Начало октября принесло сразу несколько новостей, которые стоит учитывать тем, кто покупает, продаёт или сдаёт недвижимость на Лазурном Берегу и в Монако.
Во Франции снова растёт стоимость ипотечного кредита, правительство готовит изменения налогового режима меблированной аренды LMNP, а в Монако обсуждается более строгий подход к иностранным компаниям, владеющим недвижимостью в Княжестве.
При этом сами цены на Côte d’Azur пока не показывают резкого снижения. Рынок скорее становится более избирательным: хорошие и редкие объекты сохраняют свои позиции, тогда как недвижимость с завышенной ценой продаётся всё сложнее.
Ипотечные ставки во Франции снова растут
После нескольких относительно спокойных месяцев банки вновь начали повышать ставки по ипотечным кредитам.
В октябре 2026 года средние ставки находятся примерно на уровне 3,5% на 15 лет, 3,6–3,7% на 20 лет и около 3,8% на 25 лет. Конкретные условия заметно отличаются в зависимости от банка, доходов покупателя, размера первоначального взноса и общей структуры его активов.
Для покупателей недвижимости на Лазурном Берегу это особенно заметно, поскольку речь часто идёт о крупных суммах финансирования.
Разница даже в 0,2–0,3 процентного пункта на кредите в €1 млн уже означает десятки тысяч евро дополнительных расходов за весь срок кредита.
Но есть и другая сторона: банки сегодня работают с хорошими клиентами очень по-разному.
По данным Pretto, на начало октября средняя фактически согласованная ставка на 20 лет составляла около 3,44%, тогда как стандартный банковский тариф до переговоров находился около 3,67%. На 25 лет разница составляла примерно 3,59% против 3,88%.
Поэтому покупателю сейчас особенно важно не ограничиваться предложением одного банка.
Для клиента с серьёзным доходом и хорошим первоначальным взносом переговоры с несколькими банками могут дать весьма ощутимый результат.
Повлияет ли рост ставок на цены недвижимости Côte d’Azur?
Пока признаков общего падения рынка нет.
По оценкам MeilleursAgents на 1 октября 2026 года, средняя стоимость квартиры составляет около:
- €5 245/м² в Ницце;
- €6 106/м² в Каннах;
- €6 488/м² в Антибе.
Но воспринимать эти цифры буквально нельзя.
Например, в Каннах средняя стоимость квартиры составляет чуть больше €6 000/м², тогда как на Croisette модельная оценка уже находится около €11 700/м². В Антибе отдельные адреса Cap d’Antibes также значительно превышают средний городской уровень.
Именно поэтому сегодня всё меньше смысла говорить о единой «цене недвижимости на Лазурном Берегу».
Две виллы одинаковой площади могут отличаться в цене в два раза из-за вида на море, размера участка, приватности, состояния дома, качества ремонта, доступа, гаража или просто расположения на нескольких разных улицах.
Рост ставок прежде всего оказывает давление на обычный рынок — там, где покупатель активно использует банковское финансирование и имеет несколько похожих вариантов.
В сегменте prime и ultra-prime ситуация другая. Клиенты, покупающие качественную недвижимость в Cannes Californie, на Cap d’Antibes, Saint-Jean-Cap-Ferrat или рядом с Монако, значительно чаще располагают крупным собственным капиталом или используют private banking.
Для действительно редкого объекта стоимость кредита поэтому остаётся далеко не главным фактором.
Франция готовит изменения для владельцев меблированной недвижимости
Ещё одна важная тема октября касается режима LMNP — location meublée non professionnelle.
Этот режим широко используется владельцами инвестиционных квартир во Франции, поскольку при régime réel позволяет учитывать амортизацию недвижимости и тем самым существенно снижать налогооблагаемый доход от аренды.
В проекте бюджета Франции на 2027 год правительство предлагает ограничить вычет амортизации для LMNP — до 2,5% в год с максимальным пределом €7 000 на одно налоговое домохозяйство.
Если эта мера будет принята в первоначальном виде, налоговая эффективность некоторых инвестиций в меблированную недвижимость снизится.
Особенно это касается квартир, где значительная амортизация сегодня позволяет почти полностью нейтрализовать налогооблагаемый доход.
Однако здесь важно не торопиться с выводами.
