IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) — это годовой налог на чистую стоимость недвижимого имущества во Франции, если на 1 января она превышает 1 300 000 €.
Налог рассчитывается по прогрессивной шкале от 0,5 % до 1,5 %, при этом расчёт начинается с порога 800 000 €.
1. Кто платит IFI
Резиденты Франции
Если вы являетесь налоговым резидентом Франции на 1 января, в базу IFI включается вся мировая недвижимость (во Франции и за её пределами) за вычетом допустимых долгов и при соблюдении специальных исключений (например, актив, используемый в профессиональной деятельности).
Международные налоговые конвенции могут ограничивать налогообложение зарубежных объектов — это проверяется по каждой стране отдельно.
Нерезиденты Франции
Если вы нерезидент, вы облагаетесь IFI только на недвижимость, находящуюся во Франции, включая доли в компаниях в той части, которая соответствует французским недвижимым активам.
Новые резиденты (правило «5 лет»)
Лица, которые меняют налоговое резидентство и не были резидентами Франции в течение 5 календарных лет до года переезда, облагаются IFI только на имущество во Франции в течение следующих 5 лет (до 31.12. N+5). Затем наступает общий режим (мировая недвижимость). Это правило «перекочевало» из ISF и продолжает действовать при IFI.
Пример
Вы стали резидентом Франции в 2025 г. и в 2020–2024 гг. резидентом не были. До 31.12.2030 IFI рассчитывается только на французские объекты (при превышении 1,3 млн € по чистой стоимости).
2. Кто включается в декларацию IFI
Состав домохозяйства для IFI отличается от состава для подоходного налога.
Включаются совместно
-
супруги (независимо от брачного режима);
-
партнёры по PACS;
-
сожители в положении concubinage notoire (фактическое совместное проживание «семьёй»);
-
несовершеннолетние дети, чьим имуществом родители управляют по закону.
Не включаются автоматически
-
совершеннолетние дети — даже если они присоединены к семье для подоходного налога, в IFI они образуют собственный «foyer» и декларируются отдельно при превышении порога.
Когда возможны раздельные декларации супругов
По общему правилу супруги/партнёры/сожители декларируют совместно. Раздельная декларация допускается только в определённых случаях:
-
супруги состоят в браке в режиме раздельности имущества и не живут под одной крышей на 1 января;
-
супруги находятся в процессе юридической раздельности/развода, и судом разрешено раздельное проживание (résidences séparées) на 1 января;
-
при расторжении PACS или смерти одного из партнёров.
Просто режим раздельности имущества недостаточен — необходимо также фактическое/судебное раздельное проживание.
3. Как собрать базу: что считать и что вычесть из IFI
-
Включаются: прямые недвижимые активы, а также доли/акции в компаниях SCI, соответствующей облагаемой недвижимости. Основная резиденция имеет скидку (abattement) 30 %, если не держится через управляющую SCI. Профессиональные активы могут быть освобождены при соблюдении критериев.
-
Долги (ипотека, кредиты на покупку/строительство/работы), существующие на 1 января, вычитаются при соблюдении условий. Для кредитов in fine действует «псевдо-амортизация» — вычет рассчитывается как при равномерном погашении;
-
С 2018 года действует «потолок» для вычитаемого пассива, в случае, когда рыночная стоимость налогооблагаемых активов превышает 5 млн €. Сумма вычитаемых долгов, превышающая 60 % стоимости налогооблагаемых активов, уменьшается на половину.
4. Шкала IFI 2025
| Чистая стоимость налогооблагаемого имущества | Применяемая ставка |
Быстрый расчёт (P = Чистая стоимость налогооблагаемого имущества) |
|---|---|---|
| Меньше 800 000 € | 0% | – |
| от 800 000 € до 1 300 000 € | 0,5 % | – |
| от 1 300 000 € до 2 570 000 € | 0,7 % | (P × 0,007) − 6 600 € |
| от 2 570 000 € до 5 000 000 € | 1% | (P × 0,01) − 14 310 € |
| от 5 000 000 € до 10 000 000 € | 1,25% | (P × 0,0125) − 26 810 € |
| свыше 10 000 000 € | 1,50% | (P × 0,015) − 51 810 € |
5. Примеры расчёта IFI
Пример 1: быстрый расчёт IFI на 6 000 000 €
Чистая стоимость облагаемой недвижимости (после вычета долгов) на 1 января: 6 000 000 €
Расчёт по ступеням:
-
(1 300 000 − 800 000) × 0,5 % = 2 500 €
-
(2 570 000 − 1 300 000) × 0,7 % = 8 890 €
-
(5 000 000 − 2 570 000) × 1,0 % = 24 300 €
-
(6 000 000 − 5 000 000) × 1,25 % = 12 500 €
Итого IFI: 2 500 + 8 890 + 24 300 + 12 500 = 48 190 €.
