Налог на доход от аренды недвижимости

Долгосрочная аренда без мебели (location nue)

Договор аренды без мебели заключается, как правило, на 3 года и продлевается автоматически. Владелец может прекратить договор только по законной причине и обязан предупредить арендатора за 6 месяцев.

Разрешённые причины: продажа жилья, личное проживание владельца или его семьи, серьёзные нарушения со стороны арендатора.

Арендатор, в свою очередь, может расторгнуть договор в любой момент, уведомив владельца за 3 месяца (или за 1 месяц в случаях, предусмотренных законом ALUR).

Долгосрочная аренда жилого помещения без мебели относится к категории revenus fonciers. Существуют два режима налогообложения:

• régime micro-foncier (упрощённый режим);
• régime réel (режим с учётом реальных расходов).

Налогообложение аренды без мебели

Régime micro-foncier

Применяется автоматически, если годовой брутто-доход от аренды без мебели не превышает 15 000 € по всему домохозяйству.

Предусмотрен фиксированный вычет (abattement) в размере 30 % от дохода. Это означает, что налог рассчитывается только на оставшиеся 70 % дохода после вычета. Реальные расходы при этом не учитываются.

Доход указывается в декларации 2042, строка 4BE.

Régime réel

Применяется, если доход от аренды превышает 15 000 €, либо по добровольному выбору владельца.

В этом случае можно вычесть реальные расходы: проценты по кредиту, ремонт, страхование, налоги и т.д.

Для режима réel требуется заполнение декларации 2044.

Меблированная аренда

Меблированная аренда предполагает жильё, полностью готовое для проживания. Такой формат чаще всего выбирают студенты, молодые семьи и туристы, включая варианты сезонной аренды.

Жильё должно быть укомплектовано обязательным набором мебели и оборудования, в том числе:

• кровать с матрасом и одеялом;
• возможность затемнить спальню (жалюзи, шторы, ставни);
• оборудованная кухня;
• стол и стулья;
• шкафы и места хранения;
• достаточное освещение;
• инвентарь для уборки.

Во Франции существует три типа меблированной аренды, и каждый имеет свой налоговый порог, размер вычета и правила декларации доходов. Доходы относятся к категории BIC — bénéfices industriels et commerciaux.

1. Классическая меблированная аренда / Location meublée classique

Тип контракта: bail meublé d’habitation.

Как правило, такой договор заключается для основного места проживания арендатора (résidence principale): 

• срок аренды минимум 1 год (или 9 месяцев для студентов);

• при отсутствии уведомления сторон договор автоматически продлевается ещё на 1 год;

• действует строгая защита арендатора по закону 6 июля 1989 года.

Bail meublé d’habitation может использоваться и для вторичной резиденции (résidence secondaire). В этом случае договор подпадает под нормы Гражданского кодекса, а не закона 1989:

• срок аренды, условия и порядок продления определяются соглашением сторон;
• автоматическое продление не является обязательным по закону и действует только если предусмотрено в договоре.

• Micro-BIC: доходы до 77 700 €;

• Стандартный вычет (abattement) : 50 % — это означает, что налог рассчитывается только на оставшиеся 50 % дохода;

• Возможен переход в régime réel по выбору владельца;

• Декларация: 2042-C PRO.

2. Туристическая меблированная аренда (НЕ классифицированная) / Meublé de tourisme non classé

Тип контракта: Contrat de location saisonnière.

• срок аренды от 1 дня до 90 дней подряд;
• нет автоматического продления;
• жильё не считается основным местом проживания арендатора;
• условия договора свободно определяются сторонами.

Такая аренда используется для краткосрочного сезонного проживания через агентства недвижимости, платформы Airbnb, Booking и другие. Идеально подходит для зимних и летних каникул, а также временного пребывания.

Налогообложение 

• Годовой доход до 15 000 € — вычет (abattement) 30 %, это означает, что налог рассчитывается только на оставшиеся 70 % дохода;

• При превышении 15 000 € → автоматический переход в régime réel;

• Декларация: 2042-C PRO;

• При режиме réel необходимо вести учёт доходов и расходов (достаточно Excel + фактуры). Формы liasse fiscale при réel прикладываются к декларации — их может заполнить сам собственник, агентство, онлайн-сервис или бухгалтер.

3. Классифицированная туристическая аренда / Meublé de tourisme classé (1–5 étoiles)

Тип контракта: Contrat de location saisonnière.

Условия аналогичны туристической аренде:

• срок аренды от 1 дня до 90 дней подряд;
• нет автоматического продления;
• жильё не является основным местом проживания арендатора;
• объект используется для краткосрочного туристического проживания.

Жильё проходит официальную классификацию (от 1 до 5 звёзд) через аккредитованную организацию, что повышает доверие туристов и улучшает видимость на платформах вроде Airbnb и Booking.

Преимущества 

• более высокая привлекательность объекта;

• сниженная ставка туристического налога;
• наиболее выгодное налоговое вычитание среди всех видов сезонной аренды.

Налогооблажение

• Годовой доход до 188 700 € — режим micro-BIC, вычет (abattement) 71 %, то есть налог рассчитывается только на оставшиеся 29 % дохода

• Возможен переход в régime réel, если расходы выше (амортизация, ремонт, кредит и т. д.)

