Налоги на недвижимость

Общие положения

На приобретение и содержание недвижимости нужно предвидеть оплату 3-х прямых обязательных налогов:

При покупке: оплата регистрационных сборов недвижимости (регистрация права собственности) 7%-8% от общей стоимости имущества при покупке объектов вторичного рынка, 2%-3% для новостроек не старше 5 лет.

При содержании: оплата ежегодных налогов — налог на недвижимость и налог на проживание.

Так же, приобретая недвижимость во Франции стоимостью свыше 1,3 млн евро, владелец может попасть под действие закона об уплате налога на недвижимое богатство. Расчет налога происходит по прогрессивной шкале от 0,5% до 1,5% от общей стоимости недвижимости.

При последующей перепродаже недвижимости, если происходит увеличение стоимости недвижимости, владелец будет обязан заплатить налог на прирост капитала с продажи. Также другие налоги во Франции, о которых далее пойдет речь, могут затронуть налогоплательщика, лишь в зависимости от его ситуации.

Регистрационные сборы

Первые обязательные расходы, с которыми столкнутся покупатели при покупки недвижимости во Франции, будут регистрационные сборы. Они оформляются и оплачиваются нотариусом (представителем интересов государства) в день подписания акта о покупке недвижимости. По сути, эти сборы являются оплатой перерегистрации прав собственности в связи со сменой владельца.

Исчисление суммы регистрационных сборов происходит по принципу местонахождения недвижимости и составляют от 5,09006% до 5,80665% в зависимости от местонахождения недвижимости (департаментальные сборы). К фактическому результату прибавляется дополнительный взнос в размере 0,1% и гонорар нотариуса, который составит около 1,5–2%. В результате регистрационные сборы при покупке объектов вторичного рынка составят около 7% от общей стоимости имущества. В свою очередь, для новостроек не старше 5 лет сумма регистрационных сборов составит 2–3%.

Рассчитайте регистрационные сборы с помощью калькулятора

Налог на недвижимость (La Taxe Foncière)

Плательщиками данного налога признаются все владельцы (резиденты и нерезиденты), которым принадлежит недвижимость, расположенная на территории Франции. Налоговая администрация разделяет земельный налог на два типа: налог на застроенные участки и незастроенные участки.

Застроенные участки — любого рода недвижимость, конструкции, а также пристройки к ним земли для индустриального и коммерческого использования (строительные площадки, складские помещения, земля, используемая для размещения рекламных щитов и прочее) облагаются в коммуне, где они расположены.

От данного налога полностью освобождены:

• здания и конструкции, принадлежащие государству или местным администрациям.
• здания, принадлежащие другим государствам.
• здания государственных учреждений.
• культовое сооружения (для культовых, религиозных нужд).
• постройки, используемые в рамках сельскохозяйственной деятельности.

К тому же, лица старше 75 лет, с низким доходом и лица, которые получают пособия из социальных фондов или выплаты по инвалидности, освобождены от уплаты налога на недвижимость.

Другие освобождения от налога существуют, но они часто лимитированы во времени:

• систематически освобождены новые жилые здания на протяжении первых 2х лет после сдачи в эксплуатацию, а также реконструкции и пристройки к зданиям; 
• некоторое социальное жилье может быть освобождено от уплаты налога до 15 лет; 
• некоторое энергоэффективное жилье может не облагаться до 5 лет. 

К незастроенным участкам относят все, что не входит в вышеуказанную категорию застроенных участков: леса, поля, болота и прочее. Полное налоговое освобождение распространяется на собственность, принадлежащую государству:

• дороги, пути, реки, мосты.
• сельскохозяйственная собственность.

Временное освобождение от налога может быть:

• для территорий, засаженных деревьями от 10 до 30 лет, в зависимости от предназначения посадки. 
•  для земельных участков, расположенных в сети охранных участков Natura 2000.
• плантации, засаженные грецким орехом и трюфельными деревьями, могут быть освобождены от уплаты земельного налога вплоть до 50 лет.