Альтернативный быстрый расчёт для диапазона 5–10 млн €:
IFI = P × 1,25 % − 26 810 €
IFI = 6 000 000 × 1,25 % − 26 810 = 48 190 €.
Пример 2: основная резиденция с абатментом и ипотекой
-
Дом в Каннах (основная резиденция) стоимостью 3 000 000 €;
-
Ипотечный остаток на 1 января — 900 000 €;
-
Другой недвижимости, попадающей под IFI, нет.
Шаг 1. Скидка (abattement) 30 % на основную резиденцию: 3 000 000 × 70 % = 2 100 000 €.
Шаг 2. Вычет долга: 2 100 000 € – 900 000 € = 1 200 000 € (чистая база IFI).
Результат: 1 200 000 € ≤ 1 300 000 € → IFI не уплачивается.
Пример 3: новый резидент (правило 5 лет)
(См. подробности выше – раздел «Новые резиденты»)
-
На 01.01.2025 вы — резидент Франции, переезд в 2024 году. В 2019–2023 — нерезидент;
-
Дом в Ницце: 2 млн €; дом в Италии: 1,8 млн €; долг по Ницце: 0,6 млн €;
-
База IFI: 2 − 0,6 = 1,4 млн € → порог превышен, но учитывается только французский объект до конца 5-летнего периода.
Пример 4: раздельные декларации супругов
-
Супруги женаты в режиме раздельности имущества и проживают раздельно на 01.01.2025;
-
у каждого собственная недвижимость на 1,1 млн €.
Каждый рассчитывает IFI только по своему имуществу: 1,1 млн € < 1,3 млн € → ни один из супругов не платит IFI.
Если бы они подавали совместную декларацию, база была бы 2,2 млн € и IFI подлежал бы уплате.
Раздельная декларация допустима только потому, что выполняются оба условия: раздельность имущества + раздельное проживание.
Чтобы рассчитать сумму налога IFI, воспользуйтесь нашим онлайн-калькулятором.
6. Как уменьшить и оптимизировать IFI
1) Пожертвования (donations IFI, ст. 978 CGI)
Вы можете уменьшить IFI за счёт благотворительных пожертвований:
-
IFI уменьшается на 75 % суммы пожертвования;
-
максимальное уменьшение — 50 000 € в год, что соответствует пожертвованию 66 667 €;
-
излишек уменьшения не возвращается и не переносится на последующие годы.
Этот механизм часто используют крупные собственники, делая пожертвования в
фонды, больницы, научные и социальные организации.
2) Плафонирование IFI (75 % доходов)
Сумма IFI текущего года, подоходного налога (IR) и сопоставимых налогов за прошлый год не может превышать 75 % ваших мировых доходов за предыдущий год.
Если суммарная нагрузка превышает 75 %, IFI уменьшается на соответствующую разницу.
Механизм ограничения IFI (plafonnement à 75 %) доступен только налоговым резидентам Франции. Нерезиденты Франции не могут уменьшить IFI таким способом.
3) Оптимизация через разделение прав собственности (démembrement)
Démembrement de propriété — один из самых эффективных способов законного снижения IFI. Он основан на разделении прав на узуфрукт (usufruit) и голую собственность (nue-propriété).
-
Узуфруктуарий (usufruitier) пользуется недвижимостью и получает доход.
-
«Голая» собственность (nu-propriétaire) владеет правом без пользования.
Налог IFI платит узуфруктуарий, а nue-propriété не облагается.
Подробнее об оптимизации IFI через démembrement — читайте здесь
7. Декларирование и сроки
-
IFI подаётся вместе с декларацией по подоходному налогу (обычно апрель–июнь). Точные сроки ежегодно публикуются на impots.gouv.fr
-
Уведомление и платёж IFI, как правило, приходят отдельно, ближе к августу–сентябрю.
-
Нерезиденты и резиденты Монако подают IFI через соответствующую налоговую службу (SIP NR / Ментон — в зависимости от ситуации).
Cпециалисты Property Service Azur помогут вам как при покупке недвижимости, так и в вопросах оптимизации налогов, декларирования доходов и управлении недвижимостью.
Данная статья носит исключительно информационный характер. Агентство не осуществляет индивидуальные расчёты налогов для пользователей, если они не являются клиентами Property Service Azur.
