Регистрация на SCI и SCP

Для международных покупателей жильё во Франции часто оформляется через компанию. Самые популярные структуры — SCI (Франция) и SCP (Монако). Обе позволяют владеть недвижимостью коллективно, упростить управление активами и гибко распределять доли между членами семьи.

Но между ними есть важные различия — особенно для тех, кто не является налоговым резидентом Франции.

Французская SCI

Французская SCI (Société Civile Immobilière) — это гражданская компания, созданная специально для того, чтобы владеть и управлять недвижимостью. Это не коммерческая компания, а удобная «семейная оболочка» для покупки квартиры, дома или доходного объекта.

Главная идея SCI — дать владельцам гибкость и порядок: кому сколько принадлежит, кто управляет, как распределяется доход, как доли передаются детям.

1.1. Юридическая природа

SCI называют «прозрачной» структурой. Компания не платит налог на прибыль — весь доход идет напрямую к её участникам, которые уже сами платят налог (режим IR — impôt sur les revenues).

Создать SCI можно практически с нулевым капиталом, срок жизни такой компании — до 99 лет. Участниками могут быть и взрослые, и несовершеннолетние дети — достаточно правильно прописать правила представителя в уставе. Минимум двое участников. В целом SCI легко адаптируется под любые семейные форматы.

1.2. Создание и управление

Обычно SCI создаётся одновременно с покупкой объекта. Нотариус или юрист подготавливает устав, регистрация присваивает компании статус и регистрационный номер SIREN, публикуется официальное объявление, открывается отдельный банковский счёт — и SCI готова покупать недвижимость.

Ежегодно владельцы должны проводить собрание участников, хранить протоколы решений и подавать налоговую декларацию 2072. Если выбран режим налогообложения IS (impôt sur les sociétés), то SCI ведёт полноценную бухгалтерию, как маленькая коммерческая компания.

1.3. Налогообложение SCI

Налогообложение для долгосрочной немеблированной аренды.

Режим — impôt sur les revenues IR / налог на прибыль (по умолчанию)

Доход делится между участниками: резиденты Франции платят налог по своей шкале в зависимости от основного дохода и социальные взносы 17,2 %. Нерезиденты платят минимум 20 % (если доход более 27 519 € ставка увеличивается на 30 % + социальные взносы (17,2 % или 7,5 % для ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии). Всё предельно прозрачно: участник декларирует ровно свою долю и платит с этого свой налог.

Режим — impôt sur les sociétés IS / налог с компании (по выбору)

SCI может необратимо перейти на корпоративный налог (IS). Прибыль облагается по ставке 25 % (или 15 % на первые 42 500 € при определённых условиях). Это даёт преимущества — можно амортизировать здание, списывать проценты кредита и расходы. Но при продаже недвижимости льгот за длительность владения уже нет, а бухучёт становится обязательным.

Важно:

SCI не может заниматься сезонной меблированной арендой (Airbnb, краткосрочная туристическая аренда). Такая деятельность является коммерческой и приводит к автоматической переквалификации SCI в коммерческую компанию с налогообложением по режиму IS и обязательной бухгалтерией.

Продажа недвижимости или долей

При режиме IR действует классический сбор на прирост капитала (plus-value), облагающийся по ставке 19 % + 17,2 % социальных взносов. Также применяются вычеты за длительность владения: после 22 лет — освобождение от налога, после 30 лет — полное освобождение от соцвзносов.

Местные налоги:

Налог на недвижимость (Taxe foncière) и налог на проживание (Taxe d’habitation) по объекту платятся как при прямом владении. В случае если доля владения акционера SCI превышает 1 300 000 €, он так же подпадает под налог IFI.

1.4. SCI и наследование

Через SCI удобно передавать недвижимость детям: каждые 15 лет можно дарить каждому ребёнку доли на сумму до 100 000 € без уплаты налога. Можно передать nue-propriété (голую собственность), сохранив за собой узуфрукт (пользование) — после смерти узуфруктуариев полное право переходит детям без дополнительного налога.

Но важно помнить. что доли SCI считаются французской недвижимостью, поэтому французский налог на наследство применяется всегда, даже если наследники живут за границей. Ставки достигают 45 % для семьи и 60 % для не родственников.

