Démembrement de propriété во Франции - это юридический инструмент передачи имущества и оптимизации налогов
Что такое démembrement de propriété
Во французском праве полная собственность (pleine propriété) может быть разделена на две составляющие:
-
Usufruit — право пользоваться имуществом и получать от него доход (жить, сдавать в аренду).
-
Nue-propriété — «голая собственность», право распоряжаться имуществом, но без права пользования или доходов до окончания узуфрута.
Формула:
Pleine propriété = Usufruit + Nue-propriété.
Когда такое разделение применяется в дарении или наследовании, говорят о démembrement de propriété. Это инструмент, который позволяет передать имущество частично, сохранить за собой право пользования, уменьшить налоговую базу и защитить интересы нескольких поколений.
Права и обязанности сторон
| Сторона | Права | Обязанности / ограничения |
|---|---|---|
| Usufruitier (узуфруктуарий) |
– Пользоваться имуществом (жить, сдавать в аренду) – Получать доход (арендная плата, проценты и т.д.) |
– Поддерживать имущество в хорошем состоянии – Оплачивать текущие расходы (налоги, коммунальные платежи) – Для продажи полной собственности требуется согласие nu-propriétaire |
| Nu-propriétaire (голый собственник) |
– Распоряжаться своей долей (продажа, дарение, ипотека) – Стать полным собственником после окончания узуфрукта |
– Не может пользоваться имуществом и получать доход – Несёт расходы на капитальный ремонт (статья 606 Гражданского кодекса) |
Продажа имущества при démembrement
Ни узуфрутист, ни нупроприетер не могут продать имущество в одиночку, так как каждый владеет только частью прав. Для продажи полной собственности (pleine propriété) необходимо согласие обеих сторон.
Тем не менее, каждая сторона может отдельно продать своё право — usufruit или nue-propriété, но покупатель обязан уважать существующие ограничения.
Возможные варианты продажи
| Ситуация | Кто может действовать | Что продаётся | Нужно ли согласие второй стороны |
|---|---|---|---|
| Продажа полной собственности | Usufruitier + Nu-propriétaire | Полная собственность | Да |
| Продажа только узуфрута | Usufruitier | Право пользования (временное) | Нет |
| Продажа только nue-propriété | Nu-propriétaire | Голая собственность (без пользования) | Нет |
| Продажа по решению суда | Суд | Продажа с разделением выручки | В исключительных случаях |
Распределение выручки при продаже
Если обе стороны согласны продать имущество, сумма продажи делится пропорционально возрасту узуфрутиста:
| Возраст узуфрутиста | Доля узуфрута | Доля нупроприете |
|---|---|---|
| до 21 года | 90% | 10% |
| 51–60 лет | 50% | 50% |
| 71–80 лет | 30% | 70% |
| старше 91 года | 10% | 90% |
Пример продажи
Мадам Дюпон (65 лет) — узуфрутист, её сын — нупроприетар квартиры в Ницце стоимостью 1 000 000 €.
Они решают продать объект совместно.
По таблице (возраст 65 лет): узуфрут = 40 %, нупроприете = 60 %.
После продажи мадам получает 400 000 €, сын — 600 000 €.
Если бы мадам продавала только свой узуфрут, покупатель приобрёл бы временное право пользования до конца её жизни.
Вывод
Démembrement de propriété — мощный инструмент планирования наследства и налоговой оптимизации во Франции.
Он позволяет:
-
передать имущество при жизни;
-
сохранить за собой право пользования;
-
защитить интересы семьи;
-
снизить налоговую нагрузку.
При продаже полной собственности требуется согласие обеих сторон, однако каждая сторона может продать своё право отдельно.
