 10 000 000 € — 1,5%

Налог применяется только если чистая стоимость недвижимости превышает 1,3 млн €.

Оптимизация IFI возможна только законными способами и требует индивидуального анализа.
Чаще всего используются:

• учёт действующих ипотечных кредитов (уменьшают налогооблагаемую базу)
• корректная рыночная оценка недвижимости
• выбор подходящей структуры владения (например, через компанию SCI, SCP)
• распределение долей между членами семьи

IFI рассчитывается на чистую стоимость активов, поэтому правильная структура владения и финансовое планирование позволяют снизить налоговую нагрузку. Для точной стратегии рекомендуется консультация налогового специалиста.

Это способ владения недвижимостью, при котором объект оформляется не на одного человека, а на нескольких членов семьи — например, супругов или детей.

Каждый владелец имеет свою долю в собственности. При расчёте IFI налог оценивается по долям, а не по полной стоимости объекта на одного человека. Такой подход может использоваться для более гибкого управления недвижимостью, наследственного планирования и налогового структурирования.

Подробнее тут: Разделённая собственность во Франции – налоги и наследование

Во французском праве право собственности может быть разделено на несколько частей:

• Полная собственность (pleine propriété) — это полное владение недвижимостью: собственник может пользоваться объектом, сдавать его и продавать.

• Узуфрукт (usufruit) — это право пользоваться недвижимостью и получать доход (например, сдавать в аренду), но без права продать объект без согласия владельца.

• Голая собственность (nue-propriété) — это право владения объектом без возможности им пользоваться или получать доход, пока существует узуфрукт.

Такая структура часто используется для передачи недвижимости внутри семьи и налогового планирования. Подробнее тут: Разделённая собственность во Франции – налоги и наследование

Доход от аренды во Франции подлежит налогообложению. Собственник оплачивает:

• налог на доход от аренды
• социальные взносы
• местные налоги на недвижимость (taxe foncière)

Режим налогообложения зависит от типа аренды:

• долгосрочная аренда
• сезонная аренда (meublé)
• статус резидента или нерезидента

Подробно о налогах на аренду: Доход от аренды недвижимости во Франции: полное руководство

Нерезидент обязан платить налоги во Франции с дохода, полученного от аренды французской недвижимости. Обычно применяются:

• налог на доход от аренды
• социальные взносы (по специальной ставке для нерезидентов)
• taxe foncière как собственник объекта

Ставка и режим налогообложения зависят от типа аренды (долгосрочная или сезонная) и выбранного налогового режима. Подробно о налогах на аренду: Доход от аренды недвижимости во Франции: полное руководство

Нерезидент обязан ежегодно подавать налоговую декларацию во Франции, если получает доход от аренды французской недвижимости. Декларация подаётся в налоговую службу Франции и включает:

• доход от аренды
• выбранный налоговый режим (micro-BIC или réel)
• возможные расходы и вычеты

Декларирование можно сделать через налогового представителя, бухгалтера или онлайн при наличии доступа к французской налоговой системе. Подробно о налогах на аренду: Доход от аренды недвижимости во Франции: полное руководство

Taxe de séjour — это туристический налог, который взимается при краткосрочной аренде недвижимости.

Его платят гости, проживающие в объекте.
Собственник или управляющая компания собирает этот налог и перечисляет его в муниципалитет. Размер налога зависит от города, типа жилья и категории объекта.

Это два режима налогообложения дохода от меблированной аренды во Франции.

Micro-BIC — упрощённый режим:

• применяется при доходе до установленного лимита
• автоматически даёт фиксированный вычет (обычно 50% или 71% для туристической классифицированной аренды)
• декларация упрощённая

Régime réel — режим с учётом фактических расходов:

• можно вычитать реальные расходы (проценты по кредиту, ремонт, управление и др.)
• допускается амортизация недвижимости
• требует более детального учёта

Выбор режима зависит от уровня дохода и структуры расходов.
Подробно о налогах на аренду: Доход от аренды недвижимости во Франции: полное руководство

Снизить налоговую нагрузку можно только законными способами, выбрав подходящий режим налогообложения. Основные варианты:

• выбор режима régime réel, который позволяет учитывать реальные расходы
• вычет процентов по ипотеке
• учёт расходов на ремонт, управление и обслуживание
• амортизация недвижимости (при меблированной аренде)
• правильная структура владения

