Рынок недвижимости Франции 2025: новые правила и налоги

2025 год ознаменовался серьёзными изменениями на рынке недвижимости Франции. Государство стремится одновременно поддержать покупателей, стимулировать строительство, усилить требования к энергоэффективности и ограничить количество жилья краткосрочной аренды.

Для собственников, арендаторов и инвесторов это означает новые правила игры: от изменения налогового режима LMNP до реформы Airbnb и новых кредитных условий.

Ниже мы собрали ключевые инициативы, которые определяют будущее французского рынка недвижимости.

1. Модификация налогообложения аренды меблированного жилья (LMNP)

Согласно Закону о финансах на 2025 год, для имущества, сдаваемого по контракту LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), амортизация больше не игнорируется при продаже: она подлежит реинтеграции в расчёт налогооблагаемой базы прироста стоимости (plus-value).

Как было раньше (до реформы 2025 года):

Владелец сдавал жильё в режиме LMNP (Location Meublée Non Professionnelle — сдача в аренду меблированного жилья без статуса «профессионал»).
В этом режиме действовала привлекательная схема: собственник мог амортизировать стоимость квартиры и мебели (ежегодно списывать часть стоимости как «износ»), снижая налогооблагаемый доход от аренды.
При продаже жилья амортизацию не учитывали, и прирост стоимости считался от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

В результате инвестор пользовался двойной выгодой:

Платил меньше налогов на доход от аренды
При продаже сохранял «полную» цену покупки без снижения на амортизацию, что минимизировало налог на прирост.

Что меняется с 2025 года:

Теперь амортизация будет учитываться при расчёте налогооблагаемой базы при продаже.
Пример: есть если квартира стоила 500 000 €, за несколько лет списали амортизацию 100 000 €, то налоговая будет считать, что объект обошёлся вам фактически в 400 000 €.

Если продать за 600 000 €, прирост стоимости будет считаться так:

Раньше: 600 000 – 500 000 = 100 000 € (налогооблагаемая база).
Теперь: 600 000 – 400 000 = 200 000 € (налогооблагаемая база удваивается).

2. Продление и расширение льгот PTZ и Loc’Avantages

Программа Prêt à Taux Zéro (PTZ) продлена до конца 2027 года, а её географическое покрытие расширено на всё французское пространство, включая «отдалённые зоны». Также продлён на 3 года механизм Loc’Avantages, предназначенный для владельцев, сдающих жильё по доступным тарифам по соглашению с Anah.

Prêt à Taux Zéro (PTZ) — «беспроцентный кредит»
Это государственная программа поддержки покупателей жилья, впервые запущенная в 1995 году.

Как работает:

Государство субсидирует процентную ставку — фактически кредит выдаётся под 0 %, без процентов.
Но: PTZ никогда не покрывает всю покупку. Обычно это 20–40 % стоимости жилья, остальное нужно финансировать через обычный банковский кредит и/или личный взнос.
Погашение PTZ начинается через несколько лет (отсрочка), срок возврата — до 25 лет.

Что изменилось с 2025 года:

Срок действия программы продлён до конца 2027 года.
Расширена география: теперь кредит доступен не только в крупных городах с «напряжённым рынком» (zones tendues), но и в малых городах и сельских территориях («отдалённые зоны»).
Это сделано для того, чтобы поддержать покупательскую способность в условиях роста цен и оживить спрос в менее привлекательных регионах.

Для покупателей это реальная помощь при первом приобретении жилья, так как уменьшает долговую нагрузку и экономит на процентах.

Loc’Avantages

Эта программа появилась в 2022 году и управляется Anah (Agence nationale de l’habitat).

Суть: Владелец квартиры подписывает соглашение с Anah и сдаёт жильё по арендной ставке ниже рыночной (например, на 15–45 % дешевле).

Взаимен получает:

налоговые льготы (снижение налога на доход от аренды вплоть до 65 % при больших скидках по ставке);
возможные субсидии на ремонт или модернизацию жилья.

Что изменилось с 2025 года: Программа продлевается ещё на 3 года.

Для владельцев – это возможность оптимизировать налоги и снизить простои жилья, а для государства – инструмент для расширения предложения «социально доступного жилья» без строительства новых объектов.

3. Изменения в правах на повышенную застройку

Освобождение от налога на прирост стоимости при передаче права на надстройку (surélévation) продлено до 31 декабря 2026 года, при условии, что создаются площади исключительно для жилья.

Что такое право на надстройку (surélévation):

Владелец здания имеет право достроить дополнительные этажи сверху.
Иногда сам собственник не хочет или не может заниматься строительством, и тогда он может продать или передать это право на надстройку другому инвестору или застройщику.
Юридически это называется cession de droit de surélévation — передача права на надстройку.

Как это облагается налогом обычно:

Любая передача имущественного права (включая право на строительство/надстройку) рассматривается как имущественная продажа.
Прибыль от такой продажи считается налогооблагаемым приростом стоимости (plus-value immobilière).
Пример: если вы продали право надстроить дом за 100 000 €, и купили его условно за 0 € (оно возникло из права собственности на землю), то вся сумма могла считаться облагаемой налогом.

