Введение
При заключении договора купли-продажи (Compromis de Vente) продавец обязан предоставить покупателю всю необходимую информацию о техническом состоянии объекта недвижимости. Согласно французскому законодательству, к договору прилагаются технические отчеты (Diagnostics Techniques).
Отчеты и исследования
С 1 ноября 2007 года при сделках с недвижимости во Франции необходимо предоставить следующие документы:
- Для квартир: необходимо измерить общую площадь (Loi Carrez). Это касается помещений площадью не менее 8 м². Разница между заявленной и реальной площадью не должна превышать 5%.
- Обязательные для предоставления отчеты (Diagnostics Obligatoires): включают проверку на свинец (Constat de risque d'exposition au plomb), асбест (État amiante) и термитов (État des risques parasitaires). Проверки на свинец и асбест требуются для зданий, построенных до определенных дат: до 1 июля 1997 года для асбеста и до 1 января 1949 года для свинца.
- Отчеты о состоянии электропроводки и газовых установок: Необходимы для установок, которым более 15 лет (État des installations intérieures électriques для электропроводки и État de l'installation intérieur de gaz для газа).
- Отчет об энергоэффективности и выбросах парниковых газов (Diagnostic de performance énergétique et GES): Действителен в течение 10 лет.
- Заявление о рисках, связанных с природными и технологическими факторами (État des risques naturels et technologiques): Требуется в зависимости от расположения объекта.
- Состояние индивидуальной канализационной системы (État des installations d'assainissement non collectif): С 2013 года проверка должна проводиться каждые 8 лет. Цель этих исследований – предоставить покупателю полную картину о состоянии приобретаемой недвижимости.
Отклонения и обязанности
Выявленные в ходе проверок отклонения от стандартов, как правило, не обязывают продавца проводить ремонтные работы, исключение составляют случаи с высоким содержанием свинца. В таких ситуациях покупателю и продавцу необходимо совместно решить вопрос о расходах на устранение проблем.
Стоимость отчетов
- Измерение общей площади (Loi Carrez): от €150 до €400 в зависимости от размера объекта.
- Проверки на наличие свинца, асбеста и термитов: от €200 до €500 за комплекс услуг.
- Отчеты о состоянии электропроводки и газовых установок: от €100 до €300 за каждый отчет.
- Отчет об энергоэффективности: от €100 до €250.
Временные рамки
- До выставления объекта на рынок: Необходимо провести измерение Loi Carrez и проверки на свинец, асбест и термитов.
- После заключения договора, до завершения сделки: Необходимы отчеты о состоянии электропроводки, газовых установок и энергоэффективности.
- Последние проверки: Отчеты с коротким сроком действия, например, о термитах, должны быть завершены непосредственно перед сделкой.
Правовые последствия
- Право на аннулирование сделки: Покупатели могут отказаться от сделки (Annulation de la vente), если не предоставлены обязательные отчеты или если состояние объекта не соответствует данным отчетов.
- Пересмотр цены: Несоответствия позволяют покупателю требовать снижения цены.
- Судебные иски: Несоблюдение требований может привести к судебным разбирательствам и штрафам.
Эксперты
Технические исследования должны проводиться квалифицированными экспертами, имеющими сертификат COFRAC (Comité français d'accréditation).
Независимая Экспертиза
По запросу покупателя можно провести независимую экспертную оценку стоимости недвижимости, учитывая ее местоположение и окружение, ситуацию на рынке, качество и состояние объекта.
Заключение
Понимание обязательных исследований и их последствий крайне важно для покупателей и продавцов на рынке недвижимости Франции. Эти проверки направлены на обеспечение прозрачности и безопасности в сделках с недвижимостью.