Оптимальная стратегия зависит от типа аренды, дохода и статуса собственника.
Подробно о налогах на аренду: Доход от аренды недвижимости во Франции: полное руководство

Доход от сезонной (краткосрочной) аренды во Франции облагается налогом как доход от меблированной аренды. Применяются:

• налог на доход
• социальные взносы
• возможный туристический налог (taxe de séjour — оплачивают гости)

Чаще всего используются два режима налогообложения:

• micro-BIC — упрощённый режим с фиксированным вычетом
• régime réel — с учётом реальных расходов и амортизации

Выбор режима зависит от уровня дохода и структуры расходов собственника.
Подробно о налогах на аренду: Доход от аренды недвижимости во Франции: полное руководство

Основной налог при продаже — это налог на прирост капитала (plus-value immobilière).
Он возникает, если недвижимость продаётся дороже цены её приобретения. Налог включает:

• подоходный налог
• социальные взносы

Если объект является основным местом проживания, налог на прирост капитала обычно не применяется. Подробнее о налогах при продаже: Налог на прирост капитала во Франции: расчёт, ставки, льготы

Plus-value immobilière — это налог на разницу между ценой продажи недвижимости и ценой её покупки (с учётом допустимых расходов). Налог состоит из двух частей:

• 19% — подоходный налог
• 17,2% — социальные взносы

Общая базовая ставка — 36,2%. При этом применяются понижающие коэффициенты в зависимости от срока владения:

• освобождение от подоходного налога — через 22 года владения
• освобождение от социальных взносов — через 30 лет владения

Для основного места проживания налог обычно не применяется.
Подробно о расчёте и льготах: Налог на прирост капитала во Франции: расчёт, ставки, льготы

Да. Иностранные собственники платят налог на прирост капитала при продаже недвижимости во Франции на тех же условиях, что и резиденты.

Применяются стандартные ставки и льготы по сроку владения. Если объект является основным местом проживания во Франции, в некоторых случаях может применяться освобождение.

Для нерезидентов при продаже часто требуется налоговый представитель, который взаимодействует с налоговыми органами и нотариусом. Подробно о расчёте и льготах: Налог на прирост капитала во Франции: расчёт, ставки, льготы

Да. Недвижимость, расположенная во Франции, подпадает под французский налог на наследство независимо от гражданства собственника. Налог рассчитывается в зависимости от:

• степени родства между наследниками
• стоимости имущества
• возможных налоговых льгот

Ставки могут существенно различаться: для близких родственников они ниже, для дальних — выше. Вопрос наследства и налогообложения рекомендуется заранее планировать, особенно при владении недвижимостью во Франции.
Подробно о налоге: Налог на наследство, закон о наследовании во Франции

Налог на наследство во Франции зависит от степени родства и стоимости имущества.

Для детей и супругов

• супруги освобождены от налога
• для детей действует необлагаемый минимум 100 000 € на каждого ребёнка

После вычета применяется прогрессивная шкала:

• до 8 072 € — 5%
• 8 072 – 12 109 € — 10%
• 12 109 – 15 932 € — 15%
• 15 932 – 552 324 € — 20%
• 552 324 – 902 838 € — 30%
• 902 838 – 1 805 677 € — 40%
• свыше 1 805 677 € — 45%

Для других наследников

• братья и сёстры — до 45%
• дальние родственники — до 55%
• третьим лицам без родства — до 60%

Ставки применяются к стоимости имущества после вычета необлагаемого минимума. Подробно о налоге: Налог на наследство, закон о наследовании во Франции

Оптимизация возможна только при заранее продуманном структурировании владения. На практике используются:

• распределение долей между членами семьи
• разделение права собственности (узуфрукт / голая собственность)
• дарение при жизни с использованием необлагаемых лимитов
• владение через компанию (например, SCI)
• использование соглашений об избежании двойного налогообложения

Налог на наследство во Франции может быть высоким, поэтому планирование желательно проводить заранее и с участием специалиста. Подробно о налоге: Налог на наследство, закон о наследовании во Франции

Налоговый представитель (représentant fiscal) — это аккредитованная компания во Франции, которая представляет иностранного собственника перед налоговыми органами при продаже недвижимости. 