Что меняется по закону:

Государство хочет стимулировать уплотнение застройки в городах, чтобы создавать больше жилья без расширения территории (во избежание чрезмерного строительства на сельхозземлях и зелёных зонах).
Действует налоговая льгота: если собственник продаёт право на надстройку (surélévation), то он освобождается от уплаты налога на прирост стоимости.
В 2025 году это освобождение продлено до 31 декабря 2026 года.

Что это значит на практике:

Владелец здания может продать право на достройку этажей застройщику и получить всю сумму без уплаты налога на plus-value.
Для застройщиков это создаёт дополнительный рынок возможностей: новые квартиры можно создавать «на крыше», без покупки земли под новое строительство.
Для государства — это инструмент борьбы с жилищным кризисом, особенно в крупных городах, где новых земель мало, а спрос на жильё растёт.

4. Новые обязательства по энергоэффективности (DPE)

Во Франции продолжается постепенное ужесточение законодательства в области энергоэффективности жилья. Цель государства — снизить выбросы, сократить энергопотребление и вывести с рынка так называемые «passoires thermiques» (жильё с плохими показателями теплоизоляции). С 1 января 2025 года вступают в силу новые требования, затрагивающие как аренду, так и продажу недвижимости.

Основные изменения:

Указание DPE в договорах аренды – Каждый новый договор аренды обязан содержать информацию о классе энергоэффективности жилья (от A до G).
Энергоаудит при продаже жилья класса E – Если жильё имеет класс E, при продаже требуется обязательный энергоаудит. Так, покупатель заранее знает, какие затраты его ожидают, а продавец вынужден учитывать это при цене.

Постепенный запрет на аренду малоэффективных квартир:

Категория G: уже запрещена к сдаче в аренду (с 2023 г.).
Категория F: запрет начнёт действовать в 2028 г.
Категория E: запрет вступит в силу с 2034 г.

Таким образом, в течение ближайших лет всё больше собственников будут обязаны модернизировать жильё, иначе оно выйдет с рынка аренды.

5. Кредитные условия

Динамика ипотечных ставок в 2025 году:

В 2023–2024 гг. ставки достигали рекордных уровней 4,5–5 %, что серьёзно ограничило доступность ипотеки.
В 2025 г. благодаря снижению инфляции и политике Европейского центрального банка (ЕЦБ) ставки постепенно опустились до 3,2–3,5 %.

Для покупателя это означает:

меньший ежемесячный платёж,
рост доступного бюджета,
оживление сделок после спада 2022–2023 гг.

Ограничения по долговой нагрузке (taux d’endettement):

Норма Банка Франции: расходы на кредиты не должны превышать 35 % дохода семьи.
Банки обязаны следовать этому правилу, но имеют право в 20 % случаев его смягчать (например, для хороших клиентов с крупным капиталом).
Это ограничение сохраняется и в 2025 году, чтобы избежать «перегрева» рынка.

Личный взнос (apport personnel):

Банки требуют 10–20 % собственных средств от стоимости проекта.
Чем выше взнос, тем выгоднее условия кредита (ставка, страховка, одобрение).

Что это значит для рынка:

Покупатели: доступность жилья растёт, сделки возобновляются.
Продавцы: оживление спроса может постепенно стабилизировать цены.
Инвесторы: ипотека снова становится инструментом для инвестиционных проектов (особенно при долгосрочной аренде).

6. Ужесточение налогообложения краткосрочной аренды (Airbnb и аналогичные платформы)

Долгое время сдача жилья через Airbnb и другие туристические платформы считалась одним из самых выгодных инструментов для собственников: налоговые льготы позволяли существенно снижать налогооблагаемую базу. С января 2025 года ситуация изменилась.

Снижение налоговых льгот (micro-BIC):

для неклассифицированных квартир («обычное Airbnb») налоговый вычет сокращён с 50 % до 30 %, причём лимит дохода снижен до 15 000 €;
для классифицированного туристического жилья (meublé de tourisme classé) вычет сокращён с 71 % до 50 %, а порог дохода — с 188 700 € до 77 700 €.

Рост налоговой нагрузки: для большинства арендодателей итоговые налоги увеличиваются на 40–80 %, а в отдельных случаях почти вдвое.

Финансовый эффект для государства: по оценкам Министерства финансов, бюджет получит дополнительно около 200 млн евро ежегодно.

Последствия для рынка:

Для владельцев — снижение чистой прибыли, необходимость тщательного выбора между упрощённым режимом налогообложения и более сложным режимом réel, где можно учитывать реальные расходы (ремонт, амортизация, коммунальные услуги).
Для туристических зон — снижение привлекательности краткосрочной аренды может привести к частичному возврату квартир в сегмент долгосрочных аренд, что облегчит жилищную ситуацию для постоянных жителей.
Для инвесторов — проекты, рассчитанные исключительно на краткосрочную аренду, становятся менее рентабельными и требуют пересмотра бизнес-моделей.

Заключение

Государство в сфере рынка недвижимости в 2025 году делает ставку на баланс: стимулировать доступное жильё, модернизировать существующий фонд, сдерживать рост цен и возвращать квартиры в долгосрочный найм. Для инвесторов и покупателей это не только вызовы, но и новые возможности. Грамотное понимание налоговых правил, знание условий кредитования и внимательный подход к энергоэффективности становятся ключевыми факторами успешных сделок.