Налог взимается с владельца недвижимости на 1 января и за целый год. В случае, если, в середине года, происходит смена владельца недвижимости, то налог насчитывается пропорционально времени владения собственностью.

Расчет земельного налога происходит по несложному принципу: налогооблагаемая база умножается на определенный процент, утвержденный местной администрацией. Налогооблагаемая база для застроенных участков состоит из 50% кадастровой арендной стоимости и из 80% кадастровой арендной стоимости для незастроенных участков. Сумма кадастровой арендной стоимости зависит от типа, площади, местонахождения недвижимости и плюс все преимущества данной недвижимости.

Пример: для владельца трехкомнатной квартиры, площадью 80 кв. м, расположенной в городе Антиб, в 100 метрах от моря, в резиденции класса люкс, земельный налог рассчитывается по следующему принципу:

• Кадастровая стоимость аренды 1 м², апартаментов в данных условиях равна 10,42 €/м².
• Теоретически, квартира может быть сдана за 833,33 € в месяц и, соответственно, годовая аренда может принести владельцу 10 000 € (833,33×12).
• Налог рассчитывается из 5 000 (50% от 10 000).
• Выплаты местной администрации составят:
• коммунальный налог 12,53% + департаментальный налог 12,42% + специальный налог 0,205% + налог на вывоз мусора 9,50% + административные расходы 60 €.

Итого, владелец должен будет оплатить годовой налог на недвижимость в размере 1 792,75 € (626,5 + 621 + 10,25 + 475 + 60). 

 У недвижимости, расположенной в престижных кварталах, более высокая арендная стоимость и, соответственно, более высокий налог. Каждый год, в конце августа, владелец получает налоговую ведомость, в которой земельный налог посчитан налоговой администрацией автоматически. Имея в собственности несколько объектов недвижимости, владелец платит налог за каждую недвижимость в отдельности. Отплата должна производиться не позднее 15 октября.

Налог на проживание (La Taxe d’Habitation)

С 2018 года налог на проживание основного места жительства для всех резидентов постепенно снижался. В 2021 году 80% резидентов его уже не платили, для оставшихся 20% домохозяйств льгота составляла 30% в 2021 году, 65% в 2022 году и с 2023 году уже ни одно домохозяйство резидентов не будет платить налог на проживание по основному месту жительства.

Что касается не резидентов Франции, то лица, которые на 1 января налогооблагаемого года, имеют в распоряжении жилое помещение во Франции, подлежат этому налогу.

Налогом облагаются:

• все владельцы, все арендаторы или жильцы, проживающие бесплатно.
• любые помещения для постоянного места жительства или для временного проживания («дачные» резиденции).

Помещение должно быть оборудовано для проживания (иметь мебель, хотя бы частично). Данный налог затрагивает также конструктивные элементы жилого помещения, как например, подвал, сад, детская площадка, гараж, парковочное место.

Освобождение от данного налога распространяется только на:

• помещения, относящиеся к территориальным экономическим конституциям.
• студенческое жилье в университетских резиденциях или жилье для учеников интерната.
• помещения для членов дипломатического или консульского корпуса.

Разграничение оплаты налога по принципу:

• владелец-инвестор, который сдает в аренду квартиру обязан уплатить налог на недвижимость.
• арендатор квартиры должен будет выплатить ему налог на проживание.

Налог на проживание взимается с жильца, проживающего на 1-е января. Если налогоплательщик владеет помещением после этой даты, например, поселился в квартире со 2-го января, то он не обязан платить налог за текущий год.

Налогооблагаемая база рассчитывается путем ссылки на кадастровую стоимость аренды помещения. Существует скидка, но она применяется только к основному месту жительства налогоплательщика и ее величина зависит от состава семьи и совокупных доходов. После применения скидки, применяется утвержденная местной администрацией фиксированная ставка комунного и департаментального налога.

