Обязательная диагностика перед продажей недвижимости

При продаже недвижимости во Франции закон обязывает продавца предоставить покупателю комплект технических отчётов, объединённых в Dossier de Diagnostic Technique (DDT) —техническое досье объекта. Оно обеспечивает покупателю прозрачность, а продавца защищает от претензий по скрытым дефектам.

DDT обязательно предоставляется при подписании compromis de vente.

Ниже — полный перечень обязательных диагностик, условия их проведения и
срок действия.

1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) — Энергетический паспорт

• Обязателен всегда при продаже.

• Оценивает энергопотребление и уровень выбросов CO₂.

• Класс энергоэффективности варьируется от A до G.

• Срок действия: 10 лет, если выполнен после 1 июля 2021 года.

2. Diagnostic Amiante — Диагностика на наличие асбеста

• Обязателен для зданий, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 1997 года.

• Включает проверку стен, потолков, полов, технических помещений и строительных материалов.

• Имеет бессрочный срок действия, если асбест не обнаружен. Если выявлен — требуется периодический контроль.

3. Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) — Диагностика свинца

• Обязателен для объектов, построенных до 1 января 1949 года.

• Проверяет наличие свинца в старой краске и иных покрытиях.

• Срок действия: 1 год при продаже, если свинец обнаружен; бессрочно, если свинец не выявлен.

4. Diagnostic Gaz — Проверка газовой установки

• Обязателен, если стационарная газовая система старше 15 лет.

• Проверяет состояние трубопровода, оборудования, вентиляции, вытяжки.

• Срок действия: 3 года.

5. Diagnostic Électricité — Проверка электропроводки

• Обязателен, если внутренняя электросеть старше 15 лет.

• Выявляет риски короткого замыкания, отсутствие надлежащего заземления, устаревшие автоматы.

• Срок действия: 3 года.

6. Diagnostic Termites — Отчёт о наличии термитов

• Обязателен только в тех департаментах и коммунах, где префектура объявила зону риска заражения термитами.

• Особенно актуален в южных регионах Франции.

• Срок действия: 6 месяцев.

7. État des Risques et Pollutions (ERP) — Отчёт о природных, техногенных и экологических рисках

Документ включает:

• риск наводнений,

• сейсмический риск,

• радон,

• риски промышленного воздействия,

• техногенные зоны,

• соблюдение планов превенции рисков.

Обязателен для всех объектов, если территория подпадает под один из регламентированных рисков.

Срок действия: 6 месяцев.

8. Diagnostic Bruit — Проверка на шумовое воздействие аэродромов

• Обязателен, если объект находится в зоне, входящей в план шумового загрязнения от аэропортов (PPBE).

• Информирует покупателя о расположении жилья в зоне пролёта самолётов.

• Срок действия не ограничен, но отчёт должен отражать актуальный план зоны.

9. Mesurage Loi Carrez — Измерение приватной площади (для объектов в copropriété)

• Обязателен при продаже всех объектов, находящихся в составе copropriété — это включает не только квартиры, но и дома/помещения, являющиеся лотом в общей собственности.

• Определяет точную приватную площадь, исключая стены, перегородки, балконы, террасы, гаражи, кладовые, а также зоны с высотой потолка менее 1,80 м.

• Ошибка измерения более чем 5 % даёт покупателю право требовать соответствующее снижение цены.

• Срок действия бессрочный, если с момента измерения не было проведено перепланировки или изменений, влияющих на площадь.

10. Diagnostic Assainissement Non Collectif — Проверка автономной канализации

Обязателен, если объект не подключён к центральной системе канализации (это часто встречается в виллах).

Проверка включает:

• состояние септика или другой системы очистки,

• соответствие санитарным нормам,

• необходимость ремонта или обновления.

Срок действия: обычно 3–8 лет, но нотариус требует актуальный отчёт на момент сделки, чаще всего не старше 3 лет.

11. Diagnostic Mérules — Грибок и паразитарные поражения древесины (в некоторых департаментах)

• Обязателен в департаментах, где префектура выпустила указ о риске заражения mérules (домовым грибом).

• Проверяет состояние несущих деревянных конструкций.

• Срок действия варьируется, часто требуется актуальный отчёт при продаже.

Полный перечень обязательных диагностик по ситуации

Примеры стоимости диагностики

Стоимость может отличаться в зависимости от региона, компании и площади объекта. Ниже — ориентировочные рыночные цены на Лазурном Берегу и в большинстве регионов Франции.

Квартира 100 м² (в copropriété)

Обычно требуются: DPE, Asbestos (если до 1997), Electricity, Gas (если есть), ERP, Loi Carrez, иногда Termites и Bruit.

Средняя стоимость пакета диагностик: от 350 до 700 €.

Вилла 300 м² с автономной канализацией (септик)

Требуются все стандартные диагностики + Assainissement Non Collectif, Termites (если зона риска), Mérules (если указ).

Средняя стоимость пакета: от 700 до 1 300 €. (В зависимости от сложности, площади и состояния канализации стоимость может доходить до 1 500 €.)

Итог

Обязательная диагностика — неотъемлемая часть продажи недвижимости во Франции. Она гарантирует прозрачность сделки и обеспечивает правовую защиту обеих сторон. Своевременное оформление полного пакета DDT помогает избежать задержек и недопонимания при заключении сделки.