Он требуется, если продавец является нерезидентом и сумма сделки превышает установленный порог. Налоговый представитель:

• проверяет расчёт налога на прирост капитала
• гарантирует его оплату государству
• взаимодействует с нотариусом и налоговой

Нотариус заранее сообщает, нужен ли налоговый представитель в конкретной сделке.

При покупке недвижимости во Франции покупатель оплачивает:

• регистрационные налоги
• государственные сборы
• услуги нотариуса

В среднем дополнительные расходы составляют:

• 7–8% от стоимости для вторичной недвижимости
• 2–3% для новостроек

Большая часть этой суммы — это налоги государству, а не гонорар нотариуса.
Подробнее о налоге: Нотариальные сборы и налоги при покупке недвижимости

Да, если нерезидент получает доход во Франции, он обязан подавать налоговую декларацию. Это касается случаев, когда:

• недвижимость сдаётся в аренду
• возникает налог на прирост капитала при продаже
• применяется налог IFI

Если объект не сдаётся и налогооблагаемого дохода нет, декларация обычно не требуется.

Да. Франция имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с большинством стран. Они позволяют избежать двойной уплаты налогов на доход от недвижимости, аренды или продажи. Как правило:

• налог на французскую недвижимость платится во Франции
• в стране налогового резидентства он учитывается или засчитывается

Конкретные правила зависят от страны резидентства и применяемого соглашения.

SCI (Société Civile Immobilière) может использоваться для более гибкого управления недвижимостью и налогового планирования, но сама по себе не всегда снижает налоги. SCI может быть полезна для:

• распределения долей между членами семьи
• планирования наследства
• передачи имущества
• структурирования владения крупными активами

Налоговый эффект зависит от выбранного режима налогообложения (IR или IS) и целей собственника. Оптимальность структуры определяется индивидуально с учётом стоимости имущества и статуса владельцев.

Подробно про SCI и SCP : SCI или SCP — что выбрать для владения недвижимостью во Франции

Очень важно получить разрешение на снос здания до начала реализации работ.

Внимание: согласно французскому Градостроительному законодательству, разрешение на строительные работы относится к зданию, а не к земельному участку (во многих странах проектирование относится к территории, а не к самому зданию). Это значит, что после сноса земельный участок будет считаться «целинным», несмотря на совсем недавнее присутствие на нем строения. Как следствие, При решении нового строительства на месте сноса вам нужно будет разрешение на это.

В разрешении на строительство нового здания будет отказано, если земля относится к зонам, запрещенных для застройки (zone non-constructible).

Разрушенная ветхая постройка, находящаяся в не подлежащей застройке зоне, не может быть снесена и заменена на новое, т. к. разрешение выдается для здания, а не для земельного участка; здание придется ремонтировать.

Приблизительный перечень требуемых документов:

• План местности масштабом 1:5000 или 1:10000, показывающий расположение участка в данном округе.
• Кадастровый план масштабом 1:2000/ 1000.
• Градостроительный план земельного участка масштабом 1:500.
• Поэтажный план существующего здания масштабом 1:100.
• Чертежи разверток всех фасадов существующего здания масштабом 1:100.
• Две фотографии существующего здания.
• Эскиз или фотомонтаж здания, отображающий архитектурные решения после сноса. 
• Пояснительная записка о воздействии проекта на целостность ландшафта.

Подача заявления:

• 4 копии бланка заявления и пакет вышеперечисленных документов подаются в Мэрию (Mairie);
• рассмотрение заявки занимает до 2-х месяцев.

Формуляр «Заключения о возможности вести строительные работы» (Certificat d’urbanisme) разделен на две формы:

• Информативное заключение (certificat d’information général).
• Практическое заключение (certificat opérationnel).

Информативное заключение устанавливает проектное состояние существующего здания и может понадобиться, например, когда заявитель хочет узнать является ли заброшенный коттедж жилым строением с точки зрения проектной документации либо он был переведен в нежилой фонд, к чему прибегали многие фермеры в целях снижения налогов на земли. Соответственно, если коттедж был переведен в нежилой фонд, потребуется получить разрешение на изменение назначения строения (changement de destination) и перевести его обратно в жилой фонд. Однако следует помнить, что проектная документация во Франции применяется к зданию, а не к земельному участку: если назначение здания обозначено как сельскохозяйственное, даже если оно всегда являлось и выглядело как жилой дом, оно является сельскохозяйственным. Формуляр запроса на «Информативное заключение» является не более чем обычным заявлением на установление проектного состояния существующего здания.