• Декларация: 2042-C PRO

• При режиме réel необходимо вести учёт доходов и расходов (Excel + фактуры). Формы liasse fiscale при réel прикладываются к декларации — их может заполнить сам собственник, агентство, онлайн-сервис или бухгалтер.

Что можно вычесть при régime réel

Амортизацию здания, мебели и техники, ремонт и обслуживание, проценты по кредиту, страхование, коммунальные услуги, расходы на управление и агентства, комиссии агентств, Airbnb/Booking, налог на недвижимость, рекламные и административные расходы, при необходимости — транспорт.

Оплата налога для резидентов и нерезидентов Франции

Резиденты

Для резидентов Франции доходы от аренды суммируются с остальными доходами и облагаются по прогрессивной шкале impôt sur le revenu (IR) — от 11–45 %, к которым добавляются социальные взносы.

Доходы декларируются через форму 2042 и соответствующие приложения (в зависимости от типа аренды и выбранного режима).

Нерезиденты

• минимальная налоговая ставка — 20 %;

• если годовой доход превышает ориентировочно 27 519 € (порог ежегодно индексируется), ставка ставка увеличивается на 30 %.

Социальные взносы:

• стандартно — 17,2 %;

• 7,5 %, если нерезидент застрахован в системе ЕС/ЕЭЗ и имеет сертификат S1.

Налогооблагаемая база зависит от выбранного режима: micro-foncier / réel / micro-BIC / réel BIC.

Декларации и процедуры

• Аренда без мебели (micro-foncier): форма 2042, строка 4BE.

• Аренда без мебели (régime réel): форма 2044.

• Меблированная аренда (micro-BIC): форма 2042-C PRO.

• Меблированная аренда (régime réel): обязательна бухгалтерия + liasse fiscale.

• Платформы Airbnb, Booking и др. автоматически передают данные в налоговую администрацию — важно, чтобы ваш учёт совпадал с передаваемой информацией.

Примеры расчётов

Пример 1 — резидент Франции, аренда без мебели (location nue)

Доход: 14 000 €
Режим: micro-foncier
Вычет 30 % → облагаемая база = 9 800 €
Условная ставка IR: 20 % → налог ≈ 1 960 €

Социальные взносы (платит резидент): ставка 17,2 % на базу 9 800 € → ≈ 1 686 € (итог зависит от семейной ситуации).

Пример 2 — нерезидент, аренда без мебели (location nue)

Доход: 12 000 €
Режим: micro-foncier
Вычет 30 % → база = 8 400 €
Ставка для нерезидентов: 20 % → налог ≈ 1 680 €

Социальные взносы (платит нерезидент): стандартная ставка 17,2 % → ≈ 1 445 €. Если нерезидент — из ЕС/ЕЭЗ и имеет сертификат S1, применяется ставка 7,5 %.

Пример 3 — нерезидент, классическая меблированная аренда (longue durée)

Доход: 20 000 €
Режим: micro-BIC (доход < 77 700 €)
Вычет 50 % → база = 10 000 €
Ставка для нерезидентов: 20 % → налог = 2 000 €

Социальные взносы (нерезидент): стандартно: 17,2 % × 10 000 € = 1 720 €, при статусе ЕС/ЕЭЗ + S1 → 7,5 % × 10 000 € = 750 €.

Пример 4 — нерезидент, туристическая аренда (неклассифицированная)

Доход: 18 000 €
С 2025 года порог micro-BIC = 15 000 €
Доход превышает порог → применяется régime réel.

При régime réel, допустим, расходы составили 6 000 € → облагаемая база = 18 000 € – 6 000 € = 12 000 €. Ставка для нерезидентов: 20 % → налог = 2 400 €.

Социальные взносы (нерезидент): 17,2 % × 12 000 € = 2 064 €, ЕС/ЕЭЗ + S1 → 7,5 % × 12 000 € = 900 €.

Практические советы

• Следите за изменениями порогов и налоговых правил — с 2025 года они существенно изменились.

• Если ваши расходы (амортизация, ремонт, ипотека, услуги управляющих компаний) значительны, режим réel часто оказывается выгоднее.

• Ведите учёт доходов и расходов (Excel) и сохраняйте все фактуры, договоры, отчёты и документы по объекту.

• Нерезидентам важно учитывать фиксированные налоговые ставки 20–30 % и социальные взносы 17,2 % или 7,5 % (при наличии S1 для ЕС/ЕЭЗ).

• Сезонная аренда может требовать регистрации в мэрии, получения номера и соблюдения городских правил (например, лимита в 120 дней в год для основной резиденции).

• Доходы от платформ Airbnb, Booking и других сервисов автоматически передаются в налоговую администрацию — важно, чтобы ваш собственный учёт совпадал с передаваемыми данными.

• Для статуса Meublé de tourisme classé классификация действует 5 лет; затем её необходимо обновлять.

• При режиме réel нужно подавать liasse fiscale — это можно делать самостоятельно, через агентство или онлайн-сервис.

Специалисты Property Service Azur помогут вам как при покупке недвижимости во Франции, так и в вопросах оптимизации налогов, декларирования доходов и управления недвижимостью.

✦ Данная статья носит исключительно информационный характер. Агентство не осуществляет индивидуальные расчёты налогов для пользователей, если они не являются клиентами Property Service Azur.