Во Франции вопрос налога на прирост капитала возникает у большинства собственников, решивших продать недвижимость. Это связано с тем, что стоимость французской недвижимости традиционно растёт в долгосрочной перспективе — особенно в популярных прибрежных регионах Лазурного берега.
Ниже представлено понятное объяснение: какие ставки действуют, какие льготы можно получить, как нотариус рассчитывает налог и сколько вы фактически заплатите при продаже квартиры или дома.
2. В каких случаях применяется налог на прирост капитала
3. Когда налог не платится
4. Резидент vs нерезидент: как это влияет на налог
5. Как рассчитывается прирост капитала
6. Резиденты и нерезиденты: ставки и социальные взносы
7. Особенности налогообложения для нерезидентов
8. Кто занимается расчётом и декларациями
9. Практические советы
10. Важная информация
1. Что такое plus-value?
Plus-value immobilière — это налог на прибыль от продажи недвижимости для частных лиц.
Формула простая: Прибыль = (Цена продажи – Цена покупки) – Учитываемые расходы – Амортизация за срок владения.
Если результата нет или есть освобождение — налог не взимается.
2. В каких случаях применяется налог на прирост капитала
Налог на plus-value применяется, когда частное лицо продаёт объект и получает прибыль. Под действие налога попадают:
- Жилая недвижимость: квартира, дом, вилла;
- Земельные участки (в т.ч. под строительство);
- Прочие объекты: леса, сельхозугодья и пр;
- Права на недвижимость: узуфрукт (usufruit), голое право собственности (nue-propriété), сервитуты и т.п;
- Продажа через SCI, не облагаемое корпоративным налогом (IS);
- Обмен, внесение в уставный капитал, раздел имущества — если при этом возникает прирост капитала.
Кто платит:
- Резидент Франции — платит налог во Франции на прирост капитала по своим объектам, где бы они ни находились, если иное не предусмотрено налоговой конвенцией между Францией и страной, где находится имущество.
- Нерезидент Франции — платит налог на прибыль только на французскую недвижимость.
3. Когда налог НЕ платится: основные освобождения
3.1. Продажа основного места жительства (résidence principale)
Для резидента Франции:
- Если продаётся основное место проживания и его зависимые помещения (гараж, паркинг, подвал и т.п.), plus-value полностью освобождается от налога и соц. взносов независимо от срока владения;
- Жильё должно быть основным местом проживания на дату продажи (есть нюансы при разводе / разъезде супругов, но принцип сохраняется).
Для нерезидента, который ранее жил во Франции:
- Продажа происходит не позднее 31 декабря года, следующего за годом выезда из Франции;
- Жильё не сдавалось и не передавалось третьим лицам с момента выезда до продажи.
3.2. Продажа «небольших» объектов
Если цена продажи (на одного продавца) ≤ 15 000 €, налог не взимается.
3.3. Льгота при покупке первого собственного жилья
Эта льгота помогает тем, кто долгое время не имел собственной основной резиденции. Она применяется, если вы продаёте жильё, которое не является вашей résidence principale, и одновременно выполняются два условия:
-
в течение 4 последних лет у вас не было собственного основного жилья (вы, например, жили в аренде);
-
вы направляете часть или всю сумму от продажи на покупку или строительство вашей будущей основной резиденции во Франции, и делаете это в течение 2 лет после продажи.
3.4. Льгота за длительный срок владения недвижимостью
Налог на прирост капитала во Франции состоит из двух частей: 19% — налог на доход и 17,2% — социальные взносы.
Чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше становятся обе части налога благодаря системе ежегодных скидок. В итоге:
- после 22 лет владения вы полностью освобождаетесь от налога на доход (19%);
- после 30 лет владения — от социальных взносов, то есть налог на plus-value становится нулевым.
Ниже будет представлена таблица, показывающая, как уменьшается облагаемая база в зависимости от срока владения.
Что это означает на практике?
Если вы владеете недвижимостью меньше 22 лет, налог начисляется, но его база уменьшается каждый год; После 22 лет остаются только социальные взносы (17,2%), которые продолжают уменьшаться; После 30 лет владения налог на прирост капитала отсутствует полностью.
3.5. Особые социальные и урбанистические льготы
Существуют специальные освобождения/абатменты:
- для пенсионеров и людей с инвалидностью с низким доходом;
- при проживании в доме престарелых / учреждении для инвалидов при продаже бывшей основной резиденции;
- при продаже объекта социальным операторам / в рамках крупных урбанистических проектов или «зон напряжённого рынка» — дополнительные абатменты 60–70% на plus-value при определённых условиях (снос и строительство коллективного жилья, зоны A, A bis, B1 и др.).