Практическое заключение является запросом на «выполнение операций с сооружением», например, перестройку сельскохозяйственного амбара в жилой дом. К каждому запросу на «Практическое заключение» прилагается «Краткая пояснительная записка с описанием проекта» (Note descriptive succincte du projet), дающая краткую информацию о проекте в письменном виде, с возможностью приложить поясняющие карты и фотографии, при необходимости. Обязательно следует отметить на плане участка здание, для которого делается запрос, если зданий больше одного, и четко прописать «transformation de bâtiment agricole en bâtiment d’habitation», если целью работ является перестройка здания сельскохозяйственного назначения (например, амбара) в жилой дом.

Приблизительный перечень требуемых документов:

• Кадастровый план масштабом 1:2000/1000.
• Письменное описание проекта + фотографии.
• Форма А запроса об иформативном заключении:
  • 2 копии бланка заявления для подачи в Мэрию.
  • Рассмотрение заявки в течение 1 месяца.
• Форма В запроса о практическом заключении.
  • 4 копии бланка заявления и 4 копии пакета документов (кадастровый план, фотографии и т.д.) для подачи в Мэрию.
  • Рассмотрение заявки в течение 2 месяцев.

Внимание: заключение о возможности вести строительные работы (Certificat d’urbanisme) является предварительным одобрением для предоставления разрешения на строительства (Permis de construire), однако его получение не гарантирует автоматическую выдачу разрешения на строительство.

Формуляр «Заявления на обустройство и дополнительные работы» (Déclaration préalable) объединяет разрешения на межевание, обустройство кемпингов и вырубку деревьев, в связи с чем он содержит четыре раздела, а также отдельные графы для гаражей и бассейнов. Большое внимание уделяется в формуляре вычислениям общей площади строения (surface hors œuvre brut, SHOB) и общей полезной площади (surface hors œuvre nette, SHON). Формуляр используется при строительстве как административных, офисных и промышленных зданий, так и жилых домов и включает в себя раздел, посвященный сносу здания, благодаря чему отпадает необходимость в подаче отдельного заявления на снос.

Разделы заявления:

• Оборудование (aménagement), межевание (lotissement), обустройство кемпинга, вырубка деревьев.
• Пристройка к уже существующему или планируемому зданию. 
• Снос здания (в дополнение к двум предыдущим пунктам).

Внимание: данный формуляр может быть заполнен лишь на 25%, в случае незначительных работ, таких как, например, установка пластиковых окон или новой двери.

Для каких работ требуется «Заявление на обустройство и дополнительные работы»

• При строительстве сооружений с общей площадью (surface hors œuvre brut, SHOB) от 2 до 20 кв.м.
• Стены выше 2-х метров • Бассейны глубиной менее 1,8 метров, площадью от 10 до 100 кв.м.
• Ограждения в зоне видимости от исторического памятника или охраняемой территории (site inscrit).
• Работы, затрагивающие внешний фасад или крышу здания и не требующие разрешения на строительство • Изменение назначения вспомогательного помещения здания без изменения назначения самого здания либо модификаций его структуры или наружной поверхности.
• Расширение здания за счет постройки от 2 до 20 кв.м. общей площади (surface hors œuvre brut, SHOB).
• Преобразование более 10 кв.м. общей площади строения (SHOB) в общую полезную площадь (SHON).
• Межевание (lotissement) двух и менее земельных участков, без строительства дорог или мест общего пользования • Обустройство кемпинга на 20 и менее человек или 6 палаток, трейлеров или передвижных домов.
• Устройство общественных стоянок с количеством парковочных мест от 10 до 49.

Внимание: Изменение чердачных помещений требует подачи «Заявления на обустройство и дополнительные работы» (Déclaration préalable) в случае наличия лестницы, ведущей на чердак, что означает не изменение назначения, а преобразование общей площади строения (SHOB) в общую полезную площадь (SHON). Однако в случае если лестница к чердачному помещению расположена не в жилом доме, но в смежном с ним амбаре с общим чердачным помещением, чердак дома может быть зарегистрирован как помещение сельскохозяйственного назначения, т.е. часть амбара. В этой связи может потребоваться разрешение на строительство (permis de construire), так как любые модификации чердачного помещения будут считаться изменением назначения и, возможно, изменениями в структуру здания или его внешнюю поверхность.