Речь пока идёт о Projet de loi de finances 2027, то есть о проекте бюджета. До окончательного принятия закона парламент может существенно изменить предложенные правила.
Для инвестора, который сейчас рассматривает квартиру в Ницце, Каннах или Антибе под меблированную аренду, разумнее всего считать сразу несколько сценариев и не строить всю инвестиционную модель исключительно на нынешних преимуществах LMNP.
Монако хочет больше прозрачности от иностранных собственников
Отдельного внимания заслуживает предложение закона №276 в Монако, касающееся иностранных юридических лиц, владеющих недвижимостью в Княжестве.
Его основная идея — сделать структуру владения такими объектами более прозрачной.
Проект предусматривает обязанность раскрывать конечных бенефициарных владельцев иностранных юридических лиц, имеющих недвижимость в Монако. Он также предусматривает механизм, позволяющий определённым иностранным структурам перенести юридический domicile в Монако с сохранением правосубъектности.
Самая заметная часть текста — возможный ежегодный сбор в размере 1% от рыночной стоимости недвижимости, принадлежащей иностранному юридическому лицу.
Однако здесь есть принципиально важное уточнение.
Проект предусматривает освобождение от этого сбора, в частности, для иностранных юридических лиц, которые ежегодно сообщают данные о своих конечных бенефициарах.
То есть смысл инициативы — не введение безусловного ежегодного налога в 1% для всех иностранных компаний, а прежде всего стимулирование прозрачности структуры собственности.
Для объекта стоимостью €20 млн потенциальный 1% формально означал бы €200 000 в год. Поэтому для владельца, использующего иностранную компанию, трастоподобную структуру или международный family holding, вопрос раскрытия бенефициаров может иметь весьма существенное финансовое значение.
При этом говорить, что «Монако ввело налог 1%», пока нельзя.
Предложение закона №276 было принято Conseil National в апреле 2026 года, но это ещё не действующий закон. До окончательного законодательного оформления правила могут измениться.
Для нынешних собственников это скорее повод заранее проверить структуру владения с нотариусом и налоговым консультантом, чем срочно её менять.
А что происходит с арендой?
Рынок долгосрочной аренды на Лазурном Берегу остаётся достаточно устойчивым.
По данным на начало октября средняя предлагаемая аренда квартир составляет примерно:
- €20,9/м² в Ницце;
- €19,5/м² в Каннах;
- €19,5/м² в Антибе.
Для инвестора это создаёт интересную ситуацию.
Если цену покупки удаётся согласовать ниже, а аренда остаётся стабильной, номинальная доходность улучшается.
Но из-за дорогого кредита инвестору, использующему банковское финансирование, сегодня необходимо считать не просто gross yield, а реальный результат после процентов по кредиту, charges de copropriété, taxe foncière, управления, ремонта и налогообложения.
Именно поэтому одна и та же квартира может быть вполне интересной покупкой для клиента с собственными средствами и значительно менее привлекательной при финансировании 70–80% стоимости.
Рынок становится не дешевле, а требовательнее
Главное изменение осени 2026 года заключается, пожалуй, именно в этом.
Покупатели стали гораздо внимательнее относиться к цене и качеству объекта.
Рост ипотечных ставок даёт им дополнительный аргумент для переговоров. Потенциальные изменения налогового режима заставляют инвесторов тщательнее считать доходность. Усиление требований к прозрачности в Монако делает структуру владения и происхождение средств всё более важной частью сделки.
Но это пока не означает общего падения рынка недвижимости Côte d’Azur.
На Лазурном Берегу по-прежнему существует серьёзный дефицит действительно хороших объектов: вилл с панорамным видом на море, качественным участком и приватностью, апартаментов на первой линии, больших террас, пентхаусов и недвижимости в наиболее востребованных резиденциях.
Такие объекты не становятся массовым товаром только потому, что банковская ставка выросла на несколько десятых процента.
А вот стандартная недвижимость, у которой на рынке есть десять похожих альтернатив, сегодня действительно требует гораздо более точной цены.
Для продавца это означает необходимость реалистичной оценки.
Для покупателя — больше возможностей для переговоров.
А для инвестора — необходимость считать сделку не только исходя из сегодняшней доходности, но и с учётом меняющегося налогового и финансового контекста.