3.6. Специальная льгота для нерезидентов (150 000 €)
Если вы нерезидент, но:
- вы являетесь гражданином страны ЕС или ЕЭЗ, заключившей конвенцию с Францией;
- вы были налоговым резидентом Франции непрерывно минимум 2 года;
то при продаже одной из ваших резиденций во Франции вы можете получить освобождение от налога на plus-value в пределах 150 000 €, при соблюдении условий по срокам и фактическому пользованию жильём.
4. Резидент vs нерезидент: как это влияет на налог
4.1. Налоговый резидент Франции
Фискально вы считаетесь резидентом Франции, если:
-
ваш основной дом, центр экономических или семейных интересов находится во Франции,
-
либо вы проводите во Франции более 183 дней в году (или больше, чем в любой другой стране).
Резидент декларирует во Франции мировой доход, включая определённые plus-values от зарубежной недвижимости (если нет конвенции, перекладывающей налогообложение только в стране расположения объекта).
4.2. Нерезидент
Нерезидент Франции облагается французским налогом только на доходы и прирост капитала, источником которых является Франция — в нашем случае это недвижимость, расположенная во Франции.
5. Как рассчитывается прирост капитала: три шага
Шаг 1. Определяем валовую прибыль (plus-value brute)
Это базовая разница между тем, за сколько вы продаёте, и тем, во сколько вам реально обошлась покупка объекта.
Формула: Plus-value brute = скорректированная цена продажи – скорректированная цена покупки
1) Скорректированная цена продажи
Берётся цена из нотариального акта, но она может немного меняться.
Можно уменьшить, если есть подтверждённые расходы, связанные с продажей (обязательные диагностики, агентская комиссия (если оплачивает продавец), различные компенсации).
2) Скорректированная цена покупки
В расчёт включается фактическая цена покупки (из акта) или стоимость, указанная в декларации при наследовании/дарении.
К этой базе добавляются расходы:
-
Расходы на приобретение: по реальным суммам (если документы сохранены) или фиксированная ставка 7,5 % — самый распространённый вариант.
-
Расходы на работы (только работы, изменяющие объект — реконструкция, улучшение, расширение): по реальным счетам от сертифицированных компаний или фиксированная ставка 15 % при владении объектом более 5 лет — даже без чеков.
-
Также могут включаться работы по подключению коммуникаций, благоустройству участка и др.
Пример:
Покупка квартиры: 300 000 €
Расходы на приобретение (7,5 %): + 22 500 €
Работы (фиксированные 15 %): + 45 000 €
Итоговая цена приобретения:
300 000 + 22 500 + 45 000 = 367 500 €
Если квартира продаётся за 450 000 €, то:
Plus-value brute = 450 000 – 367 500 = 82 500 €
Чтобы точно рассчитать сумму налога на прирост капитала, воспользуйтесь нашим калькулятором
Шаг 2. Абатмент (скидка) за срок владения
Чем дольше срок владения, тем меньше облагаемая база. Для налога на доход и соц. взносов применяются разные ставки.
| Срок владения | Абатмент для налога на доход (19 %) | Абатмент для соц. взносов (17,2 %) |
|---|---|---|
| Менее 6 лет | 0 % | 0 % |
| 6–21 годы | 6 % за каждый полный год | 1,65 % за каждый полный год |
| 22 год | 4 % | 1,60 % |
| 23–30 годы | — (налог уже равен 0%) | 9 % за каждый полный год |
| Свыше 30 лет | Полное освобождение | Полное освобождение |
Шаг 3. Применение ставок: налог, соц. отчисления и дополнительный налог
После применения всех возможных абатментов и льгот получаем plus-value imposable —налогооблагаемую прибыль. Она облагается:
- Налог на доход (impôt sur le revenu) — 19 %
- Социальные взносы (prélèvements sociaux) — 17,2 % для резидентов и большинства нерезидентов (подробнее — ниже).
- Дополнительный налог (taxe sur les plus-values élevées), если plus-value nette > 50 000 €
Если plus-value imposable (после абатментов) превышает 50 000 € на продавца, применяется прогрессивная дополнительная ставка от 2% до 6%. Формула содержит «скидку» (décote) в переходных диапазонах, но для пользователя важно знать:
-
50 001–60 000 € — около 2 % с лёгкой корректировкой;
-
60 001–100 000 € — 2 %;
-
100 001–150 000 € — ~3 %;
-
150 001–200 000 € — ~4 %;
-
210 001–250 000 € — ~5 %;
-
Свыше 260 000 € — 6 %.
Точный расчёт производит нотариус по форме n°2048-IMM-SD.
6. Резиденты и нерезиденты: ставки и социальные взносы
Ключевой вопрос для иностранного клиента — сколько он заплатит как нерезидент, и отличается ли это от резидента Франции.
6.1. Общее правило
С точки зрения налога на доход (19%) резиденты и нерезиденты облагаются одинаково. Различия появляются в части социальных взносов.