Архитекторы и «Заявления на обустройство и дополнительные работы» (Déclaration préalable)

Вне зависимости от масштаба проекта, закон не обязывает нанимать архитектора для подачи «Заявления на обустройство и дополнительные работы» (Déclaration préalable).

Приблизительный перечень документов:

• Кадастровый план 1:2000/1000 • Чертежи уже существующих и / или планируемых сооружений, в зависимости от проекта.
• Письменное описание проекта + фотографии (фотомонтаж) до и после.

Подача заявления:

• 2 копии пакета документации + заявление подаются в Мэрию.
• Заявка рассматривается в течение месяца.

Исторические объекты

Перед подачей заявления для недвижимости, расположенной в радиусе 500 метров от исторических объектов, охраняемых территорий или исторического центра, согласно плану застройки либо плану береговой линии (commune littorale), проверьте, не требуются ли дополнительные копии пакета документации либо дополнительная информация.

Разрешение на выполнение строительных работ (Permis de construire) является главным инструментом градостроительного контроля и выдается в двух случаях:

• для строительства отдельного дома и/или пристроек (Permis de construire maison et/ou ses annexes); 
• для общего строительства (Permis de construire général).

Внимание: Во Франции положено включать все пункты проекта в первоначальную заявку и использовать заявление на поправки только для изменений в первоначальный проект. Не следует подавать заявление на «Разрешение на строительство» (permis de construire) на большинство, но не все, работы в надежде на то, что остальное будет добавлено в качестве поправок — скорее всего это не сработает.

Архитекторы и разрешение на строительство

Только архитектор имеет право подавать заявку на разрешение на строительство. По закону заявка на разрешение на строительство (Permis de construire) может быть рассмотрена только после того, как квалифицированный лицензированный архитектор утвердит архитектурный проект, т.е. подготовит пакет документов, включающий письменное описание объема работ, расположения объектов и выбора материалов, а также план участка застройки и чертежи разрезов (внутренний вид сбоку и вертикальное поперечное сечение здания).

Внимание: Согласно ст. L421-2 Градостроительного кодекса, исключением является заявка на разрешение на строительство для отдельного частного дома, при условии, что по завершении работ его общая полезная площадь не превысит 170 кв. м. Исключение касается только частных собственников; для всех коммерческих и других проектов, требующих разрешения на строительство, в независимости от размера объекта, необходимо задействовать архитектора.

Формуляр заявки на разрешение на строительство дома и/или пристроек (Permis de construire maison et/ou ses annexes) учитывает возможность нахождения основного места жительства заявителя за пределами Франции и позволяет обмен всей корреспонденцией с архитектором или третьей стороной вместо заявителя.

Формуляр заявления включает отдельные графы для плавательных бассейнов, гаражей, оранжерей и садовых домиков, а также раздел о сносе существующих сооружений, благодаря чему не требуется подавать отдельное разрешение на снос, а также предоставляется возможность отправки корреспонденции, как будущему покупателю, так и соседям, в случае если дополнительные работы затрагивают их участок.

В настоящее время разрешается обмен корреспонденцией с Департаментом по градостроительству по электронной почте и предоставление чертежей в формате PDF.

Требуется предоставление контактных данных и номеров лицензий архитектора вместе с его подписью. Для архитекторов, подписывающих чужие чертежи, применяются суровые меры наказания: архитектор лишается лицензии на три месяца, разрешение заказчика аннулируется, и на автора чертежей, получившего за них оплату, налагается штраф.

Совет по архитектуре, градостроительству и охране окружающей среде

При самостоятельной подаче заявки на разрешение на строительство, до ее подачи необходимо обратиться в местное отделение Совета по архитектуре, градостроительству и охране окружающей среды (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement, CAUE) для получения рекомендаций по архитектурному содержанию проекта. В заявлении есть графа для подтверждения такого обращения; рассмотрение проекта может затянуться, если рекомендации не были получены.

