Налог 3 %

Налог 3 % или налог на рыночную стоимость недвижимости, принадлежащей юридическим лицам во Франции, — это ежегодный налог, который во Франции взимается с юридических лиц (французских и иностранных), владеющих напрямую или через цепочку компаний недвижимостью или правами на недвижимость, расположенной во Франции. Налог регулируется статьями 990 D–990 G Французского Налогового кодекса (Code général des impôts).

Для кого предназначен налог 3 %?

Под действие налога подпадают, в частности:

• компании (в том числе иностранные холдинги и SPV);

• фонды, организации, ассоциации;

• трасты, fiducies и аналогичные структуры.

Налог рассчитывается на уровне структуры, а не физических лиц, и применяется, если на 1 января года компания владеет французской недвижимостью или правами на неё (включая долевую собственность, узуфрукт, долгосрочную аренду и т.п.).

На практике налог 3 % особенно важен для иностранных компаний, через которые оформлена покупка французской недвижимости.

Ставка и база налога

• Ставка — 3 %

• База — рыночная стоимость (valeur vénale) всех объектов недвижимости и прав на них, которыми владеет структура во Франции на 1 января соответствующего года.

Как избежать уплаты налога 3 %?

Во многих случаях налог фактически не уплачивается, если выполняются условия освобождения и соблюдаются формальности. Основные категории освобождений:

Освобождение по статусу (автоматическое)

От налога освобождаются, в частности:

• государства и их публичные учреждения;

• международные организации;

• компании, чьи акции преимущественно обращаются на регулируемом рынке (биржевые компании);

• ряд коллективных инвестиционных фондов;

• структуры, которые используют недвижимость для собственной промышленной/коммерческой деятельности и учитывают её в своём балансе.

Освобождение при раскрытии бенефициаров (главный случай для иностранного инвестора)

Иностранная (или французская) компания может избежать налога 3 %, если:

• ежегодно подаёт декларацию № 2746-SD (TVVI) до 15 мая;

• раскрывает в этой декларации конечных собственников (физических лиц или компаний), владеющих более чем 1 % капитала, либо указывает компанию следующего уровня, которая сама выполняет это раскрытие.

Это основная модель: при полной прозрачности структуры владения и своевременной декларации налог 3 % не уплачивается.

Освобождение по международным налоговым соглашениям

Если компания зарегистрирована в стране, с которой у Франции есть конвенция об избежании двойного налогообложения и предусмотрен обмен налоговой информацией, она может быть освобождена от налога при условии раскрытия собственников и соблюдения процедур.

Декларация и сроки

Чтобы воспользоваться освобождением, как правило, необходимо:

• ежегодно подавать декларацию № 2746-SD (иногда — другие формы, например, 2072 для отдельных SCI);

• сделать это до 15 мая года, следующего за годом владения;

• заполнять декларацию тщательно, без пропусков и ошибок в данных о бенефициарных владельцах.

Декларация подаётся в электронном виде (теле-декларация) или, в определённых случаях, на бумаге.

Риски при нарушении формальностей

Если декларация не подана, подана с опозданием (особенно при повторном нарушении) или содержит неполные / неверные данные, фискальная администрация может:

• требовать уплаты самого налога 3 % (даже если компания по сути могла бы быть освобождена);

• начислить проценты и штрафы;

• пересчитать налог за прошедшие годы в пределах общего срока давности по налогам.

Судебная практика и разъяснения Минфина последних лет подчёркивают, что по налогу 3 % фактически нет «права на ошибку» : неправильная или неполная декларация может обходиться почти так же дорого, как её полное отсутствие.

Практический вывод

При правильной структуре владения и своевременной ежегодной декларации налог 3 % не уплачивается. Ключевое — обеспечить прозрачность структуры и вовремя раскрывать конечных собственников перед французской налоговой администрацией.