Налог 3 % или налог на рыночную стоимость недвижимости, принадлежащей юридическим лицам во Франции, — это ежегодный налог, который во Франции взимается с юридических лиц (французских и иностранных), владеющих напрямую или через цепочку компаний недвижимостью или правами на недвижимость, расположенной во Франции. Налог регулируется статьями 990 D–990 G Французского Налогового кодекса (Code général des impôts).
Для кого предназначен налог 3 %?
Под действие налога подпадают, в частности:
-
компании (в том числе иностранные холдинги и SPV);
-
фонды, организации, ассоциации;
-
трасты, fiducies и аналогичные структуры.
Налог рассчитывается на уровне структуры, а не физических лиц, и применяется, если на 1 января года компания владеет французской недвижимостью или правами на неё (включая долевую собственность, узуфрукт, долгосрочную аренду и т.п.).
На практике налог 3 % особенно важен для иностранных компаний, через которые оформлена покупка французской недвижимости.
Ставка и база налога
-
Ставка — 3 %
-
База — рыночная стоимость (valeur vénale) всех объектов недвижимости и прав на них, которыми владеет структура во Франции на 1 января соответствующего года.
Как избежать уплаты налога 3 %?
Во многих случаях налог фактически не уплачивается, если выполняются условия освобождения и соблюдаются формальности. Основные категории освобождений:
Освобождение по статусу (автоматическое)
От налога освобождаются, в частности:
-
государства и их публичные учреждения;
-
международные организации;
-
компании, чьи акции преимущественно обращаются на регулируемом рынке (биржевые компании);
-
ряд коллективных инвестиционных фондов;
-
структуры, которые используют недвижимость для собственной промышленной/коммерческой деятельности и учитывают её в своём балансе.
Освобождение при раскрытии бенефициаров (главный случай для иностранного инвестора)
Иностранная (или французская) компания может избежать налога 3 %, если:
-
ежегодно подаёт декларацию № 2746-SD (TVVI) до 15 мая;
-
раскрывает в этой декларации конечных собственников (физических лиц или компаний), владеющих более чем 1 % капитала, либо указывает компанию следующего уровня, которая сама выполняет это раскрытие.
Это основная модель: при полной прозрачности структуры владения и своевременной декларации налог 3 % не уплачивается.
Освобождение по международным налоговым соглашениям
Если компания зарегистрирована в стране, с которой у Франции есть конвенция об избежании двойного налогообложения и предусмотрен обмен налоговой информацией, она может быть освобождена от налога при условии раскрытия собственников и соблюдения процедур.
Декларация и сроки
Чтобы воспользоваться освобождением, как правило, необходимо:
-
ежегодно подавать декларацию № 2746-SD (иногда — другие формы, например, 2072 для отдельных SCI);
-
сделать это до 15 мая года, следующего за годом владения;
-
заполнять декларацию тщательно, без пропусков и ошибок в данных о бенефициарных владельцах.
Декларация подаётся в электронном виде (теле-декларация) или, в определённых случаях, на бумаге.
Риски при нарушении формальностей
Если декларация не подана, подана с опозданием (особенно при повторном нарушении) или содержит неполные / неверные данные, фискальная администрация может:
-
требовать уплаты самого налога 3 % (даже если компания по сути могла бы быть освобождена);
-
начислить проценты и штрафы;
-
пересчитать налог за прошедшие годы в пределах общего срока давности по налогам.
Судебная практика и разъяснения Минфина последних лет подчёркивают, что по налогу 3 % фактически нет «права на ошибку» : неправильная или неполная декларация может обходиться почти так же дорого, как её полное отсутствие.
Практический вывод
При правильной структуре владения и своевременной ежегодной декларации налог 3 % не уплачивается. Ключевое — обеспечить прозрачность структуры и вовремя раскрывать конечных собственников перед французской налоговой администрацией.