Для каких работ требуется «Разрешение на строительство дома и/или пристроек»

• Расширение здания за счет постройки более 20 кв.м. общей площади (surface hors œuvre brut, SHOB).
• Работы по изменению несущих конструкций/стен или фасада здания при изменении назначения вспомогательного помещения здания без изменения назначения самого здания.
• Работы по изменению объема здания либо созданию новых или увеличению существующих проемов в наружных стенах.
• Строительство плавательных бассейнов глубиной менее 1,8 м и площадью более 100 кв. м.
• Все плавательные бассейны глубиной более 1,8 м.

Приблизительный перечень требуемых документов:

• План местности масштабом 1:5000 или 1:10000, показывающий расположение участка в данном округе.
• Кадастровый план масштабом 1:2000/ 1000.
• Градостроительный план существующих или проектируемых объектов масштабом 1:500.
• Поэтажный план существующего здания масштабом 1:100 (если применимо).
• Чертежи разверток всех фасадов существующего здания (если применимо) с обозначением пространственных размеров окон и дверей. масштабом 1:100.
• Чертежи всех разрезов существующего здания (если применимо) масштабом 1:100.
• Поэтажный план проектируемого здания масштабом 1:100 с пространственными размерами.
• Чертежи разверток всех фасадов проектируемого здания с обозначением пространственных размеров окон и дверей масштабом 1:100. и указанием материалов.
• Чертежи разрезов масштабом 1:100.
• Чертежи разрезов масштабом 1:200 с указанием уровней проектируемых модификаций на объекте.
• Две фотографии существующего объекта и/или фотомонтаж/визуальное моделирование проектируемого объекта.
• Пояснительная записка о воздействии проекта на целостность ландшафта.
• Совмещенные чертежи проекта по ключевым моментам, включающие подъездную дорогу, садово-парковое благоустройство и насаждения.
• Письменная записка, объясняющая визуальный эффект проекта на окружающую территорию, в которой необходимо указать:
• Функциональное зонирование территории всего участка.
• Окружающую территорию за пределами объекта (дома, улицы, ландшафт).
• Существующее здание и благоустройство в пределах участка, включая изгородь, садовые насаждения и существующие материалы.
• Описание архитектурной концепции проекта, включая материалы и цвета (в заявлении больше нет отдельных граф для этой информации). В этой графе обязательно следует упомянуть консультацию с архитектором из местного Совета по архитектуре, градостроительству и охране окружающей среды (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement, CAUE).

Формуляр заявления на «Разрешение на обустройство участка» (Permis d’Aménager, PA ) объединяет заявки на обустройство кемпингов/трейлерных парков, спортивных площадок и зон отдыха, а также мест общего пользования, включая общественные парковки и парки.

Для каких работ требуется «Разрешение на обустройство участка»

• Строительство дорог и/или мест общего пользования на двух и более размежеванных участках • Строительство дорог и/или мест общего пользования.
• Обустройство или расширение кемпинга на 20 и более человек либо 6 и более палаток, трейлеров или передвижных домов • Строительство или расширение туристских комплексов на базе деревянных туристических домиков и передвижных домов.
• Строительство или расширение автотуристских комплексов • Обустройство спортивных стадионов, картинговых трасс.
• Парк аттракционов площадью более 2 гектаров.
• Поля для гольфа площадью более 25 гектаров.
• Устройство общественных стоянок с количеством парковочных мест от 50.

Градостроительный кодекс и Закон по охране окружающей среды во Франции

Большинство вышеупомянутых проектов должны отвечать не только требованиям Градостроительного законодательства (Code de l’Urbanisme ), но и свода законов по охране окружающей среды (Code de l’Environnement). Более того, для многих проектов необходимы различные экспертизы и обследования для получения «Разрешения на обустройство участка».

Например, для устройства поля для гольфа потребуется оценка воздействия на окружающую среду (директива ЕС), а также, возможно, согласно закону об охране окружающей среды — заявление на вырубку леса (défrichement), заключение согласно водному законодательству (loisur l’eau), и множество других документов, подаваемых вместе с заявкой на «Разрешение на обустройство участка» (Permis d’aménager).Для осуществления любого проекта, включающего изменение назначения земельного участка, необходимо прежде всего проконсультироваться с архитектором и/или Проектным бюро (Bureau des etudes), так как получение некоторых экологических разрешений может занять от шести до двенадцати месяцев — только после их получения можно подавать заявление на разрешение на строительство.