1.5. Примерная стоимость обслуживания SCI

• Открытие: от 1500 € до 2500 €, если устав готовит нотариус или юрист.

• При режиме IR: бухгалтерию можно вести самостоятельно в Excel или через бухгалтера — 700 – 1 000 € в год.

• При режиме IS: обязательна полноценная бухгалтерия — 1 500 – 2 500 € в год.

• Подача декларации 2072: бесплатно при самостоятельной подаче или 300–500 € через бухгалтера, агенство недвижимости или управляющего.

SCP в Монако — структура для международных семей и состоятельных владельцев 

Монегаская SCP (Société Civile Particulière) — это близкий родственник SCI, но с совсем другим «характером». SCP выбирают семьи, которым важны конфиденциальность, продуманное наследственное планирование и возможность держать не только недвижимость, но и инвестиции.

2.1. Что такое SCP

SCP — гражданская компания по праву Монако, в которой можно владеть как недвижимостью, так и движимыми активами: деньгами, портфелем ценных бумаг, корпоративными правами. Участников должно быть минимум двое. Компания должна иметь юридический адрес в Монако. Данные участников в открытых реестрах не публикуются — это один из ключевых плюсов.

2.2. Налоги и владение французской недвижимостью

Если SCP владеет недвижимостью во Франции, французские налоги сохраняются: налог на аренду, прирост капитала, налог на недвижимость, налог IFI — всё уплачивается во Франции. SCP не является способом избежать французского подоходного налога по недвижимости, настоящее ее преимущество — в наследстве.

2.3. Наследование: ключевое отличие SCP от SCI

Наследственное планирование — самый чувствительный и важный момент при выборе структуры владения. В отличие от французской SCI, где доли всегда считаются французской недвижимостью и облагаются налогом на наследство, в монегаской SCP ситуация иная. 

Французская судебная практика пришла к согласию, что доли SCP могут рассматриваться как движимое имущество и наследоваться по монегаскому праву, но только при одновременном выполнении трёх условий:

1. Недвижимость во Франции принадлежит SCP, зарегистрированной в Монако.
2. Участники SCP — нерезиденты Франции.
3. В структуре активов SCP более 50% составляют движимые активы (инвестиции, банковские средства и т.д.).

Только при этих условиях французская администрация сможет признать, что доли SCP не являются французской недвижимостью. В таком случае французский налог на наследство не применяется, а наследование происходит по правилам Монако, где налог в прямой линии отсутствует.

Именно поэтому SCP считается эффективным инструментом международного наследственного планирования — при правильной структуре она позволяет владеть французской недвижимостью, но наследовать её как движимое имущество по монегаскому праву.

Примерная стоимость обслуживания SCP 

В отличие от французской SCI, монегаская SCP — это строго регулируемая частная 

• Открытие: 2 000 – 4 000 € через нотариуса или юриста в Монако.

• Обязательная бухгалтерия: 1 500 – 4 000 € в год (выше, если есть инвестиционный портфель).

• Юридический адрес в Монако (domiciliation): 900 – 1 600 € в год.

• Responsable Informatique: 600 – 1 200 € в год.

• Подача декларации Taxe 3 % (форма 2746) во Франции: 300–600 € в год.

SCI или SCP — что выбрать?

Французская SCI подходит тем, кто хочет простую, прозрачную и недорогую структуру владения французской недвижимостью, с минимальными формальностями и понятными правилами управления.

Монегаская SCP — инструмент для международных семей, которым важны конфиденциальность, приватность и эффективное наследственное планирование: эта форма позволяет существенно снизить риски французского налога на наследство, но требует более дорогого и строгого обслуживания. При аренде и продаже недвижимости налоговые правила одинаковы для обеих структур; различия — в наследственных последствиях, конфиденциальности, составе активов и стоимости сопровождения.

Оптимальный выбор зависит от целей инвестора, его семейной ситуации и долгосрочной стратегии владения имуществом.

Статья носит информационный характер и не заменяет индивидуальную консультацию нотариуса или налогового консультанта. Специалисты Property Service Azur помогут вам при покупке недвижимости, а также в вопросах оптимизации налогов, декларирования доходов и управления объектами.