Если владелец недвижимости не проживает в приобретенном объекте на территории Франции постоянно, а использует его в качестве дополнительной «дачной» резиденции, то величина налога фактически равна налогу на недвижимость.

Налог на недвижимое состояние, IFI (L’Impôt sur la Fortune Immobilière)

Приобретая недвижимость во Франции стоимостью свыше 1,3 млн €, владелец может попасть под закон об уплате налога на недвижимое богатство.

Ежегодный налог на недвижимое состояние IFI вступил в силу в 2018 году. Ранее данный налог был известен как Солидарный налог на богатство ISF. Новый налог ограничен недвижимостью, которая не относится к предпринимательской деятельности налогоплательщика. Облагаются дома, квартиры, строящиеся здания на 1 января 2018 года, земельные участки и прочая недвижимость.

Физические лица, которые являются налоговыми резидентами Франции, попадают под налог IFI, если нетто-стоимость их активов недвижимости превышает 1,3 млн € на 1 января 2018 года. Налог распространяется на всю их недвижимость, независимо от того, находится ли она на территории Франции или заграницей. Физические лица, которые являются резидентами другого государства, несут ответственность перед налогом IFI на всю недвижимость, находящуюся во Франции. Расчет налога происходит по прогрессивной шкале от 0,5% до 1,5%.

Оптимизировать налог или же вовсе избежать его возможно, при соблюдении ряда условий. Для оптимизации действует правило: больше пассива — меньше налога IFI. Налогооблагаемую базу можно уменьшить за счет вычета обязательств налогоплательщика, связанные только с налогооблагаемым активом, например, кредит, расходы на строительство и пр.

Подробнее о налоге на недвижимое состояние

Рассчитайте размер налога с помощью калькулятора

3% налог (La taxe de 3%)

Ежегодный налог 3% от стоимости недвижимости выплачивается в случае, когда недвижимость во Франции приобретена на юридическое лицо, и имя настоящего владельца сохраняется в тайне.

Освобождаются от уплаты этого налога французские компании, или компании, зарегистрированные в странах, заключивших налоговую договоренность с Францией о предоставлении информации, касающейся личности всех акционеров компании.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости (La Plus-value immobilière)

Продавая свою недвижимость (дом, квартиру или земельный участок) по более высокой цене, чем было затрачено при ее приобретении, владелец реализует прирост капитала. Прирост капитала — это разница между ценой продажи и ценой покупки. Во Франции этот капитал рассматривается как доход и подлежит налогу в размере фиксированной ставки 36,2% (19% сам налог на прирост капитала плюс 17,2% социальные отчисления).

До применения налоговой ставки существуют налоговые скидки за длительность владения недвижимостью. На первые 5 лет владения недвижимостью скидок нет. Если недвижимость находилась в собственности от 6 до 21 года, то скидка за каждый год составит 6% и 4% за 22 год владения. Такая скидка учитывается для применения основного налога 19%. Для применения ставки 17,2% социальных отчислений, скидка следующая. от 6 до 21 года владения — 1,65%, 22 год — 1,60%, от 23 до 30 года — 9%.

В случае, если после применения налоговых скидок, прирост капитала превышает cумму 50 000 евро, выплачивается дополнительный налог, который рассчитывается по прогрессивной шкале от 2 до 6%. Земельные участки под строительство освобождены от этого дополнительного налога.

Статья 26 закона № 2018-1203 от 22.12.2018 о финансировании социального обеспечения на 2019 год, освобождает от выплаты социальных сборов 17,2%, нерезидентов привязаных к системе социального обеспечения в другой европейской стране, но облагает их солидарным сбором в 7,5% (prélèvement de solidarité).

Подробнее о налоге на прирост капитала

Рассчитайте размер налога с помощью калькулятора

Налог на доход от аренды

Французская налоговая администрация разделяет доходы по типу сдаваемого в аренду жилья. Это могут быть доходы от долгосрочной или от сезонной аренды.

Доходы от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду для физического лица.