Основной пакет документов для получения разрешения на общие строительные работы (Permis de construire général) идентичен пакету документов, требующемуся для разрешения на строительство дома и/или пристроек (Permis de construire maison et/ou ses annexes). Однако, велика вероятность того, что может быть затребована дополнительная документация, которую невозможно перечислить здесь в силу ее большой зависимости от типа строения. Документы могут быть поданы только лицензированным архитектором — рекомендуется связаться с архитектором заранее для выяснения конкретных деталей по каждому вопросу нежилищного строительства.

Подача заявления:

• 4 копии пакета документов, заявление, дополнительные копии и/или дополнительные обследования.
• Ответ на заявку — в течение 3 месяцев.

Заявление на внесение изменений в действительное разрешение на строительство (Permis délivré en cours de validité)Если по получении разрешения на строительство в ходе работ на объекте возникает необходимость внести изменения в какой-либо аспект проекта, требуется подать корректировочное заявление (Permis modificatif) на внесение изменений в действительное разрешение на строительство (Permis délivré en cours de validité). Такое разрешение требуется при изменении проектного количества окон, жилой площади или увеличении масштаба проекта. Формуляр «Корректировочного заявления» подается вместе с требуемыми измененными чертежами в составе первоначального пакета документов.Не рекомендуется начинать работы до получения официального одобрения «Корректировочного заявления» (Permis modificatif), т.к. в случае его отклонения, придется вернуться к первоначальному проекту и устранить все уже реализованные модификации, даже если это подразумевает их снос. Формуляр «Корректировочного заявления» (Permis modificatif) применяется к Разрешению на строительство (permis de construire), Разрешению на строительство отдельного дома и/или пристройки (permis de construire maison et/ou ses annexes) и Разрешению на обустройство участка (permis d’aménager) с обязательным одобрением любых изменений, внесенных на стадии проектирования или строительства, до окончательной приемки строительных работ и декларации их завершения в соответствии с разрешением.

Подача заявления:

• • 4 копии пакета документов + заявление для подачи в Мэрию.

Рассмотрение заявки:

• 2 месяца — Разрешение на строительство жилого дома (Permis de construire maison);
• 3 месяца — Разрешение на строительство (Permis de construire) или Разрешение на обустройство (Permis de construire или Permis d’aménager).

Управление недвижимостью — деятельность, представляющая собой поддержание и улучшение состояния объекта недвижимости и его коммуникаций, успешное решение вопросов в интересах собственника.

Основные цели управления недвижимостью: отличное функционирование объекта, сокращение затрат на его содержание и увеличение прибыли от его использования.

Компания ServiceAzur, имея 20-летний опыт на рынки недвижимости во Франции, создала специальный отдел по управлению недвижимостью с русскоязычными профессионалами для максимально полного удовлетворения потребностей владельцев после покупки.

Основные задачи управления недвижимостью: поддержание успешного функционирования дома и обеспечение комфорта владельца.

Желание каждого владельца — сократить затраты на содержание, сохранить и улучшить состояние недвижимости. Путь к осуществлению вышеуказанных целей состоит из ряда этапов организации экономического управления, которое представляет собой постоянный анализ и улучшение структуры доходов и расходов, напрямую связанных с использованием и содержанием недвижимости.

Преимущество профессионального подхода компании по управлению недвижимости во Франции ServiceAzur заключается в том, что работа производится комплексно и непрерывно, что позволяет минимизировать затраты и увеличить прибыль, используя объект по-настоящему эффективно и выгодно!

Наш профессиональный подход включает комплексный консалтинг по административным вопросам: юридическим, бухгалтерским, офисным и консьерж-услугам. Мы осуществляем подготовку ежегодной финансовой отчетности и помогаем заполнять налоговые декларации физическим и юридическим лицам.

В юридическую часть контракта по управлению входит ежегодная помощь в оформлении налоговых деклараций и уплате налогов, таких как:

• Taxe Foncière — налог на владение.
• Impôt sur revenu — налог на доход.
• Taxe d’Habitation — налог на проживание.
• IFI — налог на недвижимое состояние.
• Taxe 3% — налог 3%.
• Déclaration 2072 — декларация по форме 2072.

Тем, кто хочет оптимизировать налогообложение, мы помогаем правильно распределить и комбинировать права на недвижимость, в основном посредством оформления гражданского общества по недвижимости (SCI — Société Civile Immobilierère).