6.2. Социальные взносы для нерезидентов ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии
Для лиц, которые:
- проживают в стране ЕС/ЕЭЗ или в Швейцарии;
- и подпадают под обязательную систему социального страхования этой страны,
действует следующий режим:
- они освобождены от CSG и CRDS на французскую plus-value;
- вместо этого платят соц отчисления (prélèvement de solidarité) 7,5%.
Итого:
19% (налог) + 7,5% (prélèvement de solidarité) = 26,5% общей нагрузки.
6.3. Соц. взносы для остальных нерезидентов и резидентов Франции
- Резиденты Франции, а также нерезиденты, не попадающие под вышеописанный льготный режим, платят полный пакет соц. взносов 17,2%.
Итого нагрузка: 19% + 17,2% = 36,2% (до учёта абатментов).
7. Особенности налогообложения для нерезидентов
7.1. Общий принцип
Нерезиденты, продающие недвижимость во Франции, облагаются налогом по статье 244 bis A CGI. Налог рассчитывается нотариусом и удерживается автоматически при подписании акта — продавцу выплачивается уже сумма за вычетом налога.
7.2. Налоговый представитель
В некоторых случаях нерезидент должен назначить налогового представителя (représentant fiscal), который подтверждает корректность расчётов перед налоговой.
Коротко:
- Граждане ЕС/ЕЭЗ — почти всегда освобождены от этой обязанности.
- Нерезиденты из других стран — могут быть обязаны назначить представителя при определённых суммах сделки или размерах plus-value.
- Нотариус сам проверяет необходимость представителя и, при необходимости, организует назначение.
8. Кто занимается расчётом и декларациями
8.1. Роль нотариуса
Французский нотариус при оформлении сделки:
- проверяет применимость освобождений (résidence principale, срок владения, льготы для нерезидентов и пр.);
- рассчитывает plus-value imposable и сумму налога/соц. взносов;
- заполняет формуляр n°2048-IMM-SD (или специализированную форму для участков под застройку);
- удерживает налог и соц. взносы непосредственно из цены продажи и перечисляет их в налоговую службу при регистрации сделки.
8.2. Ежегодная налоговая декларация
Даже если всё уже уплачено через нотариуса, продавец:
- указывает в годовой декларации (déclaration de revenus) сумму plus-value, заявленную нотариусом;
- при необходимости — также сумму освобождённой plus-value (например, в случае льготы при первой продаже жилья, не являющегося резиденцией).
9. Практические советы для владельцев недвижимости
1. Сохраняйте документы на выполненные работы — это ваши деньги.
Если вы делали ремонт, реконструкцию или расширение через подрядчиков, обязательно храните счета. Реальные расходы часто выгоднее, чем стандартный форфейт 15%.
2. Заблаговременно подумайте о статусе жилья.
Если вы действительно живёте в объекте, стоит официально оформить его как résidence principale. Это поможет сохранить право на полное освобождение от налога при продаже.
3. Срок владения имеет значение.
Порог в 22 года освобождает от налога 19%, а 30 лет — от всех социальных взносов. Иногда продажу выгодно немного отложить, чтобы попасть под полную льготу.
4. Нерезидентам важно подтвердить свой социальный статус.
Граждане ЕС/ЕЭЗ и Швейцарии, застрахованные в своей стране, могут платить сниженные социальные взносы — 7,5% вместо 17,2%. Для этого нужны подтверждающие документы.
5. Учитывайте международные налоговые соглашения.
Между Францией и рядом стран действуют конвенции, которые помогают избежать двойного налогообложения. Иногда налог, уплаченный во Франции, можно зачесть в стране проживания.
6. Проконсультируйтесь до выхода на рынок.
Если вы нерезидент или у вас сложная структура владения (наследство, SCI, узуфрукт), лучше заранее обсудить ситуацию с нотариусом и при необходимости — с налоговым консультантом, особенно при международных связях.
7. Делайте предварительный расчёт налога перед продажей.
Перед тем как определять цену и выходить на рынок, стоит заранее узнать, какой налог на прирост капитала вам предстоит заплатить. Иногда сумма налога может существенно повлиять на желаемую или афишируемую цену продажи. Предварительный расчёт у нотариуса или консультанта позволит реалистично оценить итоговую сумму, которую вы получите «на руки», и избежать неприятных сюрпризов.
10. Важная информация
-
Описанные правила основаны на официальных источниках Service-Public (информация по plus-value immobilière, обновлена в 2025 г.) и документах impots.gouv.fr, а также на действующих статьях Налогового кодекса Франции (в частности, CGI, art. 244 bis A).Налоговое законодательство меняется и зависит от конкретной ситуации.
-
Налоговое законодательство может изменяться, а также сильно отличается в зависимости от конкретной ситуации продавца (семейное положение, страна резидентства, наличие других объектов, размер дохода и т.д.).
Наши специалисты Property Service Azur помогут вам как при покупке недвижимости, так и в вопросах оптимизации налогов, декларирования доходов и управления недвижимостью.
Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию нотариуса или налогового консультанта.