В случае, если годовой доход от аренды недвижимости не превышает 15 000 евро, автоматически применяется налоговый режим «Le régime micro-foncier». Такой режим подразумевает фиксированную скидку в размере 30% на общую годовую сумму дохода от аренды. Расходы на ремонтные работы и другие типы расходов при таком режиме вычитаться не могут. В случае, когда годовой доход от аренды недвижимости превышает 15 000 евро, применяется реальный режим на доход от недвижимости «Le régime réel». Чистый доход от аренды рассчитывается за вычетом реальных расходов (ремонт здания, замена элементов котла или трубопроводов, восстановление кровли, ремонт существующей электрической установки, расходы, связанные с проведением диагностик, расходы на управление, банковские проценты в случае кредита, налог на недвижимость, страховка и другие).

Налог на доходы от сдачи недвижимости в сезонную аренду (меблированная аренда) для физического лица.

В налоговом плане меблированная сезонная аренда является коммерческой деятельностью в отличие от сдачи в аренду немеблированного жилья. Данная аренда относятся к категории доходов от промышленной и торговой деятельности (BIC — Bénéfices industriels et commerciaux). Если сумма доходов от аренды составила менее 72 600 евро, автоматически применяется режим микро-BIC «le régime microBIC» с интересной скидкой в размере 50% для вычета расходов. В то же время, владелец может выбрать фактический, реальный налоговый режим «le régime réel». Эта опция может быть интересной в случае, когда реальные расходы превысили сумму 50%-ной скидки полученного дохода от аренды. Как только доход от аренды превышает 72 600 евро в год, реальный налоговый режим применяется автоматически.

Налог применяется к полученному чистому доходу от аренды. Процент варьируется от статуса владельца жилья:

• Для резидентов: доход от аренды суммируется с другими доходами и облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале от 11% до 45%. 
• Для нерезидентов: доход от аренды жилья с 2021 года поднялся до 30%, но остался 20%, если доход ниже или равен 27 519 €.

Пример расчета налога на доход от долгосрочной аренды для нерезидента: 

• Доход составил 12 000 € в год (действует фиксированная скидка, так как сумма дохода меньше 15 000 €) — скидка 30% = (12 000 — 3 600 €) x 20% = 1 680 €.
• Если сумма годового дохода свыше 15 000 €, из нее вычитаются реальные расходы (страховка, ремонтные затраты, проценты по выплате кредита и прочие расходы). После этих вычет, применяется налоговая ставка 20%. Пример расчета налога на доход от сезонной аренды:
• Доход составил 20 000 € в год — скидка 50% = 10 000 € х 20% налоговая ставка = 2 000 € налога.

В случае, меблированной сезонной аренды недвижимости, приобретенной на имя компании SCI, налоговая администрация может отнести автоматически SCI к компаниям, подлежащих налогообложению прибыли как для организации. В этом случае, налогообложение будет следующим, если прибыль от аренды до 42 500 € SCI облагается заниженным налогом, который равен 15%, от 42 500 евро до 500 000 евро, налогом в размере 25% и от 500 000 евро в 33,33%. Если члены товарищества захотят выбирать дивиденды, то к ним может быть применена налоговая льгота в размере 40%, и остальные 60% будут облагаться в категории дохода от движимого капитала для физического лица.

Налог на наследование (L’Impôt sur la Succession)

Налог на наследование взимается с наследников в случае кончины владельца недвижимости во Франции. Порядок наследования желательно определить с нотариусом в момент покупки недвижимости. Владелец недвижимости не может свободно назначить наследника, существуют механизмы, контролирующие процесс наследования. В соответствии с французскими законами, переживший супруг может являться единственным наследником, либо наследовать совместно с кровными родственниками умершего. Для кровных родственников система наследования базируется на 3 принципах: очередности, степеней родства и колена. Необходимо принять во внимание, что оплата налога наследниками будет осуществляться в зависимости от распоряжений покупателя относительно права наследования, сделанных в момент приобретения недвижимости.

Подробнее о налоге на наследование