В свою очередь, ведение SCI требует оформления ежегодной финансовой отчетности. Владельцу предоставляется таблица с расходами по группам, формирующимся в процессе эксплуатации недвижимости, и периодам для удобства контроля средств.

Как правило, мы совершаем заранее запланированные и согласованные с владельцем выезды для регулярной проверки состояния объекта, диагностики коммуникаций и соблюдения мер безопасности. Следим за работой персонала и контролируем исполнение работ (садовника, специалиста по бассейну, уборщиц, других служб), делаем фотографии и отправляем клиентам отчет о состоянии их владений.

Поддерживая постоянную связь с коммунальными службами и подрядчиками, мы держим их «в тонусе», благодаря чему те продолжают качественно выполнять свои обязательства.

Административное (техническое) управление представляет собой весь комплекс работ, направленных на поддержание состояния как самого объекта, так и всех коммуникаций, обеспечивающих его полноценное функциональное состояние.

Офисная часть очень трудоемкая, к примеру, мы ведем регулярную коммуникацию между различными инстанциями и субъектами процесса, такими как:

• коммунальные структуры (электричество, газ, вода, канализация);
• коммуникационные службы (телефон, интернет, телевидение);
• персонал по обслуживанию сада и бассейна, горничные, водители;
• службы безопасности (сигнализация, видеонаблюдение, охрана);
• страховые инстанции (недвижимость, транспорт, здоровье);
• строительные организации (архитекторы, дизайнеры, геометры).

Наш отдел ведет постоянный контроль за корреспонденцией, занимается переводом документации, оформлением контрактов, согласованием и оплатой счетов и т. д. Все полученные документы изучаются, классифицируются и архивируются. Каждый отработанный пункт становится предметом отчетности перед собственником.

Да, во Франции страхование недвижимости обязательно в некоторых случаях, но не во всех. Вот краткое пояснение по ситуациям:

• Если вы владелец (propriétaire occupant)

Не обязательно по закону, но настоятельно рекомендуется. Без страховки вы сами несёте ответственность за любой ущерб (пожар, потоп, взрыв и т.д.), включая ущерб соседям. Обычно владельцы оформляют assurance multirisque habitation (MRH) — комплексную страховку жилья.

• Если вы владелец жилья, которое сдаёте в аренду (propriétaire bailleur)

Не обязательно, но арендодатель рискует в случае пожара или залива, если арендатор не застрахован. Поэтому большинство арендодателей включают обязанность страхования в договор аренды и требуют копию полиса от арендатора.

• Если вы арендатор (locataire)

Обязательно по закону (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Арендатор обязан иметь страховку logement как минимум от risques locatifs (пожар, взрыв, затопление). Без полиса владелец может расторгнуть договор или оформить страховку сам и добавить её стоимость к аренде.

• Если это жильё в copropriété (многоквартирный дом)

С 2014 года (loi Alur) обязательна страховка для каждого владельца, включая непостоянно проживающих, минимум на responsabilité civile — гражданскую ответственность перед соседями и жильцами.

Мы знаем, насколько важным вопросом является обеспечение безопасности вашего имущества. Особенно этот вопрос становится актуальным для тех, кто располагает недвижимостью на Французской Ривьере в качестве летней резиденции.

Мы всегда советуем нашим клиентам обезопасить их недвижимость для их полного комфорта. Поэтому наши партнеры по безопасности предлагают самые современные и самые надежные решения в области систем охранной сигнализации, учитывая индивидуальные потребностей каждого клиента.

Если ваша недвижимость находится в нашем управлении, вы можете полностью рассчитывать на профессионализм наших сотрудников. Наши менеджеры осуществляют контрольные выезды, во время которых проводится проверка общего состояния резиденции, количество таких визитов зависит от выбранной вами формулы.

Наши консьерж-услуги — ваш надежный персональный помощник !

Помимо обслуживания самой недвижимости мы стараемся, чтобы жизнь наших собственников на Лазурном берегу проходила как можно комфортнее и способствуем этому максимально.

Поиск любой информации, например, об аренде транспорта (яхты, вертолета, автомобиля) или жилья, медицинских услугах, шопинг-турах, трансфере, экскурсиях, бронировании ресторанов, отелей, различных билетов, с помощью профессионала обеспечит вам эффективный и надежный результат.